<不動産投資とアフィリエイトで副業収入を実現しよう!>

 <<DIYの自宅外壁塗装で100万円節約して1棟アパートを買っちゃいました!>>

    DIYで自宅の外壁塗装を実践した記録です。

   塗装業者に頼んでやるのと比べて100万円を節約できました。

   そしてその節約したおカネで一棟アパートを買っちゃいました!


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★新着記事トップ10!★
2014年09月07日

「リタイヤを目標」って単純に言う人がいます。

たとえば不動産投資などの副業を成功させて

「リタイヤを目標」って単純に言う人がいます。


そのことを僕なりに解釈すると

「会社をリタイヤして自分の望む人生を歩みたい」

ということを言っていて、

その、「望む人生」ってうのが人によりいろいろ

あるんだってことだと思うんです。



会社を単純に辞めて、

うだうだしていたいって言う人も

なかにはいるかもしれないけれど

会社の仕事を通しては達成できない自己実現を

会社を辞めて達成したいって言っているんだと

ベースネクサス的には解釈するワケ。


自己実現って簡単にいっちゃうけど、


人間の欲求って、

マズローの欲求5段階説的には

1.生理的欲求

 ↓

2.安全欲求

 ↓

3.社会的欲求

 ↓

4.尊厳欲求

 ↓

5.自己実現欲求


というように段階的により高次の欲求を求めていくわけですよね。



「リタイヤしたい」っていうのは、

会社に所属している人が

副業で収入も確保できて、

おおよそ3の社会的欲求まで満たされて、

さらにいまいる会社をリタイヤして

4の尊厳欲求や5の自己実現欲求を

達成したいと言っているのだと思うわけです。



4や5の欲求が

会社に居続ける中で達成出来ると思う人は

そのまま会社にいて、

会社の仕事を一生けん命やることに

誰も異論はないわけです。


でも、その当人が、

会社の仕事を通して

自己実現が出来ないと思うならば

会社をリタイヤして、

自己実現できる自分の仕事や活動を求めるのは

当然だと思うのですよ。


「会社をリタイヤ」したいって言う人は

正確に言うと、

「会社の仕事を通しては自己実現できないので

会社を辞めて、自分自身の本性に忠実でいられる

活動をしたい」

と言っているのだと思うわけデス。


最近そんなことをチマチマ考えていました。


あなたはどう考えますか?

 

マズローの欲求5段階説




































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私は実はメーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の検討や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

その知識と経験を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年間で
自己資金を使わないオーバーローンの
融資を獲得することにより
1億円台のRC物件を2棟取得することができました。

さらに昨年年末に合同会社を設立して
4棟めの水戸のRC物件を契約して
決済完了したところです。


それを合わせると
大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC3棟 合計 4棟72戸の規模になり
毎月のキャッシュフローとしては
おおよそ100万円程度。


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不動産投資を実現できるのか?

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2014年07月19日
2014年06月21日

ガレージを作って木工を楽しみたい!


私が不動産投資を始めようとした原点を振り返ると

会社サラリー以外の副収入を得たいというのがまず第一。


私の家族を守るために

会社収入のみに依存することはとても不安だったし、

安定した副収入を得て家族の生活を守った上で

ガレージを作って好きなDIYの木工を楽しみたい

という強い思いがありました。


好きなDIYの木工で木と戯れたり、

丸のこで木を加工したりしていると

本当に飽きないのですが

おカネと時間はどうしても必要になってきます。


会社サラリーで得たおカネだけでは

リストラで先細りしているうえに、

たまるはおろか減る一方なので

じわじわと不安が生まれてきました。


当然それを打ち消す何かが必要なわけで、

不動産投資はものすごく最適だなと思えたわけです。



父親として子供たちの夢につながるそれぞれの道を

しっかりと作ってあげたうえで 、

私自身はガレージのなかで

DIYの木工で家具を作りたい

という思いがとても強かった。


そんな理由が私を強く不動産投資に

向かわせたのだと思っています。


不動産投資の果実のおかげで

私の家族のそれぞれの夢を実現できてきてるように

感じてます。


あなたの好きなことってなんでしょうか?

家族を守ったうえで

あなたはそれを思い切り楽しめる環境を

実現することができますか。


何か好きなことを思いっきり楽しむために

不動産投資を始めるっていうのは

とても有効な手段だと思ったわけです。


IMG_0867[1]


  
2014年06月19日

水戸任売物件の情報もらいました。


久しぶりの投稿です。ゴブサタシテマシタ。


水戸市内の任売物件の情報を

懇意の業者さんからもらったので

先日日曜日に見てきました。

(この週末は仙台→東京→茨城→仙台という動線デス。)



最低入札価格は1億2000万円ということですが

積算はおおよそその2倍の物件。

築13年の物件で間取りは3LDK18戸。

駐車場がとても広く29台分あります!!


実際見に行ってみると

周辺環境も閑静な住宅地のなかで

家族持ちの入居者にはとてもいい物件のように

思いました。


入札価格次第ですが、

1億3000万~1億4000万程度

(13%~12%)で落とせて

融資が25年程度フルローン以上(←ここ重要!)

でひけないかなー、

なんて妄想シテルトコロデス。


とにかく融資がどの程度引っ張れるかが

大きなポイントですが

入札に向けて可能性を業者さんに

探ってもらってます。


どのような展開になるか、

まだよくわかりませんが

このネタの進捗を

随時アップしていきますネ。


IMG_0952[1]














  
2014年02月26日

大雪のなか「ついてる、ついてる」と言ってみた。

土曜日の大雪の中、

仙台から茨城へ高速バスで

帰ってきたのですが

高速道路に乗ったまでは良かったのですが

積雪が酷くて徐々に高速道路が閉鎖され

乗ったバスは途中で

一般道へ降ろされてしまいました。


一般道では雪にはまって立ち往生している

トラックなどのためになかなか前進できず

結局11時間かかって帰ってきました。


こんな日にわざわざ帰ってきたのは

4棟め水戸RC物件のからみで

司法書士にどうしても届けなければならない

書類があったためなのですが、

結局夕方やっとたどり着いてその目的は

達成できました。



通常3時間半で済む時間が

11時間もかかってしまったのですが、

これをどう解釈するか?


ちょっと無理やりですが

斉藤一人さんの言う

「ついてる、ついてる」を

言い続けてみたのです。


そうはなかなか思えない場面でも

「ついてる、ついてる」

を言い続けているとどうなったか?


アタマの中で「ついてる」理由を

無理やりというか

自然に探していることに気が付きました。


先週5日に水戸RC物件決済の日に

同じバスで日帰りで往復したときは

特に問題なく順調に仙台―茨城を往復できたので、

その日に大雪にならなかったことが

アタマに浮かんできて

ほんとうに「ついている」のだなと感じ始めて

11時間かかった時間をあまり気にしなくて

すむような心境になってきました。


これが斉藤ひとりさんのいう

無理やりでも

「ついてる、ついてる」

という真意なのだなと思いました。





それでは。

また明日メールしますね。
 




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1億円台のRC物件を2棟取得することができました。

さらに昨年年末に合同会社を設立して
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大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC3棟 合計 4棟72戸の規模になり
毎月のキャッシュフローとしては約100万円
得ることが出来るようになりそうです。


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行動してますか?

皆さんは自分の目標に向かって

行動していますか?


考えているだけでは

目標にはなかなか近ずけない。

だから行動する。


行動することで

新たな展開が生まれてくる。


このパターンが重要。



行動するっていうのは

目標に向かうという強い意欲がないと

なかなかできません。


私の不動産投資の実現の過程でも

目標を達成したいと強く思い

行動することで新しい展開が生まれ

そのことが成果に結びついてきたと思います。


考えてみれば

私の取得した4棟のそれぞれ

取得する前後では

ダイレクトにその物件取得に

たどり着いたわけではなく

紆余曲折してそれぞれにたどり着き、

取得するに至ったという感覚です。


ぶつかったカベを乗り越えるために

行動して、そのカベを乗り越えたって感じ。


でも、それが苦痛かというと

そんなことはない。

行動していると意欲も維持され、

それどころか意欲は増してきて

なんだかんだ、ギリギリのところで

神様が微笑んでくれたって感じです。


行動しないでいる自分を想像すると

怖くなるくらいです。


行動すること。


皆さんもとにかくまず

行動してみてください。


きっとあらたな展開が開けてくるはずです。



それでは。

また明日メールしますね。
 



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正直言って、バカみたいな作業です。

私の経理マンである本業の目下の大仕事は

2014年4月からの新年度予算の編成作業です。


受注予算、売上予算、原価予算、経費削減予算

それらに元ずく損益予算。

これらを四半期単位で詳細に予算化して

その損益計算をたてよこ間違いのないように

入念にチェックして資料を作り

会社幹部の執拗な質問や要求に耐えられる

内容に作り込んでいく。


昨年12月初旬から始まって

今は2月中旬ですのでほぼ3か月

延々やってます。


正直言って、バカみたいな作業です。


経済の大きな変動が4月までの間に起ったら

まったく意味のないことになってしまい、

壮大な単なる数字のお遊び資料になって

しまうわけです。


これを営業部門、工場の管理部門、

経理部門など多くの人間が

ものすごい時間をかけて作っています。


大きな会社だからこそやってられる仕事。


この作業をすれば、注文が増えるのか?

売り上げが増えるのか?


作った資料のたてよこの計算が

間違っていたとしてなにか会社の

業績に重大な影響が出るのか?


そんなことを思いながら

取り組んでいる私自身が

もうバカらしくてやっていられません(笑)。


一流企業と呼ばれる世の中の大きな会社は

きっと同じようなことを

同じようにやっていると思います。


これはある意味、

会社として必要なことで

仕方のないことだと思いますが、

それに携わっている

私のような社員のモチベーションって

正直なところ、どうなんでしょうかね?


少なくとも私は、まったくモチベーションが

湧きません!?


そこにそんな私がいることが間違って

いると思っています。


どうにかして、脱出しようと日々考えています(大笑)!



それでは。

また明日メールしますね。
 



◆◇◆ 3月15日(土)セミナーを開きます! ◆◇◆


あなたはいま不動産投資を実現し

大家になりたいと考えていますか?


あるいはすでに物件を持っていて

さらに拡大したいと考えていますか?


そんなあなたのためにベースネクサスが

セミナーを開くことにしました!


