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2012年12月30日

NPV (ネットプレゼントヴァリュー)

こんにちは。ベースネクサスです。

クルマのスタッドレスタイヤ交換

をしました。



私のクルマは四駆で結構大きめなので、

タイヤも結構でかくて重いです。



自分でやろうと思い、

午前中に取り掛かりはじめたのですが、

裏庭の空きスペースに

置いてあったタイヤを

持ち出してきてクルマの

タイヤの位置に配置したものの、



なんだかやる気がおきず、

いったんカーディーラーに交換の予約を

夕方5時半ということで入れました。




続きは編集後記で。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃◇◆◇ 不動産投資の判断基準  ◇◆◇
┃  
┃  ~ NPV:ネットプレゼントヴァリュー ~
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


ちょっと難しいですが、

投資判断の基準に

「NPV:Net Present Value (ネットプレゼントヴァリュー)」

という考え方があります。



たとえば投資する物件の単純な利回りだけでは、

投資すべきかどうかの判断基準材料としては

少なすぎますよね。



投資した期間の毎年のキャッシュフローや、

売却するときの物件の「儲かった」「損した」というのも

織り込んだ本当の意味での投資成果の判断が必要です。



その際に「お金の価値」に時間の経過による価値の

増減も加味して、投資した期間すべてで入ってくる

お金を合計したものと、投資した金額を比較します。


時間の経過による価値の増減は、

自分の求める投資パフォーマンス

をあらわす「割引率」で割り戻して求めます。



◇ NPV(ネットプレゼントヴァリュー、正味現在価値)

   = 「キャッシュインフローの現在価値合計」
      -「キャッシュアウトフローの現在価値」

 これが「NPV>0」または、「NPV=0」

 であれば、投資に値するということです。




さて、

私の勤務する会社は某総合電気メーカーの

子会社なのですが、

そのグループ会社すべてにおいて

今まで使っていた投資判断基準を変更して、


「NPV:Net Present Value (ネットプレゼントヴァリュー)」>0
 
を設備投資の可否の

判断基準にすることに方針を変更したのです。



不動産投資も、会社の設備投資も、

基本はまったく同じ考え方だということですね。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

お昼を食べて一休みしたら、

なんだかやる気がでてきて、結局、

自分で取り掛かり1時間ほどで

交換してしまいました。



そのあと夏タイヤのホイール内の汚れ

などをケルヒャーで洗浄したり、

ついでに洗車をしてしまいました。



完了後、交換した夏タイヤを、

クルマで5分の不動産RC物件にある

ヨド物置に収納してきました。


いままで、置き場所がなくて

無理やり裏庭のとても狭い空きスペースに

野ざらしで置いていたのですが、

ヨド物置に収納できるようになりました。



まだまだこのヨド物置内に家のモノが置けます。



家の近くの物件を取得できて、

不動産投資の新たなメリットを

体感しました(笑)。


最後までお読みいただき、ありがとうございました。


ぜひ次回以降もご愛読お願いします^^



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  ◇◇◇◇◇◇ ベースネクサス(BaseNexus)の由来 ◇◇◇◇◇◇

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   ※ベース:Base=基地  ネクサス:Nexus=つながり、絆



  

2012年12月27日

スルガ金利交渉なう。

こんにちは。ベースネクサスです。

仙台2棟目のスルガ融資、
ちょうど1年経過したので
金利交渉をしました。


最近手ごわいと聞いていた
うわさどうり・・・


続きは編集後記で。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃◇◆◇ 1棟めの空室対策報告  ◇◆◇
┃  
┃  ~ 茨城 土浦 鉄骨物件 ~
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 空室対策の参考しようと、
 山田里志さん「山田式1円満室術」
 を読みました。
 

 内容は単純で、

 Yahooオークションで一般の方が出品した
 引越し等で不要になった家具を格安で競り落として
 自分のクルマで直接引き取りに行き、
 自分のアパートに持ち込んで付加価値を向上させる。

 というもの。


 早速、Yahooオークションで
 条件設定で、ほしい品物(ベッド、ソファー、洗濯機 etc)
  のキーワードに入れて引き取りにいける県を指定して、
 探してみました。


 「ソファー」で探したところ、
 私のアパートある隣の市の出品ソファー
 を見つけて、出品者へ直接引き取り可能か
 聞いみたところOKだったのですが、
 私のクルマに大きくて乗らなそう・・・(汗)。


 残念ながら今回見つけたソファーは見送りました。


 でも、費用対効果はかなり高そうなので、
 近いうちに実現したいと思います。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

スルガ銀行にメール金利見直し依頼のメールを送付したところ、
「メールでの問い合わせはご遠慮ください。
 お電話でお話します。」
との返信。


証跡が残らないようにしているようです。



融資を受けてちょうど1年なので
満を持してトライしたのですが、


回答は
「2年の実績がないと難しい・・・」
とのこと。


他行借り換えの材料などがあればなんとか交渉の土俵に
もってこれるのでしょうが、今の私にはその
材料がないので、今回は引き下がりました。


やはり、最近のスルガ銀行の金利低減のハードルは
高くなっているようです。


最後までお読みいただき、ありがとうございました。


ぜひ次回以降もご愛読お願いします^^



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2012年12月23日

RC物件内のダンスホール!?