不動産投資を始めたいかた向けに

・不動産投資分析の基礎知識

・少ない自己資金でどのようにして
 
 キャッシュフローを厚く獲得していくのか

というテーマでお話ししようと考えています。



同じサラリーマン大家の千葉県の

ラットレーサーさんとの

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ラットレーサさんも

2棟13戸の安定したキャッシュフローを稼ぐ物件を

千葉県の自宅近くにお持ちです。


ラットレーサーさんは

「お金を残すリーマン大家業」という

テーマ。



時間は3月15日(土)夕方6:00開始~8:30終了予定

セミナー後懇親会を予定してます。


場所は東京都中央区日本橋人形町2-14-5

中央区日本橋地域人形町区民館です。

http://www.meccs.co.jp/shiteikanri/chuo/ningyocho/index.html#b


セミナーは無料ですが懇親会は5000円程度の実費負担を

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すごいリスキーな生き方

私の会社のある取締役は

毎晩12時前後まで

仕事をしています。


私は当然そんな時間まで

付き合っていられませんが

翌朝会社に行くと

私のメールの受信ボックスには

前の日の10時~12時頃の

時刻に発信された

仕事の指示を含むメールが

何本か入っています。


ほとんどの土日も

会社に出て仕事をしているようです。


私自身はこの取締役サマとは

まったく相性が悪く

お話しをする気にもなりませんが

先方も同様らしく

ほとんどの仕事の指示がメールで

発信されます・・。


こんな仕事の虫のような人物の

取締役サマのほんとうの意味での

仕事の効率はあがっているのかどうか?

彼が長時間会社で仕事をすることで

会社の利益を本当に生み出す仕事を

しているのかどうか?


社長や親会社からの評価を上げるための

パフォーマンスだけではないのか?



人それぞれの生き方なので

それをとやかく言ってもしかたありませんが

私は少なくともこの取締役サマのような

会社仕事の仕方は到底できません・・。


彼は定年までおそらく会社仕事に

全精力を傾けるのだろうと思います。

そして定年になったあと

どんな生き方をするのだろうか?


会社仕事にほとんど寝る時間以外の

すべてをささげている。


それって考えてみると

すごいリスキーな生き方だとも

解釈できます。


人それぞれの生き方を

私がどうすることもできませんが

私自身は少なくとも彼とは違う生き方を

したいと強烈に思うのです。



それでは。

また明日メールしますね。
 



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2014年02月12日

「ドゥーパ」っていう雑誌を知ってますか?

「ドゥーパ」っていう雑誌を知ってますか?

DIY好きの手作りライフマガジン。



実際にDIY生活をしている人のガレージや

手作りの家具、DIYツールの紹介etcなど、

DIYの写真や事例が満載の雑誌です。

DIY好きにはたまらない情報が満載なのです。


とくにガレージ空間で自分の

好きなモノに囲まれて

DIYライフを楽しんでいる人たちの

実際の写真をみていると

飽きることがありません。


自分の好きなことを

好きなだけ楽しむって

憧れるなア~。



私にとっては夢のガレージDIY生活。

憧れれば憧れるほど

どうやったら実現できるかを

具体的に、真剣に考えるように

なってきてます。


これを実際に実現するのに

必要なモノは・・。


そうです、

おカネと自由な時間です。



おカネはどうやって得ていくか?

わかりますよね?


そして自由な時間はどうやって

獲得するか?


これもわかりますよね!?


そうです!

このDIYガレージ生活をするために

不動産賃貸経営を

拡大安定させているのです!!


「ドゥーパ」を買って読むたびに

不動産賃貸経営へのモチベーションが

湧きあがてくる私なのでした(笑)。



それでは。

また明日メールしますね。
 



◆◇◆ 3月15日(土)セミナーを開きます! ◆◇◆


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鉄骨1棟、RC3棟 合計 4棟72戸の規模になり
毎月のキャッシュフローとしては約100万円
得ることが出来るようになりそうです。


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実際にどうしたら少ない自己資金でも
不動産投資を実現できるのか?

どうしたら安定した
キャッシュフローが実現できるのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


あなたのコメントや質問などどんなことでも

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感謝、感謝、感謝デス。
  

会社のなかでじっと我慢?

会社サラリー以外の収入があると

会社の仕事に対して

客観的な意見をしっかり持てるように

なってくると思います。


会社サラリーだけだと

上司の考え方に逆らえなかったり

不合理な仕事をイヤイヤ

やらなければならなかったり

会社の中ではどうしても

自分の考え方を殺していくしか

ありません。


会社のサラリー以外の収入を

持つということは

自分らしく生きるために

とても重要なことだと思うのです。


会社の考え方って

とても不合理なことを平気で

押し通そうとしてきます。


それに社員は文句も言わず

粛々と対応しようとする。


あなたの会社もきっとこんな日常の

繰り返しなのではないでしょうか?


私はそんな会社の空気が

耐えられなくなってきました。


そして、結構会社の考え方に

反抗する言動を取るように

なってきてしまいました。


どうしても不合理で納得できない

ことが多いのです。


昔の私だったら

じっと我慢していたと思います。


それが、副業の収入が大きくなって

くるにつれて我慢できなくなってきた。


自分の価値観をある程度貫くことが

出来るようになってきた。


たぶん、どこかで耐えられなくなって

会社から抜け出す日が

くるのではないかと思っています(笑)。


あなたは本業の会社のなかで

どんな感覚で仕事をしているのでしょうか?


教えていただけるとウレシイデス。

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お待ちしています。



それでは。

また明日メールしますね。
 



◆◇◆ 3月15日(土)セミナーを開きます! ◆◇◆


あなたはいま不動産投資を実現し

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あるいはすでに物件を持っていて

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不動産投資を始めたいかた向けに

・不動産投資分析の基礎知識

・少ない自己資金でどのようにして
 
 キャッシュフローを厚く獲得していくのか

というテーマでお話ししようと考えています。



同じサラリーマン大家の千葉県の

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共同開催となります。


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ラットレーサさんも

2棟13戸の安定したキャッシュフローを稼ぐ物件を

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時間は3月15日(土)夕方6:00開始~8:30終了予定

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場所は東京都中央区日本橋人形町2-14-5

中央区日本橋地域人形町区民館です。

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ベース:Base=基地 ネクサス:Nexus=つながり、絆



◆自己紹介です。

私は実はメーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の検討や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

その知識と経験を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年間で
自己資金を使わないオーバーローンの
融資を獲得することにより
1億円台のRC物件を2棟取得することができました。

さらに昨年年末に合同会社を設立して
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2014年02月10日

 いい大学を出て、いい会社に入って・・

「いい大学を出て、いい会社に入って

安定したサラリーを得て

一生を安泰に暮らす。」


こんな生き方の価値観を

主軸に持っている人は多いと思います。


私も8年前までは

一流企業とは言えないまでも

そこそこの一部上場会社の

サラリーマンとして

それに近い価値観で

生きようとしていました。


正確に言うと

価値観といえるようなしっかりしたものは

持っていなかったと思いますが

今いる会社で、偉くはなれなくても

自分の能力の範囲で働いて

そこそこのサラリーをもらって

定年まで大過なく過ごす。

そんなイメージでいたと思います。


8年前に同じ茨城県内でしたが

通勤できない距離の工場に転勤し

単身赴任していたときに

家計のやりくりが厳しかったりするなかで

職場の人間関係や仕事のストレスが重なり

気持ちの修復が出来ないでいるうちに

「ウツ」になってしまった。


その時はどうしようもなくつらく大変な心境でした。


「いい大学を出て、いい会社に入って

高給で安定したサラリーを得て

一生安泰に暮らす。」


その文字通りではないけれど

それに近いところをなんとなくイメージしながら

会社生活をしてきたのに

ふと気が付けば

将来の展望や経済的な自由度の

乏しい現実に気がつき

絶望してしまったがゆえの

「ウツ」だったのかもしれません。


その時は長女が小学校6年で

小学3年の次女、幼稚園生の長男の

3人の子供をどうやって育てていくか。



「ウツ」になった心境では

明るい展望を考えることは

到底できませんでした。


一か月ほど会社を休んで

クスリを飲みながら

「ウツ」回復に専念し

なんとか最悪の状況から

脱出することができましたが

この経験から得た大きな収穫は


「会社にしがみつくだけでは絶対にダメだ。」


という考え方でした。


「ウツ」からなんとか立ち直り

不動産投資を強い気持ちで始めようと

思い始めたわけです。


そこが私の人生の大きな転換点だった

と思います。





それでは。

また明日メールしますね。
 



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自分のビジョン 会社のビジョン

物件の売買のステップを

今回の水戸RC物件までで

過去4回経験してきましたが

そこにはさまざまな方との

出会いがあっていつも楽しく感じます。


物件を所有した後は

管理会社とのかかわり

入居者とのかかわり

リフォーム業者とのかかわり

などさまざまな方との

かかわり合いの中で

不動産賃貸経営が成り立っていきます。


私の場合は

本業はサラリーマンですが

その仕事の中で関わる方々とは

まったく違う感覚の関わり合い方

だと思います。


不動産賃貸経営の場合

自分自身の考え方やビジョンを

しっかりと反映させることができる。


しかし、会社の中の関わり合い方は

会社のビジョンや価値観に合わせて

関わっていくしかない。


この違いはものすごい差があります。


不動産収入が増えるにつれて

そのギャップの存在が大きく感じるように

なってきました。


多くの先輩大家さんの経験を聞いても

同じような感想や体験をされているようです。


自分の人生が、自分のビジョンや

自分の価値観に合わせられるように

デザインできるようになってくる。


そうなれば当然、他人のビジョンや

会社のビジョンに合わせて生きる生き方に

違和感を強く感じるようになる。



当然です。


そんな心境が強くなってきている

この頃です。


あなたの場合はどんなでしょうか?


それでは。

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 水戸RC決済無事完了!

水戸RC物件の決済のご報告です。


一昨日無事完了しました!


売主さんおよび司法書士さん

そして媒介する不動産業者の担当Yさんの

4名が一堂に会しての決済。


売主は中間省略で通過するだけの

不動産業者なのですが、

現所有者が実は今回登場する司法書士さん!


水戸の物件の売買なのですが、

買主である私も、売主の不動産業者も

現所有者である司法書士も

同じ私の地元の街の方ばかり!


当然初めてお会いする方ばかりですが

現所有者が物件登記を手続きする司法書士さんという

なんとも不思議な組み合わせ。


その司法書士さんは豪快な話しっぷりで

ちょっと圧倒される感じがしましたが

そうであるからこそ

このような破格の物件の

取引ができたのかななどと思いましたね。


手続きはほんの30分~40分ほどで終了。


その後、媒介する不動産業者のYさんと

昼食を取りながらその不動産会社に

管理委託することにしていますので

物件の管理委託契約書の取り交わしと

物件の火災保険の手続きを済ませました。


これで晴れて

水戸RC物件のオーナーになれました。

やはり、新しい物件のオーナーになれる

瞬間は嬉しいです。



昨年11月末に情報を得てから約2か月半。

銀行融資の決定までに時間がかかったことも

ありますが、その間合同会社を設立することができ

ずいぶんとステップアップできたように感じます。


押印する印鑑も法人所有なので

当然すべて合同会社の登録印、銀行印

そして会社名の入っているゴム印などを使用。


今までの個人所有にした3棟とは

一味違う感覚でした。


あとは、賃貸繁忙期に向けて

現状空室の8部屋のリフォームを

実行していきますが

その辺もこのメルマガで

実況報告していきます(笑)。



それでは。

また明日メールしますね
 



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 ほんとうの夢って?

不動産投資ってそれ自身が目的ではなく

あなたのほんとうの夢を実現するための

手段であるわけです。


あなたの本当の夢とはなんでしょうか?


私の場合は、

自宅の青空駐車場をガレージにして

DIYの木工をするのが夢です。


もちろん、

3人いる子供の教育を実現しつつ

家内や子供たちとたまに旅行に行ったりしながら

私は悠々とガレージで木工ざんまい。


こんな生活を実現したいと思っています。


今は単身赴任中で残念ながら

好きなDIYはほとんどできませんが、

不動産投資を実現できないでいた数年前、

自宅の駐車場を木工の作業場にして

3人いる子供のそれぞれにロフトベッドを作ったり

壁一面の本棚を作ったりしてました。


ドリルで木に穴をあけたり

テーブルソーでまっすぐに切ったり

作業しているときは無心になり

出来上がったモノを眺めては

充実感にひたったりとても充実いていました。


しかしそれをずっと続けていると

こんなことをしていて

おカネは大丈夫かなとどうしても

不安が湧き上がって来るのです。


とても楽しい時間なのですが

心のどこかから湧き上がってくる不安。


この大好きな木工を続けるためには

経済的に盤石な基盤を作らないとダメだと

ココロのどこかから叫びが聞こえてくるのです。


好きなDIYの木工をするためには

絶対に盤石な経済的な基盤が必要だ!!


そのために、私は不動産投資によって

なんとかその夢を実現しようと

強く思ったわけです。


あなたのほんとうにしたいことって

何ですか?





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月額キャッシュフロー100万円!

本日、いよいよ水戸RC物件の決済です。

そしてこの4棟目を合わせたキャッシュフローは

下記になります。


【1棟目】 土浦  鉄骨 1K 10戸

家賃月額        21万円 (稼働率90%)

管理費清掃含む    ▲ 2万円

固都税他        ▲ 1万円

ローン返済     ▲12万円


差引計          6万円

   
【2棟目】 仙台 RC 2DK他 23戸

家賃月額      152万円 (満室)

管理費清掃含む   ▲11万円

固都税他      ▲ 8万円

ローン返済     ▲91万円


差引計        42万円


【3棟目】 日立 RC 1K24戸 & 店舗1戸

家賃月額       96万円 (稼働率96%)

管理費清掃含む   ▲ 6万円

固都税他      ▲ 8万円

ローン返済     ▲55万円


差引計        27万円


【4棟目】 水戸 RC 1KX12戸 &店舗 2戸

家賃月額       54万円 (稼働率90%想定)

管理費清掃含む   ▲ 7万円

固都税他      ▲ 6万円

ローン返済     ▲19万円


差引計        22万円


【1~4棟】  合計 税引き前キャッシュフロー

        総額 97万円



最初の1棟めの取得から2年半ほどで

なんとか月額100万円のキャッシュフローと

なりそうです。


金利4.5%のローンが含まれているので

この金利低減が少しでも実現できれば

さらにキャッシュフローは改善します。


今年はぜひそこもターゲットにしたいと

考えています。・・当然ですね。


さらに完全満室まで5戸の空室を埋めれば

同じくおよそ14万円ほど増えます。


所得税対策も法人設立を機にしっかりと

手を打っていきたいと思います。


とにかく、税引前で月額100万の

キャッシュフローというのはひとつの

大きな目標でしたが

ほぼ実現できそうなところまで来ました。


とにかく4棟目の決済を無事終えて

安定経営を目指したいと思います。



それでは。

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千葉県の自宅近くにお持ちです。


ラットレーサーさんは

「お金を残すリーマン大家業」という

テーマ。



時間は3月15日(土)夕方6:00開始~8:30終了予定

セミナー後懇親会を予定してます。


場所は東京都中央区日本橋人形町2-14-5

中央区日本橋地域人形町区民館です。

http://www.meccs.co.jp/shiteikanri/chuo/ningyocho/index.html#b


セミナーは無料ですが懇親会は5000円程度の実費負担を

お願いいたします。


参加してみたいという方は

下記からご連絡ください。

お待ちしています。

http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/




◆あなたのコメントや質問などどんなことでも

下記からご連絡いただけるとたいへんうれしいです。

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お待ちしています。



◆ベースネクサス(BaseNexus)の由来

価値ある幸せな人生を築きたい方々の

つながり(絆)の基地でありたいという思いから。

ベース:Base=基地 ネクサス:Nexus=つながり、絆



◆自己紹介です。

私は実はメーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の検討や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

その知識と経験を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年間で
自己資金を使わないオーバーローンの
融資を獲得することにより
1億円台のRC物件を2棟取得することができました。

さらに昨年年末に合同会社を設立して
4棟めの水戸のRC物件を契約して
現在決済に向けて動いているところです。


それを合わせると
大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC3棟 合計 4棟72戸の規模になり
毎月のキャッシュフローとしては約100万円
得ることが出来るようになりそうです。


このメルマガでは
実際にどうしたら少ない自己資金でも
不動産投資を実現できるのか?

どうしたら安定した
キャッシュフローが実現できるのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


あなたのコメントや質問などどんなことでも

下記からご連絡いただけるとたいへんうれしいです。


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お待ちしてます!!


本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

感謝、感謝、感謝デス。
  

確定申告のシーズン

確定申告のシーズンですね。


不動産投資をはじめて最初の申告は

自分ひとりで申告しましたが

2年目からは税理士さんに

お願いすることにしてます。



私の場合、2年目に3棟めを購入して

合計58戸の規模になり

ちょっとたいへんだと考え

税理士さんにお願いしたほうが

良いと即断してお願いすることにしました。


私が契約している税理士さん自身も

不動産投資を実践されているので、

私の不動産投資に関してなにか確認したいことが

あれば相談させてもらっていて

有形無形の効果があるので

コストを考えてもお願いして

よかったと思っています。


また、今回4棟めを法人を設立して購入する際にも

何度も相談やアドバイスをいただいており

私の不動産投資の拡大を進めるうえでも

ご意見役としてとても

ありがたい存在だと考えています。


確定申告に必要な会社収入の

源泉徴収票も先週金曜日に受け取り、

必要書類はすべてそろったので

ぞの税理士さんに送付して

すっきりとした気持ちで

今週予定している4棟めの決済に

望みたいと思います。



それでは。

また明日メールしますね
 



◆◇◆ セミナーを開きます! ◆◇◆


あなたはいま不動産投資を実現し

大家になりたいと考えていますか?


あるいはすでに物件を持っていて

さらに拡大したいと考えていますか?


そんなあなたのためにベースネクサスが

セミナーを開くことにしました!


3月15日(土)に東京で開きたいと

考えています。

詳細は追ってご連絡していきますので

予定を開けておいてくださいネ!!




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スカイプで不動産投資談義2時間半!


昨晩、このメルマガの読者のNさんと

スカイプでお話ししました。


不動産投資を始めたばかりで

今後、拡大し安定経営を目指す

意欲ある方でした。


不動産投資で安定した副業収入を実現したい

という熱い思いをひしひしと感じましたね。


戸建てを一戸所有したばかりということで

まずは、不動産投資のスタートをしっかりと

切っていらっしゃいましたが

どうしたら次の物件を取得できるか、

どのような物件がいいのか、

どうやって物件の投資判定をするのか、

次から次へと質問をいただき、

私の経験や知識を充分にお話ししました。


悩んでいること、

ぶつかっているカベ、

皆、私が経験したことと同じです。


私が悩み、ぶつかったカベを

どうやって乗り越えてきたか

そして私が4棟を取得してきた経験や

キャッシュフロー約80万円/月を

実現していること

ひとつひとつお話ししました。


2時間半話しても

まだ飽き足らない感じでしたが

12時近くになってしまい

お終いにしました。


私の知識や経験のお話が

不動産投資の成功を目指すNさんのような方、

あるいはあなたのお役にたつのであれば

こんな嬉しいことはありません。



実は、私の知識や経験を伝える塾を

開いているのですがそのお話しをしたら

とても興味を持っていただきました。


もし、あなたもNさんと同じように

不動産投資の成功をめざしていて

悩みやカベにぶち当たっていたら

どんなことでもかまいませんので

質問コメントを残してくださいネ。


スカイプでのご相談も大歓迎です。

もちろん無料で対応いたします。


また、私の不動産投資の知識や経験を

伝授する塾に興味がある方も

是非、以下のリンクからコメントを残してくださいね。

塾の詳細など別途ご連絡します。


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それでは。


また明日メールしますね
 



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こんなもんで3600万円 貸してくれちゃうの? 

仙台の日本政策金融公庫に行って

水戸RC物件の融資契約を完了させて

きました。


朝9時の開店と同時に支店に行き

ほんの15分で終了。



融資契約の書類にポンポンと

設立した法人の名前のゴム印を押し、

法人印と私自身の実印を

ポンポンと押して、

準備した2万円の印紙を貼って

お終い。


きわめて事務的でした。


こんなもんで3600万円

貸してくれちゃうの?って感じです。


それと、

始めて「社長さん」と呼ばれてしまいました(笑)。


夜には媒介する不動産会社

営業担当のYさんから

決済の日の具体的な動き方の相談電話。


都銀M銀行の地元支店の部屋が

借りられなかったということで

市内の関係する不動産会社の一室を

使うことに。


朝、私の自宅にクルマで迎えに来て

くれるそうな。

M銀行地元支店で現金を私の法人口座から

引き出してから不動産会社へいくことに

なりそうです。


現金で決済するのは初めて。



途中、強奪されないよう気をつけねば・・。



決済の日が見えてきて

動きが一気に加速して来てます。


早く一連の手続きを終えて

安心したいと思う反面、

この緊張感は嫌いでないと感じるから

不思議なもんです。




それでは。


また明日メールしますね
 



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少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
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それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年間で
自己資金を使わないオーバーローンの
融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

さらに昨年年末に合同会社を設立して
4棟めの水戸のRC物件を契約して
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決済の日が決まった。