こんにちは。

ベースネクサスです。


私の3棟めRC物件には、

なんと、ダンスホールがあります。



前のオーナーご夫婦の趣味がダンスだった、

ということで趣味のために

物件にホールを作ってしまった、

とのこと・・・。



続きは編集後記で。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃◇◆◇ 2棟めの空室対策報告  ◇◆◇
┃  
┃  ~ 宮城 仙台 RC物件 ~
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

去年の12月27日に、

仙台RC物件を取得しましたので、

ほぼ1年が経過します。


その間、4部屋ほど退去がありましたが

すべて1~2か月で埋まっており、

確実にキャッシュフローを

産み出してくれています。



現在、

8月に納付通知を受け取った

不動産取得税を宮城県税事務所と

交渉した結果、

6か月の毎月分納払いで

支払っていますが、

あと2回で払い終える予定です。


あとは融資を受けた

スルガ銀行の金利低減を

なんとか実現させて

キャッシュフローの蓄積を加速させ

B/Sを改善させていきたいところです。


しかし、

最近のスルガ銀行の金利低減の交渉は

かなり厳しくなってきたとのことで、

単純に「下げてください。」という

お願いベースでは

おそらく

うまくいかない可能性もあり、

他行への借り換え条件を獲得するなど、

交渉失敗に終わらないよう、

戦略を練って

交渉していきたいと思います。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

3棟めRC物件のダンスホールは、

店舗としても貸し出すことはできますが、

購入の際に提示された満室想定表面利回りには

その部分の賃料想定が

入っていません。




ここを賃貸に出すことが出来れば、

当初の想定利回りを超えて、

物件の収益が増大させることができます。




広さは30坪ほどあり、

バレエの練習場のように

ある面すべてが鏡張りの壁となっています。

また、カラオケセットや

カラオケステージ、

スナックのような赤いソファー椅子も

20席ほどあります。


これを、どう賃貸に出せるのか?


場所は、閑静な住宅地の一角で、


飲み屋にはできなそう。




それにしても、

自宅に近いので、

私の趣味である、家具など木工用ガレージに

して使うぐらいかなあ。


目下、週末ごとその空間に行って


構想を練っています。





最後までお読みいただき、ありがとうございました。


ぜひ次回以降もご愛読お願いします^^



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2012年12月16日

ダンスホールとヨド物置付きRC物件取得!‏

こんにちは。

ベースネクサスです。

ご無沙汰してしまいましたが、

ベースネクサス、生きております(笑)。


3か月ほどメルマガお休みしてしまいました。


その間、

3棟めとなるRC物件を

取得しました!


なんと、

自宅からクルマで5分ほどの場所。

ヨド物置も敷地内にあったので、

自宅用に使っています(一石二鳥(笑))!!


続きは編集後記で。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃◇◆◇ 1棟めの空室対策報告  ◇◆◇
┃  
┃  ~ 茨城 土浦 鉄骨物件 ~
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

管理会社の店長と

空室対策の打ち合わせの予約をして、

約束の時間にお店に行ったら、

すっぽかされてしまいました・・・。



なんだか、

空室が埋まらない理由が、

管理会社にあるのではないかと、

確信してきました。



管理会社とのコミュニケーションは、

空室対策の

大前提だと思うのですが、

それが構築できていない。


管理会社を変えて、

私の賃貸経営の

根本的なチーム編成を

変える決断をしようと思いはじめました。


引き続き満室をめざし、行動していきたいと思います。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

8月ごろから、

3棟めを取得するために、

物件情報をもらっては、

名古屋に行ったり、群馬に行ったり、

結構真剣に活動してました。




いただいた情報で、

それぞれの物件の

収支シミュレーションを作り

銀行融資対策を行い、


すでに所有している物件の

情報資料を準備したりして、

やはり、

取りかかってみると真剣勝負となり、

メルマガを書きながらの

同時進行はできませんでした。



ふたを開けてみると、

最後に出てきた、

住んでいる同じ市内の、

私の自宅からクルマで5分の物件。


表面利回り12.7%でしたが、

積算評価も高く、物件の管理も良さそうです。

近くに国立大学の工学部キャンパスがあり、

メインターゲットはその学生です。


今後のわたしの

賃貸経営の拡大のためには、

地元の金融機関の攻略が必須です。

そのためには、

地元物件で実績を作るのが

大事だと考えています。

その足掛かりとして、

今回のクルマで5分の場所の物件は、


わたしにとって、

とても良い物件だったと

満足しています。


最後までお読みいただき、ありがとうございました。


ぜひ次回以降もご愛読お願いします^^



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