水戸RC物件の決済の日が決まりました。


来週の週中の日に

法人口座を作った都銀M銀行の

茨城の私の地元支店で

ということになりました。


会社を休んで仙台から茨城に帰り

その日に臨む予定です。


売主さん、司法書士、媒介する不動産会社の

Tさんそして私が一同に会する訳ですが

私にとって決済の日は

これで4回目とはいえ

なんとも言えない緊張感を感じますね。



私は仙台単身赴任という状況で

物件は水戸にあり

銀行融資も途中目論んだ地銀がダメで

取得できないかと思いましたが

結果としては法人も設立でき

法人名義での取得。

さらに融資期間も20年で固定金利、

そのうえリフォーム用のローンも組めて

実質オーバーローン。



その前提で現状全14戸中6戸稼働の状態で

キャッシュフローは月約10万円になります。


仮に空室の1K8戸が付近の水準と比較して

格安の25000円という賃料想定で埋まり

満室になれば20万円が加わり合計30万円。


そのうえ積算評価が売買価格3600万円の

ほぼ2倍という好条件。


我ながらすごい物件だと思います。


不動産価格の上昇が言われて久しいなかで

よくぞこのような物件に巡り合えて

取得できたなと・・・。



早く決済を済ませて

リフォームを実行し

3月~4月の賃貸繁忙期に

スタートダッシュを掛けたいと

考えています。


春が楽しみです。



それでは。

また明日メールしますね
 



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ことができました。


また、DIYが大好きなので
少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年間で
自己資金を使わないオーバーローンの
融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

さらに昨年年末に合同会社を設立して
4棟めの水戸のRC物件を契約して
現在決済に向けて動いているところです。


それを合わせると
大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC3棟 合計 4棟72戸の規模になり
毎月のキャッシュフローとしては約80万円
得ることが出来るようになりそうです。


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破たんしたらどうしよう。


最初の1棟めを買うときは

破たんしたらどうしようと

思いとても怖かったです。


なので大家になって

家賃収入を確実に得て

悠々と生活している自分のイメージを

強く持とうとしました。


で、

今の私が破たんしそうかというと

とりあえず、

破たんしそうにはありません(笑)。



物事をなにか成し遂げようとするとき

ネガティブな見方やリスクのことを考えて

前に進めなくなってしまうことが

ありがちです。



なので

そのリスクに対しては

打つべき手を打ったうえで

うまく行った時のイメージをしっかりと

描いて前に進もう意識しています。


このイメージの持ち方って

とても大事だと思います。


この考え方、マインドができるように

なってくると

結果は思い描いていることとは

違った形になるかもしれませんが

イメージがカタチになって実現している。


私が最初の1棟めを買うとき

何をイメージしていたか?


「家賃収入を確実に得て

 悠々と生活している自分」

でした。



その2年半後の今の私が

4棟めの物件を手に入れられる

状態になっているのに

我ながら驚くわけです。






それでは。


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2014年02月05日

妻の反対を乗り越えて


不動産投資を始めたいけれど

妻が反対して始められない、

というケースはとても多いですよね。


あなたの場合はどうですか?


私もかつて、妻の反対にあってたいへんな

思いをしました。


夫婦の価値観の違いの

ぶつかり合いとでも

言うのでしょうか。


男である夫として

家族をしっかりと守りたいがゆえに

不動産投資をしようとしているのに

女である妻は

家族がさらされるかもしれない

リスクにばかり視点がいき

頑として賛成してくれない。



いくら理屈を話しても

はなから受け入れようとはしてくれない。


それを繰り返すうちに

ふだんの夫婦の関係が

ギクシャクしてきてしまう。


すんなりと不動産投資を受け入れてくれる

妻を持つ男性はおそらく

少数派ではないでしょうか?


物件選定のカベ

銀行融資のカベ

よりも

妻の反対のカベ

のほうが一番乗り越えにくいかもしれません。


で、私の場合どうしたかというと

何度も何度も話し合った末に

絶対に安全に経営できるという

物件を選定する見極め能力をつけて

格安の高利回り物件を

なんとか手に入れて

実績を作りはじめました。


その1棟だけでは空室リスクに

さらされやすいので

その3か月後にキャッシュフローの出る

RC物件を手に入れて

お金が確実に入ってきて

たまっていく事実をみせることができて

妻はやっと不動産投資の良さを理解し始めた

という感じです。


最初の1棟めは

ある意味「強行突破」でした。


そしてその実績を見せて

徐々に体感として

「不動産投資は割と悪くない。」

という感覚を少しずつ感じさせてきた。

そういう流れでした。


そしていま、妻から出てくることばは

「不動産投資をしていなかったら

我が家はたいへんだったね。」


・・・。



なんとか乗り越えることが出来て

妻も私もひとつ成長して

違う世界を味わえるようになれた。


そう実感しています。


あなたがもし私と同じように

奥さんの反対にあって

不動産投資が始められないでいるなら

私のこの経験のおはなしが少しでも

あなたのお役にたてばいいなあと思っています。



それでは。


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これが不動産賃貸経営の醍醐味!!


引き続き水戸RC物件の進捗報告です。

無事、都銀のM銀行地元支店に

法人口座を開設できてその通帳が

私の手元に来ました。


世の中から私の会社の存在が

しっかりと認められたような気がして

素直に嬉しいです。


そして約束したスケジュールどおり

日本政策金融公庫との

融資契約に進むことができます。



いっぽうで、

賃貸繁忙期に向けて

物件の8室ある空室について

どのようにリフォームしていくか

を考えていかなければなりません。


これもまたとても「ついている」のですが、

媒介する水戸の某不動産会社の

賃貸管理チームとルームデザイナーさん(?)とで

具体的なリフォームプランを作成してくれてます。


仙台に単身赴任していても

すべてことがうまく運んでいる!


こんなことができてしまうのが

不動産投資、不動産賃貸経営の

醍醐味なのでしょう!!


チームとして

この物件を取り巻くプレイヤーが

それぞれ確実に動いてくれています。


ふだんの会社の仕事では味わえない

何とも言えない興奮する感覚です。




それでは。


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2014年01月29日

マンガ版 「七つの習慣」を買いました!

「七つの習慣」って知ってますよね?

きのうコンビニの雑誌コーナーで


「まんがと図解でわかる七つの習慣」


というタイトルが目について

つい買ってしまいました。


ハードカバーの「七つの習慣」は

すでに持っています。


買ったのはかなり昔です。


いつの版かをみてみたら1997年の

初版のモノでした。


ここ数年、それをトイレに置いておき

あちこちを少しずつ読んでいました。


生き方の基本はなるべく

この本に書いてあるように

しようと思っています。


なので、コンビニの雑誌コーナーで

目に留まったマンガ版を

買ってしまったのです。



すべてのことに当てはまる

不変の成功律が盛り込まれているので

マンガ版がどのように表現しているのかが

興味深く、とてもわかりやすく表現されていて、

とてもいい本だと思います。


マンガ版でもハードカバーでもどちらでも

構いませんが

不動産投資を成功させるうえでは

必読の一冊だと思います。



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。


◆◇◆ セミナーを開きます! ◆◇◆


あなたはいま不動産投資を実現し

大家になりたいと考えていますか?


あるいはすでに物件を持っていて

さらに拡大したいと考えていますか?


そんなあなたのためにベースネクサスが

セミナーを開くことにしました!


3月15日に東京で開きたいと考えています。

詳細は追ってご連絡していきますので

予定を開けておいてくださいネ!!




◆あなたのコメントや質問などどんなことでも

下記からご連絡いただけるとたいへんうれしいです。

http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/

お待ちしています。



◆ベースネクサス(BaseNexus)の由来

 価値ある幸せな人生を築きたい方々の

 つながり(絆)の基地でありたいという思いから。

 ベース:Base=基地 ネクサス:Nexus=つながり、絆



◆自己紹介です。

私は実はメーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の検討や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

その知識と経験を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので
少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年間で
自己資金を使わないオーバーローンの
融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

さらに昨年年末に合同会社を設立して
4棟めの水戸のRC物件を契約して
現在決済に向けて動いているところです。


それを合わせると
大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC3棟 合計 4棟72戸の規模になり
毎月のキャッシュフローとしては約80万円
得ることが出来るようになりそうです。


このメルマガでは
実際にどうしたら少ない自己資金でも
不動産投資を実現できるのか?

どうしたら安定した
キャッシュフローが実現できるのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


あなたのコメントや質問などどんなことでも

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お待ちしてます!!


本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

感謝、感謝、感謝デス。
  

融資実行は2月初めに。

水戸RC物件の取得の進捗報告です。


昨日、都銀のM銀行地元支店から

口座開設ができることになったと

連絡が来ました。


1週間から10日かかるといわれて

いましたが思ったより早かったですね。


再び家内に支店に手続きに行ってもらって

なんとか晴れて法人口座が獲得できます。


口座条件がそろったので

すかさず日本政策金融公庫と連絡して

融資契約の日程を決めました。


私の地元支店が窓口ですのでそちらと

連絡していますが

仙台の同公庫支店で契約ができるように

段取りしてもらっています。


そして2回に分けて実行される

政策金融公庫の1回目の融資実行は

このペースだと2月のはじめになりそう。


そして私の法人に所有権が移転したのちに

同公庫が物件に抵当権を設定します。


その後に残りの2回目の融資金額が

法人口座に振り込まれる段取りです。


今回の物件は11月末に情報を得てから

ほぼ2か月経過し時間がかかっていますが

その過程ではたくさんのステップアップ、

学びの機会、人との出会いがありました。


あなたにこのメルマガで逐次

お話ししてきましたが

この水戸RC物件の取得のプロセスが

リアルに伝わってあなたの不動産投資の

ステップアップのお役に立てていれば

いいいなあと思っています。



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。


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2014年01月26日

最初の物件は1棟もののほうが・・。

不動産投資を始めるのに

最初に取得すべき物件については、

1棟ものにしたほうが良いと思います。


始めて取得する時、

1棟ものは金額的にハードルが高いため、

1千万以下ぐらいで区分とか戸建てから

始めたいという心情はわかります。


でも運営していくうえで重要なのは

安定した稼働率です。


区分や戸建ては入居の有無次第で

稼働率がゼロか100%のどちらか。


ずっと入居していてくれればいいですが

なかなかそんな訳にはいきません。



入居者はいつかは退去するわけで

それを大前提に考えれば、

最初から複数の戸数のある1棟ものの

ほうがよいことがよくわかると思います。


1棟ものを取得する前提で

物件選定する投資指標の考え方や

融資獲得のスキルを

よく磨いておくことです。


私自身も最初は区分の物件選定を

検討したこともありましたが

やはりキャッシュフローがほとんど出ない。

そして稼働率はゼロか100%。


これは「経営」という視点では

リスクが大きすぎると思いました。


不動産投資は「投資」という言葉で

言われてしまいますが

実際には不動産「経営」です。


そこをはき違えてしまうんでしょうね。


お金をつぎ込むのが「投資」だと考えて

物件が買えて安心してしまってはダメです。


あくまで所有した後の「経営」を

どううまく回していくかを考えることが

とても重要です。


なので稼働率がゼロか100%という

極端な状態には絶対にならない

1棟ものから始めるべきだと思います。



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それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年間で
自己資金を使わないオーバーローンの
融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

さらに昨年年末に合同会社を設立して
4棟めの水戸のRC物件を契約して
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毎月のキャッシュフローとしては約80万円
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2014年01月25日

子供の大学進学資金をどう準備する?


私が不動産投資を始めようとした

大きな動機のひとつとして

サラリーマン収入だけでは子供3人の

教育費の負担に耐えられないという

危機感があったことです。



その結果なんとか

長女の大学進学を控えた前の年に

最初の1棟めと2棟めを取得することが

できました。


あなたのお子さんはまだ小さいですか?

あるいは私と同じように大学進学を控える

子供さんや、すでに大学に入学している

お子さんがいらっしゃいますか?


高校生ぐらいまでは授業料や通学の

定期代などなんとかなるとはおもいますが

自宅以外から大学に進学させようとすると

大学の授業料やアパート代など負担金額の

レベルがまったく違います。


私の会社のある方が子供の大学進学費用は

教育ローンを組んでいるという

話をしていたのをシミジミ聞いた

経験がありますが

その返済は自分のサラリーか

やがての退職金でしょう。


同じローンを組むならば

収益不動産を買うローンを組んで

キャッシュフローを得て

それで負担できればと思いませんか?


大学進学費用を得たうえで、

やがてローンも減っていけば

純資産としての不動産が残って

それを基盤に会社を退職したあとの

年金対策にもなる。


こんなことが実現できてしまうわけです。


あなたはお子さんの教育資金は

どのようにして準備しようとしていますか?



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融資を獲得することにより
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2014年01月22日

決済の日程をいつにする?

水戸RC物件の進捗報告です。


物件決済の日程を決めたいと

媒介する不動産会社から

連絡があったのですが

決済までにいくつかのステップを

踏む必要があります。



現在茨城の地元の街の

都銀のM銀行支店に法人口座を

開設申請中ですが

その口座が開設できるのが

おそらく今週末から来週明け。


その口座ができないと政策金融公庫との

融資契約ができません。



その日取りはおそらく今月末か来月アタマに

なりそうですがまだ確定までにはいきません。


決済の日取りもなるべく

融資実行直後にしよう考えて

決済の日程を決められませんでした。



早く決済の日を決めたいと思いますが、

今は踏むべきステップを着実に

こなしていくしかありません。



この続きはまた次回のメルマガで
 
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2014年01月21日

知識と経験のシェアを!


私は副業の不動産賃貸経営が

なんとか軌道に乗ってくるにつれて、

ふだんの気持ちの持ち方にずいぶん余裕が

持てるようになってきました。



以前とはまったく比べ物にならない精神的な

余裕というのでしょうか。


「ウツ」になった経験をお話ししましたが

その頃の心境とくらべたら天と地の差です。


ここにたどり着くまでにはそれなりの苦労は

ありましたが、今の状態が実現できたので

その苦労は今となってはいい思い出です。


あなたはいまどのような心境で

日々を過ごしていますか?


以前の私とおなじように、経済的に厳しくて

気持ちの余裕がない状態でしょうか?


あるいは、すでに不動産投資など副業収入が

それなりにあってさらに拡大させたいと

考えていますか?


私の日々のこのメルマガが少しでも

あなたの励みやお役に立てればと

真剣に考えています。


私には不動産投資を実現したいと思っても、

実現できない期間が5年間ありました。


しかし、あなたが本当に実現したい

とおもっているのであれば

そんな長い時間をかけて回り道をする必要はない。


私が回り道してきた時間のなかで

得た経験や知識を少しでも

あなたのお役にたてるようにしたいと

思っています。


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キャッシュオンキャッシュリターンって?


なんの投資でもそうですが

投入する自己資金に対して

どれだけのリターンが得られるか、

という視点で投資するかどうかを決めますよね。


それを見る指標が

CCR (Cash on Cash Return:自己資本配当率)

「キャッシュ オン キャッシュリターン」

という指標です。


計算式:CCR=キャッシュフロー/自己資金



自己資金総額に対するキャッシュフローの割合です。



この数字が高いほど投資効率が高いと言えます。

ROE:(Return On Equity ) って聞いたことありますか?

アール オー イー です。


これとCCRって同じことを言っています。

ROI:(Return On Investment)とも言います。



似た指標でROA:( Return On Asset)といのもありますが

これは違いますので気を付けてくださいね。



話を戻すとこのCCRの指標が大きいほど

投資効率が良いということになります。


たとえば100万円自己資金を投資して、

1000万円の物件を900万円の融資を

受けて買った場合1年間にいくら

キャッシュフローがあるかで考えれば簡単ですね。


キャッシュフローが10万円だったら

CCRは10%です。



同じ物件に950万円の融資がついて

50万円の自己資金で仮に同じキャッシュフロー

10万円が得られれば

CCRは20%になりますね。



このCCRが大きければ大きいほど

投資効率が良いというのはとても単純な視点ですよね。




ではあなたに質問です。

物件をフルローンで取得できて自己資金を

使わないで済んでしまった場合

ってこのCCRってどういうことになりますか?


・・・


家賃収入が一定に入って

仮に返済額も変わらないと仮定して

キャッシュフローは一定に得られ

一方自己資金はゼロの場合。


CCR=キャッシュフロー/自己資金(0)


この場合のCCRってどうなりますか。



この辺をまず最初に整理できれば

投資判断のスタートに立てますよね。




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2014年01月19日

不動産投資で成功するためには?

水戸RC物件を含めると

4棟合わせた総資産額は3億を

超えることになります。


我ながらある意味すごい金額だなと・・(汗)。


今回の4棟めも結果的にオーバーローン

になってしまうので投下した自己資金は

最初の1棟めのおよそ150万円のまま。


この数字だけを見て

単純にリスクが高いかというと

物件個々の収益性と安全性は

しっかりと押さえているので

そう簡単には破たんしなそうです(笑)。


なんとかこの状態にまで

持って来れましたが

不動産投資で成功するためには

まずは投資分析の知識を得ることが

とても重要だと思います。


そのうえで

投資効果の高くなるような

物件選定と資金調達を組み合わせを

どう実現するか。


このスキルを磨くこと。


投資効果とは

投下した自己資金に対して

どれだけのリターンが得られるか。


投資効果を大きくするためには

自己資金をなるべく少なくし

リターンを大きくする必要がある。


不動産投資は

他人のおカネを借りることによって

自己資金をなるべく少なくして

リターンを大きくすることが

出来る稀有な投資手法。


個々人の考え方やリスク許容度によって

違ってくるとは思いますが

最初はある程度リスクを取りながら

キャッシュフローを拡大して

徐々にB/S(貸借対照表)を

改善していくことが重要。



当然取得した物件については

リスクを少なくするためのあらゆる手を

打っていく。


稼働率の向上はもちろん

運営経費の極小化

融資金利の極小化。


ただその積み重ねを

しっかりと

しっかりと

実践していくこと。


ふだん会社仕事で言っていることと

まったく同じだけど

その場合はなぜか楽しく感じない。


自分のこと、自分の会社のことであるが故

ほんとうに楽しく感じるわけで。



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。




◆もし、このメルマガ読者の皆さんで

不動産投資の実現の糸口が

つかめないでいる方がいたら

遠慮なく私にコンタクトくださいね。


きっとお役に立てるのではないかと

思います。


お問い合わせ先:

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賃貸繁忙期に向けてスタート。

2棟め仙台物件は23戸あり現在満室ですが

2月末に一部屋退去の連絡が管理会社から

ありました。


年が明けて世の中は徐々に

転勤入学シーズンになっていきますので

賃貸物件の入退去の繁忙期に突入です。


現在決済に向けて取組中の水戸RC物件も

リフォームされず募集もされていなかった

空室が8戸あります。


決済前ですがその空室リフォームを

どのようにするかについて行動開始中。


リフォームは単身の若い人に受けるような

デザイナーズの雰囲気を創りあげられるように

します。


そのためのリフォーム資金の調達も

日本政策金融公庫でできることになり

さっそくその借り入れ申し込みもしておきました。


結果的にこの水戸RC物件は

オーバーローンで取得できてしまうということ

になります!?



決済の日が楽しみです。


そして早く部屋を仕立て上げて

3月4月の繁忙期に一気にスタートダッシュ

と行きたいと思います。



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。




◆もし、このメルマガ読者の皆さんで

不動産投資の実現の糸口が

つかめないでいる方がいたら

遠慮なく私にコンタクトくださいね。


きっとお役に立てるのではないかと

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◆自己紹介です。

私は実は、メーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の考え方や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

それらの知識を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので
少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年ほどの間に
自己資金を使わないオーバーローン
の融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC2棟計3棟58戸の規模になり
毎月キャッシュフローを60万円
得ることが出来るようになりました。



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実際にどうやって少ない自己資金で
不動産投資を実現するのか?

安定したキャッシュフローを
どうやって実現するのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


もし、私の不動産投資の経験に興味を持ち

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2014年01月18日

都銀の支店はどこがいい?

設立した合同会社の銀行口座を

開設しようと仙台の某都銀の支店に

行ってきました。


この都銀は私の地元の街にも支店が

あります。


どちらの支店で開設すべきか迷いながら

まずは仙台支店に行ってみたのですが、

結局窓口に行ってみると

設立した法人の事務所などの住所が

仙台にないと仙台支店では口座開設

できませんとのお言葉・・。


仙台支店で開設できれば

もしかしたら私の仙台物件の

やがて融資借り換えなどにつながるかもしれない

などと淡い期待もあったのですが・・。


もう私の茨城の地元支店で開設するしかありません。


いづれ仙台単身赴任が終われば

地元支店に開設しておいたほうが

のちのちにはよいという考えかたで

行きたいと思います。


なるべく早く口座を作らないと

物件の決済ができないので、

家内に地元支店に行って

開設してもらうようにしました。


さっそく必要な登記簿謄本と会社印、

印鑑証明などの一式を速達で郵送。


単身赴任では妻との連携がモノをいいます。

口座開設の申請後1週間から10日ほど

で開設できるそうなので1月末にはなんとか

間に合うかな。


銀行口座ができればあとは踏むべきステップを

踏むだけデス。




この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。




◆もし、このメルマガ読者の皆さんで

不動産投資の実現の糸口が

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実行して100万円ほどの節約を実現しました。


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最初の1棟の取得をすることができました。


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の融資を獲得することにより
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2014年01月17日

「心の持ち方」

あなたが不動産投資ができるかできないか。

つまり最初の1棟めを取得できるかできないか。


そこには大きなカベがあると思います。


それを乗り越えるには

「心の持ち方」がとても重要。


最初の1棟めを取得するために、

強烈に不動産投資をしたいとまず思うこと。


そして、自分の状況がどんな不利な状況でも

そこからどうすれば這い上がれるかを

諦めずに考え続けること。


自分ひとりで考えるのではなく

積極的にセミナーや、すでに不動産投資を

実践している人の中に入っていくこと。


こういうことを続けていると

実現へのヒントが見えるようになってくるはず。


ヒントが見えるかはどうかも

「心の持ち方」ひとつで

そこにヒントがあっても見えないかもしれない。


ヒントが見えるようになるためには

ポジティブに物事を考える姿勢が重要。


あなたは不動産投資ができるような

「心の持ち方」ができていますか?



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8年前に「ウツ」になりました。

私は8年前に「ウツ」になってしまい

かなりつらい経験をしました。


その当時は、やはり初めての単身赴任中で

業績不振にあえぐ工場にいて

仕事の負荷も多く、さらに人間関係に苦しんだり

さらに家計も苦しかったりして

悶々と時間経過しているうちに

休日は土日ともに寝込んでしまう日々

になっていました。


心療内科に駆け込んで、「ウツ」を診断されて

1か月近く会社を休んで薬を飲んで

辛うじてその状態から抜け出すことができました。


それ以降、会社の中での

処遇はよくありませんが

それをきっかけに会社だけに

頼る人生から脱出したいと

強烈に思うようになりました。


その当時からなんとか

不動産投資を始めようと考えはじめ、

苦節5年やっと最初の1棟めの取得に

たどり着きました。


いま振り返ると、

「ウツ」から回復して1棟めにたどり着くまでは

最初は「心の持ち方」の基本ができておらず

早く1棟めを取得したいと

焦る気持ちが先走っていたと思います。



そんななかで、好きなDIYで木工家具を作ったり

自宅の外壁塗装を自分ひとりでやり遂げているうちに

「心の持ち方」がうまくコントロールできるように

なってきて、1棟めにたどり着くことができました。


そして現在4棟めを取得しようというところに

来ることができています。


現在は仙台に単身赴任中ですが、

「ウツ」になったころの気持ちと比較すると

まったく次元が違います。


副業収入があることで会社の中でも

自信を持って立ち振る舞うことが

出来るようになりました。


8年前の私とは劇的に違っている

と思います。



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さらに1棟取得後の1年ほどの間に
自己資金を使わないオーバーローン
の融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

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毎月キャッシュフローを60万円
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2014年01月14日

法人銀行口座開設?

水戸RC物件の決済に向けて

設立した合同会社の銀行口座を

開設しなければなりません。


日本政策金融公庫には

直接口座を開設できないので

どこの銀行にするかを決める必要があります。


仙台単身赴任の現状と

将来、茨城を中心として不動産賃貸業を

拡大させていくという方針に会う

前提でどこの銀行が良いか。


候補としては、私の地元の街に支店がある都銀か

仙台にも支店がある茨城のNo1地銀のいずれか。




私が今回法人を設立した目的は

まず第一に将来の節税のためですが

二番目の目的は物件を拡大していくための

融資戦略上、法人をたとえば

今後取得する物件に合わせて

複数作っていくことによって、

複数銀行からの融資を得やすいようにしたい

という目論見があります。


今回の水戸RC物件の次の物件を

取得しようとしたとき、

当然節税を考えて法人で取得すべきと

考えていますが、

融資を獲得していくうえで

銀行目線に対しては

個人所有の物件情報は開示するしかありませんが

法人融資を得ようとする物件以外については

なるべく見えないようにしたほうがよい

とのアドバイスを受けています。


今回の水戸RC物件については

積算評価が物件価格の約2倍という

銀行からみたらとても安全な物件で

あるにもかかわらず

私に対して地銀が融資NGだった主な理由は

2年半の間にすでに3棟取得していて

ペースが速すぎるということでした。


やがて茨城No1地銀から

法人融資を獲得できるようにするためには

今回の水戸RC物件については

現時点ではその銀行が

把握できないようにしておいたほうがよい

と考えれば、都銀で開設すべきという

結論になります。


最終的には次の物件獲得の際の様々な状況で

この目論見通りにはいかないかもしれませんが

基本的な考え方をしっかり整理して

今回の法人口座を開設する銀行を都銀と

決めてみました。


明日以降、実際に口座開設を

実行していきたいと思います。



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実行して100万円ほどの節約を実現しました。


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最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年ほどの間に
自己資金を使わないオーバーローン
の融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

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毎月キャッシュフローを60万円
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2014年01月13日

夏ぐらいまでには

水戸RC物件については、

店舗事務所が2戸と1K X 12戸がありますが

現在1K の部屋 8 戸が空室です。


いや、空室というかリフォームされていないまま

募集されていなかった部屋が8戸あります。


なのでこの部屋のリフォームを決済とほぼ同時に

スタートさせて、3月、4月の入居シーズンに

備える必要があります。


この辺についてもぬかりなく進めていきたいので

リフォーム資金の調達準備を開始しなければ。


日本政策金融公庫に年末面談に行った際、

その融資も最大400万可能とのことだったので

その手続きについても週明けに確認していきたい。


フルローンの融資プラス400万で

実質オーバ―ローンにできると言うこと!


表面利回り19.7%のこの1Kの部屋の想定賃料も

25000円前提と、これまたかなり安全サイドの想定で

少なくとも3000円ぐらいはアップしても

充分貸せるのではないかと思っています。


若い単身者向けの

ちょっとセンスある部屋に仕立てて

夏ぐらいまでには満室にしたい!


立地も水戸のなかでは

単身者としてはかなり魅力的な場所なので

どのようなペースで入居者が決まっていくか

正直とても楽しみです。


仙台単身赴任でなく、茨城にいれば

しばらくはこの物件のDIYリフォームなど

ものすごくやりたい心境。


専業大家になって、物件リフォームをDIYで

実行して入居者募集!

そんな身分に早くなれないかな・・・。



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2014年01月12日

決済に向けて一気に動き出した。

水戸RC物件について融資申請していた

関東某地銀の返事が来ました。


残念ながらNG。


したがって、

すでにOKとなっている日本政策金融公庫融資

で進めることが決定です。


某地銀NGの理由としては

地銀テリトリーの問題が第一で

時期的に融資目標が達成できていて

強いてこの案件をOKする理由背景に

多少の無理があるというようなことでした。


かりにOKでも政策金融公庫融資条件より

良い条件になったかどうかはわかりませんが

正直残念ではあります。


でも、これで迷うことなく日本政策金融公庫で

進めることができます。


まずは設立した合同会社の銀行口座をどこにするか。


私の今の仙台単身赴任の状況や、

将来的に茨城を基盤として行くうえで

都銀口座か、茨城のNo1地銀のJ銀行の

いずれかでいこうと思います。


税理士さんにも相談しつつ

今日明日で銀行を決めて来週さっそく

行動しよう。


そしてもう一つは日本政策金融公庫の

融資総額が、2回に分けて融資されることを

どう乗り切るか。


同公庫は私に物件の所有権が移転して、

抵当権を設定したのちに2回目の残額の融資が

実行されます。


これに対応するには、短期のつなぎ融資で

資金調達するか、売主さんに頼んで総額を

支払わない段階で所有権移転させてもらうか

のいづれかが必要。


媒介会社Tさんがなんとか後者でいけるよう

売主に頼んでみるとのことですので

それが実現できるよう、

期待したいと思います。


決済に向けて一気に動き出した感じです。



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2014年01月11日

会社員のままで幸せになれるか?

私が不動産投資をする理由は、

もちろん究極は経済的な自由を得たい

ということになりますが

まずは会社に頼らないで

自立できる状態を作り上げたいためです。



私は会社組織の中に

長く居続けてきましたが

その中にいても経済的自由は

獲得できないということは自明なのは

もちろんですが

組織の中の価値観に自分はどうしても

合わせられない。


日々の会社仕事に情熱を傾けられない。


そんな中にいて

幸せになれるわけがないと

思っています。


そんな心境で会社に居続けるのは

会社にとっても、私にとっても良くない。


だから、一刻も早く会社に頼らないで

自立できる状態を作り上げたい。


最近その思いがとても強くなってきています。


副業収入が獲得できれば

不動産投資でなくても構わないわけですが

私の場合は、なんとか不動産投資の多少の実績が

出来つつあるので、その流れを加速しようと

しているわけです。


振り返るってみると

『会社の仕事を通じて

 世の中に貢献していると実感し

 その仕事の対価として給料をもらい
 
 かつ自身の成長を感じられれば
 
 それはたいへん素晴らしいこと。』


私が会社に入ってから

そういう考え方を「努めて」しようと

してきました。


しかしいくら「努めて」考えようと思っても

世の中に貢献しているという実感は薄く

自分の成長が感じられなかったし

給料は、経済的に余裕がある状態には

決して届かない。

それはつまり私の仕事に対する努力が

足りないのだからなんとか頑張り続けよう。


ずっとそう思うようにしてきました。


でもあるときうすうす感じていた現実を

しっかりと認識したのです。



私が会社の仕事を続けていても

幸せにはなれないし、

経済的な自由はおろか

子どもを育てあげた老後は

経済的困窮しかありえない。


これは早く考え方を変えて

何とか行動しなければ

とんでもないことになる。


このことを早く認識して

行動を開始できるかどうかが

人生を幸せにできるかどうかの

分岐点だと考えています。


あなたはどのように考えているでしょうか?



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あなただったらどう考え行動しますか?

現在取得しようとしている水戸RC物件について。


この物件は売値3600万円で融資は日本政策金融公庫で

フルローンOKの返事をもらっています。


つまり、

購入時の諸費用のおよそ250万円を

用意できて行動さえすれば

あなたでもこの物件は買えた、

ということです。


そしてこの物件で獲得できるキャッシュフローは

表面利回り19.7%なので、

返済期間20年、金利を2.4%と

仮定して満室想定で年間およそ300万円。


すぐに満室とはいかないかもしれませんが

およそ1年かからずに拠出した自己資金は

回収でき、そのあと満室を維持できれば

300万円のキャッシュフロー。

つまり月額25万。


どうでしょうか?


この物件はまず、3600万円という値段で

1棟もののRCマンションとしては格安で、

かつ19.7%の高利回りであること。


そして、築年数が21年ということで

日本政策金融公庫の融資でも

返済期間が最長の20年、

その結果このキャッシュフローが実現できる。


3600万円の値段ってあなたはどう感じますか?


高いと感じますか?

安いと感じますか?


手ごろな土地付きの家一軒分という値段か

と思いますが、それで1棟マンションの値段です。


そして250万円があればそれが所有できて

年間キャッシュフローが300万円・・・。


私の話としてではなく

あなただったらどう判断し取得したいと考えるでしょうか?


あなたのその判断と、そのあとの行動で

取得できるかできないかが決まってくるわけですが、

あなただったらどう考えるでしょうか?


よろしかったらあなたの考えを聞かせてもらえませんか?

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2014年01月09日

続くときは続くもの・・

水戸RC物件の年明けの進捗を書きたい

ところですが今のところ特にはないため、

今日も大家の部屋探し話の続きです。


続くときは続くもので

東京三鷹にある大学の2年の長女の

部屋探しも5月の連休にしました。


というのは、入学時から入っていた

大学構内の寮を出たいと言い続けていて

親としては、環境もよかったその寮に

居続けて続けて欲しかったのですが、

長女に根負けして部屋探しをすることに

なってしまったのです。


私が4月に仙台転勤後、

まだ落ち着かない時期でしたが、

家内と娘と私3人で

5月の連休に予定を合わせて

再び大家の部屋探しです。


親として拠出可能な賃料帯条件を言い渡して

長女に事前にネットで物件探しをさせて、

連休に仙台から東京に再び部屋探し行脚。


娘の部屋条件の希望として

トイレ、バスが分かれていることは当然として

独立した洗面台がある物件という

ある意味わがままな主張がありました。


5月の連休中のピンポイント日程での部屋探し。


長女が事前にめぼしい物件をピックアップして

営業している賃貸ショップに内見のアポを入れて

当日いくつかの物件を実際に見てみると


娘の部屋の希望条件では合致しても

賃料条件で合致しない。


賃料条件は合致しても

娘の部屋希望には合致しない。


賃料条件はやはり一番の優先事項になりますが

その条件で内見した部屋では娘が納得しない。


その日一日では思うような部屋は

見つからないかと諦めかけたのですが、

長女の根気で最後に訪ねた賃貸ショップで

賃料条件も部屋条件も合致し、

おまけに大学に至近の立地のベスト物件を

探し当てました!


部屋探しは、探す方も必死な思いであることが

身をもってわかりましたし、

その賃料帯に対して、部屋内容がその賃料以上

の価値提供をしていること、

(例えば今回の娘の希望の独立洗面台付き)

があれば即座に決まるのだなということが

実感をもって分かりました。


まったく当たり前のことながら

大家としての目線だけで考えていると

その当たり前のことをないがしろにして

入居者を獲得しようとしていることが

ありがちです。


まさに反面教師的な体験の連続でしたが

大家としてはとても「ついてる」なかなか

得がたい経験でした。




この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。




◆もし、このメルマガ読者の皆さんで

不動産投資の実現の糸口が

つかめないでいる方がいたら

遠慮なく私にコンタクトくださいね。


きっとお役に立てるのではないかと

思います。


お問い合わせ先:

http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/

お待ちしています。




◆自己紹介です。

私は実は、メーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の考え方や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

それらの知識を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので
少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年ほどの間に
自己資金を使わないオーバーローン
の融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC2棟計3棟58戸の規模になり
毎月キャッシュフローを60万円
得ることが出来るようになりました。



このメルマガでは
実際にどうやって少ない自己資金で
不動産投資を実現するのか?

安定したキャッシュフローを
どうやって実現するのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


もし、私の不動産投資の経験に興味を持ち

なんでもいいから質問してみたい方はぜひ

下記から連絡ください。


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お待ちしてます!!


本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

感謝、感謝、感謝デス。

  

大家の逆の立場の気持ちとは?

昨年の3月に仙台への単身赴任が決まり

大家でありながら自分で賃貸住宅を

探すことになってしまいました。


私のお客さんである賃貸住宅をさがす人というのは

いったいどのような行動をとるのか?


大家としては逆の立場の気持ちがよくわかる

とても得がたい経験で、とても「ついてる」

状況だと解釈したわけです。


そして当たり前に開始したのが

賃貸物件情報サイトで私の希望するエリアの

希望する賃料帯の物件探し。


仙台はご承知のとおり震災後は

津波被災地の方の仮設住宅に宮城県が

約18000世帯の賃貸住宅を借り上げ住宅として

提供しているため基本的に物件供給が枯渇しています。



さらに3月という時期も重なりサイトでめぼしい

物件をなんとか見つけて問合わせても

すでに他の方に入居が決まってしまっていることが

ほとんどでした。


とにかくあらゆるサイトをくまなく探すことを

余儀なくされました。


ここで大家としての学ぶべきポイントは

基本中の基本ですが自分の物件をいかに多くの

物件情報サイトに掲載されるようにしておくか

ということ。


そして、その地域のその物件の間取りに見合った

賃料帯に設定しておくべきということです。


大家としては自分の物件は少しでも高く貸したい

わけですがその地域の賃料水準を外してしまったら

いかに情報サイトに掲載されても、かなりの確率で

スルーされてしまいます。


仙台の今の状況は、日本の他の地域の賃貸物件の

状況とはかなり異なりますが

知らない地域に物件を探す人の行動パターンは

基本的にはほとんど同じだとおもいます。


大家として自分の物件に空室ができたら

入居希望者がどのようにしてその部屋の情報に

たどり着くかを常に意識しておくべきだと

いうことです。




この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。




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大家が自分の部屋探し!?

昨日の単身赴任大家話の続きです。


たまたま昨年4月に

仙台に単身赴任となりましたが

その仙台には私の物件があります。


仙台転勤が決まったとき、

真っ先に自分の物件の部屋に住むことが

脳裏をよぎりました。


でも、そんな時に限り

その数日前にちょうど空いていた

部屋に入居が決まったと連絡を

受けたばかり・・・。


大家が住む部屋がない!!

という笑うに笑えない状況。


でも、仮に私が自分の物件に住む場合

会社が借り上げ社宅にするという流れなので、

賃貸契約書上に大家の私の名前が

出てきてしまうことにそのあと気づきました。



会社に不動産賃貸の副業があからさまに

分かってしまうことになります。


やはり自分の物件に空室があっても

そこには住むべきではないという

判断となりました。


単身赴任する土地に物件があるっていう状況も

奇遇といえば奇遇で、普通はそんなことには

ならないと思うんですが、

「つきすぎている」のかもしれません(笑)。


そして、せっかくの機会なので

大家目線ではなく、入居者がどのような

目線や行動をするのかという体験を

しっかりしてみようという気になって

部屋探しをしました。


これは、大家をする上でとても

得がたい経験でした。


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単身赴任大家って!?

お正月休みに物件に行こうと思っても

結局行けないでお正月休みもおしまい(涙)。


いつも何かしらDIYで

物件の価値改善的なことが

したいと思うのですが

単身赴任の身ではなかなか本腰を入れた

DIY作業が出来ないので

せいぜい物件に行って周りを眺めたりして

様子を観察する程度になってしまいます。


一方でふだん留守にしている我が家の

メンテナンスや雑事が結構あるので

時間を充分に確保できない悲しい現実(?)

もあります。


やはりその辺は単身赴任のハンディーですね。


そういえば単身赴任のサラリーマン大家さんって

どのくらいいるのかしらん??


っと気になってGoogleでググってみたら

『単身赴任大家の記録』

http://ameblo.jp/denden307/

という北海道の方のブログがありました。


結構いらっしゃるのかなと思いましたが

意外とブログまで書いて情報発信する方は

少ないのでしょうかね。


私も『単身赴任大家』というポイントを

前面に出して売り出してみようかしらん!?


単身赴任で大家をしていると

メリットデメリットそれぞれ

あると思いますがサラリーマン大家の場合は

どちらかというとデメリットのほうが

多いでしょうか?


例えば、大家をやっていると様々な

郵便物が来ますがそれを自宅に送っておいて

もらうべきか単身赴任先にしてもらうか?


私の場合、単身赴任先に送ってもらっている

モノもありますが、結局全ては徹底できず

自宅だったり単身赴任先だったり

してしまっています。


書類ファイルは、すぐに見返せるように

単身赴任先に全て置いてあるので

自宅に戻った時に自宅に来たものを

単身赴任先に持ち帰ったり

家内に転送してもらったりしてますね。


なので、なかなか機動的に

整理しきれなかったりしていますが、

とにかく全てを無くさないように気をつけて、

時間があるときに集中してファイリング

するようにしています。


そんな些細な動作を、

ほかのの単身赴任の大家さんは

どうしているのかな??と聞いてみたいものです。


いっぽうで、メリットは一人の時間が多いので

本をじっくり読んだり、こんなメルマガでの

情報発信がしやすいことぐらいでしょうか?


昨年4月に単身赴任生活を開始した当初は

なかなか慣れずにストレスばかり感じていましたが

最近ようやく自由に動けるようになってきて

4棟目も年明け早々に決済できそうだし

意外と単身赴任、イイかもです!?



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人口減少に対抗する物件戦略!?

さらに3棟目物件の話の続きです。


この物件のある私の住んでいる街は

今後大きく人口が減少することが予想されています。


そのようななかでこの街に

物件を持つ不動産賃貸業者として

いかにして生き残っていくか?


これは否応なく突きつけられる命題です。


この物件のメインのターゲット顧客は

物件に近い場所に国立大学があるため

その学生が主体になると考えています。


私立大学などと違って

国立大学が移転することは考えにくいので

いかに安定的にこの大学の学生を

入居者として確保していくかが

この物件の経営の大きなポイントになってきます。


新築の物件も消費税増税前の

住宅メーカーの戦略に

踊らされてこの街のあちこちに

いくつも建設されています。



そういった物件には経済的に恵まれた学生は

多少流れていくとおもいますが、

基本的に学生層は

賃料の安いことが第一優先で、

その上で部屋の価値や魅力を備えた

物件に流れるはずです。


したがっていかに低コストで

学生入居者に魅力ある部屋作りができるかが

ポイントになってくるとおもいます。


また、1階が半地下の駐車場スペースになっており

ここをちょっとしたガレージスペース仕様にして

クルマやバイクの好きな学生や社会人を

しっかり獲得できるような物件に仕立てていきたい。


この3棟目の「ついてる」物件の付帯設備を

いかに有効に使っていくかも大きなポイントです。



このメルマガでは私の物件のお話に絞って

お話してはいますが、

これからの賃貸住宅を取り巻く環境は

東京など一部の地域を除いて

日本全国どこでも当てはまる課題だと思います。



地方に物件をお持ちのこのメルマガの読者の方で

独自のアイデアを駆使して物件の入居対策をされている方が

いれば是非情報交換をしましょう。


どうぞよろしくお願いします。







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2014年01月04日

職場から直線で200メートル!?

サラリーマン大家のベースネクサスです。


3棟目の話の続きです。

この物件が自宅からクルマで5分という立地は

お話している通りですが、

もうひとつ重要なポイントがあります。

それは家内の勤め先から直線距離で

200メートルほどの場所に位置しているという事。


このことで、

家内も日々この物件の存在を

意識するようになり、

この物件の日々の様子や

賃貸付けのアイデアなどを発言するように

なってきてくれたのです。


不動産を所有してみると

皆さんも経験すると思いますが

物件を日々目にしていれば

おのずと愛着がわいてくるものです。

物件が可愛くなってくるのです。


家内も同じような心境になってきてくれたのが

私としては正直嬉しかったわけです。


私が不動産投資をはじめようとしたころ

借金は嫌いで大反対!

と言っていたわけですが

それを思い起こすと感慨深いものがあります。


このメルマガ読者の皆さんの中にも

奥さんの反対で不動産投資が始められない方が

いるのではないかと思いますが

私のこの経験が少しでも参考になればと思います。


なるべく奥さんの意識に入ってくる物件を

取得してそれが家計の大きな助けになる

という状況を作れれば鬼に金棒という感じですね。


もちろんキャッシュフローシミュレーションで

条件をクリアする物件でなければ

絶対だめですけどね。





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3棟目「ついてる、ついてる」現象!

昨日のメルマガで自宅からクルマで5分の

3棟目物件の話になりました。


せっかくなので今日もこの3棟目の話を

続けたいと思います。


この物件を取得するときは

当初こんな自宅に近い物件を取得しようなどとは

微塵も考えていませんでした。


3棟目取得を検討していたときは

群馬にいい物件があるとの情報を得て

茨城から群馬県伊勢崎市に午前中仕事をしたあと

会社の半日年休を取って午後からクルマで

物件の確認に飛んで行ってみたものの

1階店舗の収益割合が多かったりして断念。


その直後に2棟目でお世話になったIさんから

名古屋にいい物件があると紹介があって

1泊で新幹線で名古屋まで行き物件確認。

コンクリート打ちっぱなしのかっこいい物件で

S銀行融資もOKの状況となりほぼ契約直前まで

コマが進んだものの物件立地がいまひとつ

賃貸付けには弱そうで

やはり名古屋との遠隔での空室対策は

かなり難しいと判断し

直前で取得キャンセルしてしまいました。



これでIさんとの関係も

かなり悪化してしまったものの、

名古屋物件の数週間前に

私の自宅からクルマで5分という物件の情報を

Iさんからもらっていたのですが

ハナから賃貸つけが弱いと思い眼中になかった

その地元物件を再検討してみる気になったのです。


そう思って考え直してみれば

自宅に近いため付近地の状況は

熟知していることや、

構造はRCで築17年と築も比較的浅く

積算も売価の8900万円以上出ていて

表面利回りで12.9%と悪くないことなど、

この物件が客観的にいい物件であることに

いまさらながら気がつき

急遽買い付けを入れて取得する方向で

動くことにしたのです。


取得希望の2番手もその前後で現れたようですが

結局私が取得できることになり

2012年10月に決済の運びとなりました。


この物件には昨日お話した大きな「物置き」以外に

表面利回り計算の収益対象に入っていない20坪ほどの

ダンスホールがありました。


前のオーナーさんがダンスが趣味で、

物件を建てるときにその趣味用に

作ったらしいのですが、

頑強な構造の部屋で鏡張りの一面壁があったり

防音仕様になっていたりとダンス練習や、

バンド練習にはもってこいの空間になっています。


そんなダンスホールになんと幸運にも

ダンス教室を主宰するテナントさんが

私の仙台転勤直後ぐらいに現れたのです。


その結果実質的な表面利回りは13.5%に

なっています。


これも私の「ついてる、ついてる」現象の

ひとつになっているのです(笑)。



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元旦の朝、菩提寺へお参り。

元旦の朝は、実家の菩提寺に親戚と一緒に行って、

お坊さんに新年の祈祷をしていただきました。

そしてご先祖さまと父親の眠るお墓にお参り

して新年のスタートです。


お堂でお坊さんのお経を聞きながら

静粛な気持ちになって新年の目標達成を

心に誓ったのですが、元旦の菩提寺での

決意はひと味もふた味も違う気がします。



さて話はこのメルマガのテーマである不動産

賃貸経営の話になりますが、年末の30日に自宅から

クルマで5分の3棟目物件に行き、

自宅のセカンドカーのタイヤをスタッドレスに

交換してきました。


というのは3棟目の1階が駐車場スペースとなっていて

前オーナーが設置した結構大きな大家専用の物置があり、

そこにタイヤを保管しているのです。



自宅に近い物件のため、大きな物置小屋は

自宅用に利用しない手はありません。


自宅敷地内の物置もあるのですが、

タイヤなど普段は全く使わないガサばるものを

保管するには持って来いという状況です。



タイヤ交換には絶好の駐車スペースなので

DIYで行うには最適の場所。



物件が自宅に近いことで、

付帯設備を自宅用に活用しており

これも不動産賃貸経営をしていることの

大きな「余録」となっています。


そのタイヤを交換している時に、

クルマを駐車しに来た入居者の方と

何気ない会話を交わしてきました。


4WDの古いジープタイプのクルマを乗っている

学生さんでしたがクルマの話など、

その何気ない会話がとても楽しく感じて

大家として、安価で良質な住環境を提供しているという

社会的な貢献をしっかりしているのだと

実感してきました。



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2014年01月01日

新年にやりたいことは!?

あけましておめでとうございます。


2014年のスタートです!!


皆さんはこの一年はどのような前進の

計画を立てていますか?


私は、当然不動産賃貸経営の安定と拡大を

さらに前進させるための具体策が

大きな柱となります。


1月はお話している水戸RC物件の

関東某地銀の融資結果を得て、

最終的に日本政策金融公庫か

その地銀でいくのかを判断したうえで、

物件決済は1月下旬になりそうですが

まずはそれを決着させることです。


そして水戸RC物件の空室対策が

次のステップですね。


全14戸中、1K X 8戸が空室ですが

水戸市役所に歩いて1分というような立地なので

基本的なリフォームをして

賃料設定を付近地水準にすれば

おそらくあまり苦労せずに

リーシングできると目論んでいます。


リフォームを2月から3月で完成させられれば

入居シーズンの4月にはそれなりの稼働が

見込めるのではないかと考えています。


何かしらの問題やトラブルも

潜んでいるかもしれませんが

なんとか乗り越えていきたいと思います。


水戸RC物件が落ち着く5月ごろには

もし融資が関東某地銀で行ける場合は、

日本政策金融公庫の融資枠が残るので

それを有効に活用し次なる物件拡大を

目指したいし、確定申告3期の実績が出来て

それを引っ提げて

茨城地銀に再度チャレンジしてみたいですね。


また、既存物件の特に3棟目地元RC物件の

融資借り換えも当然動きたい!



次から次とやりたい事が浮かんできます。


それをしっかりと紙に書いて、具体的な

ステップを計画している新年のスタートです!


いずれにしても、

このメルマガも頑張って書いていきたいと

おもいますので応援よろしくお願いいたします。



皆様、本年もどうぞよろしくお願いいたします!!

  
2013年12月31日

政策金融公庫の隣のブースでも・・‏

水戸RC物件の融資手続のため

私の地元の日本政策金融公庫に行ってきました。


朝9時過ぎに訪問予約をしていたのですが

その時間に行くと

さっそく相談ブースに通されましたが

隣のブースからどうやら私と同様、

不動産物件への融資の面談のような会話が

聞こえてきました。


『前のオーナーさんが80歳のご高齢で、

 自主管理をされていて・・・ 』



いまどきの日本政策金融公庫は

不動産賃貸業の融資申し込みだらけなのかしらん??



そんな私の本日の訪問の趣旨は

新しく設立した合同会社への

融資のため、一度面会に来てほしいとの

先方のご指示にしたがって

茨城に帰省する日程として年末の最終営業日に

訪問したわけです。


担当者は30代後半から40代ぐらいの課長代理

の方でとても真面目そうな話ぶりです。


水戸RC物件の賃貸状況の確認や

抵当権設定後に2回目の全額融資となることの

つなぎの資金調達はどうするかなど

想定された質問がいくつかありました。

また別途リフォーム資金も最大400万ほど

融資を受けられそそうな説明があったので

そこも本日の大きな収穫でした。


そして、先日このメルマガに書いた

預金通帳をお見せしました。


所有物件の賃料の受払口座と

生活資金用の口座通帳など

今日が給料日なのでその一行のため

訪問直前に近くの銀行支店で

記帳していきました(笑)。



年明け1月の中旬ごろに同公庫内の

決裁を受けた後

正式な契約となるそうです。

正式契約のサインは仙台の同公庫支店で

できるとのことで

仙台単身赴任のハンディをまったく感じません!


年明けはこの水戸RC物件の

正式な取得に向けてなにかと忙しそう。


楽しみな年明けです。



  
2013年12月30日

12月に大きく前進する。‏

今年年初に立てた不動産投資関係の目標は

法人設立と既存物件3棟の満室実現、

そして新たに2棟取得することでした。


ところが2月に本業サラリーマンの

仙台転勤の内示を受けて

以降はその準備に忙殺され、

4月の転勤以降はその生活や

新しい仕事に慣れるのに精一杯。


9月ぐらいまでは仕事や新しい人間関係が

正直とてもしんどくて年初に立てた目標どころでは

ありませんでした。


10月あたりから多少気持ちの余裕が生まれてきて

まずは既存物件の満室を目指して

特に3棟目管理会社を頻繁に訪問して

社長さん店長さんとの雑談作戦に努めました。


物件拡大に関しては、

今年は無理なのではないかと

思い始めていたのですが

無理は無理でも、行動だけはしておこうと

水戸に今回お話している物件とは別なものを

サラリーマン仕事の静岡への出張の帰りに

スケジュールを無理やり組んで

見に行ったのですが

担当営業マンが全く反応せず、

不発に終わっていました。


やはり今年は無理だろうと思っていた

11月30日夕方

今回取得しようとしている物件の

情報メールを受け取り、

24時間以内に仙台から水戸に飛んで行って

物件確認。


あれよあれよという間に、法人設立と融資内諾、

物件売買契約まで実現してしまいました。


所有物件に関しては12月になって

3物件全て満室とまではいかないまでも

3棟58戸中空室は2戸というところまで

たどり着きました。


今年1年を振り返ってみると

12月になって大きく前進できたことに

自分でも驚いています。


そして月並みながら、

諦めないことの大切さをしみじみと思うわけです。


皆さんはこの1年を振り返って

いかがだったでしょうか?

  
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