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2013年10月31日

初めての不動産投資コンサルをうけたとき


妻が不動産投資をすることを理解し

了解してもらうためどうすればいいか



私は一生懸命考ました。



私単独の考えで動いてしまって

取り返しのつかな大きなローンを

抱えてしまうということが

妻にとって大きな不安のひとつに

なっているのではと思い



客観的に投資しても大丈夫なのかどうかを

不動産投資のコンサルを受けて

その結果を妻と確認したうえで

動いてみようと思いました。



2006年の11月ごろだったと思います。



不動産投資の世界では有名な

猪俣淳さんのコンサルの予約を

さっそく申し込んでみました。



当時は東京青山の事務所でしたが

初めての不動産投資のコンサルを、

期待と不安を感じながら

受けることにしたのでした。



猪俣さんとのコンサルの日は

正直とても緊張しましたね。


初めての不動産投資のプロに

アドバイスを受けるという緊張。


どんなアドバイスがうけられるのか?


私が相談しようとしている

私の住んでいる街の投資物件は、

本当に投資していい対象なのかどうか?


その日猪俣さんと直接お話ししてみると

体格は大柄ながら、

やさしい顔つきで話しかけてきてくれました。


さっそく、

猪俣さんの投資分析の遡上に上がって

サクサクとペーパーに

分析結果を書いてくれました。


不動産投資の対象としては

なんとかなる物件だということでしたが

物件のエリアが、

賃貸需要としては弱いエリアので

空室リスクが大きいということでした。



結論的には

同じ金額(5600万円)をかけるなら

もっと賃貸需要の強い首都圏の物件を

対象にすべきでは??

というお話しに行きついてしまいました。



それは、猪俣さんの会社のバックエンドへの

導入であることは明らかでしたが、


おっしゃっていることは

正しいと納得できましたし、


あえて新聞のチラシで見つけた私の住む街の物件に

こだわる必要はないと考え直したのでした。

  

2013年10月29日

不動産投資の大きなカベ (どうしたら妻の理解を得られる?)

さて、今日も引き続き、
私が不動産投資を始めようとして
もがいていたころの話を
したいと思います。


私の住んでいる街に
新聞の不動産チラシで
一棟マンションをみつけて


自分で確認したあと
不動産会社の方と一緒に内見して
いざ銀行に融資の申込みをしようと
動き始めたのはいいのですが


もうひとつの大きなカベに気が付きました。



それは


妻が不動産投資をすることを理解し
了解してくれるかどうか


ということ。



妻に理解してもらい早く前に進みたいと思い


妻にさっそく

なぜ不動産投資をしなければならないか

切り出してみました。



我が家は子どもが3人いて

やがて教育費の負担が

大きくなってくる我が家の状況。



不景気でリストラにあえぐ自分の会社の状況、


このまま会社で仕事を続け

やがて定年退職して

我々の世代が年金がもらえたとしても

65歳になってからという状況。



いくつかの前提条件を話します。



当然、妻もそれらは認識しているので


「そんなことは、 言われなくても

 わかっているわ。」


というような怪訝な顔になってきます・・。




そのうえで不動産投資の仕組みを説明。


物件価格に対して

どれだけ賃料収入が得られるか。



銀行からローンを受けて、

返済したあとのなるべく手残りが多い物件を

選び出して取得して大家になって・・・。




基礎的なことを

時間をかけて丁寧に説明してみると、


「住宅ローンがまだたくさんあるのに

 さらに大きな借金をするなんて

 私は耐えられないわ!」




「私は借金はきらいなの!」




とても理解してくれそうもありません。




私ひとりで勝手に進めたくはないと考えてました。



もし大家になれたあとは


妻に味方になってもらい


不動産賃貸経営を一緒にやっていきたいと

強く思っていたのですが



その時の妻の反応では


私の勝手な独りよがりになってしまいます。




なんとか妻に理解してもらおうと

日にちを置いて、再び説明しても

反応は全く変わりませんでした。




不動産投資の話をするたび

夫婦の間には険悪な空気が流れてしまいます。




「家族のために、わたしたち夫婦のために

 不動産投資をしようとしているのに

 妻はまったく、理解してくれない・・・」


妻の理解を得られない現実・・。


それはとても大きなカベでした。


  

不動産投資の大きなカベ?

さて、今日も引き続き、
私が不動産投資を始めようとして
もがいていたころの話を
したいと思います。


私の住んでいる街に
新聞の不動産チラシで
一棟マンションをみつけて



媒介する不動産会社に見学のアポイントを
恐る恐る電話して
あっさりとOKの返事をもらいました。


建物や周りの環境はすでに
ひとりで自転車を飛ばして
確認していたので


空いている部屋の中の確認を
不動産会社の方と一緒にしました。


2DKの間取りでしたが、
一緒に部屋の状況を確認し終わると、


次はもう具体的な購入への
ステップの話となっていました。


どの銀行だったら
融資が出そうかとの話となり、


「地元の地銀の支店に近日中に
  融資申し込みをしてみます。」


という言葉が、自然と私の口から
でてきていました。



初めての物件見学でしたが
もしかして、
融資が下りてしまったら



「大家になれるかもしれない」



という大きな期待の一方で、


「大家になれたとしても、
 おおきな借金をかかえて返済できず、
 破産してしまったらどうしよう・・・」



という得体のしれない恐怖を
ひしひしと感じたのを覚えています。



本当に具体的に取得しようとする
物件を確認しながら


私の目の前には融資のカベが
あるのがわかりましたが


もうひとつの大きなカベが
あるのがわかりました。


それは、

妻が不動産投資をすることを理解し、
了解してくれるかどうか


ということでした。

  
2013年10月27日

不動産を見極める「投資分析」‏

先週は仙台で井口晃さんの

セミナーに参加しその翌日に井口さんの

コーチングを受けてきました。


コーチングで直接井口さんとお話しするなかで

井口さんからとても刺激を受けた気がします。

成功へのマインドセットが少しづつ

芽生えてきたようなそんな気がしてます!




さて、私は2年間の投資総額200万円で、
鉄骨1棟、RC2棟を取得し
キャッシュフロー月額60万円を
実現することができました。


今日も引き続き、


私が不動産投資を始めようとして
もがいていたころの話をしたいと思います。


新聞の不動産情報のチラシのなかに
私の住んでいる街に1棟マンションを
見つけました。


さっそく物件を実際に確認するため
現地に自転車を飛ばして
2回ほど見に行ったあとで


媒介する不動産会社に
部屋の内見のアポを取りました。


投資すべき対象かどうか物件確認は
もちろんやらなければならないアクションですが、


もう一つ大事なことはその物件の


 「投資分析」


です。


これは、取得したあとにしっかりとキャッシュを
生んでくれる物件なのかどうか、


物件の取得金額や賃料収入

ローン返済金額、

修繕費や固定資産税等の運営維持費


が数字の上でどのような関係になっているのかを

客観的に数字で確認することです。


まず浮かぶのは表面利回りですが、

それだけで物件の取得判断してはいけません。

常識ですよね。



その判断の前提としてその物件の

キャッシュフローツリーを

作成することがとても重要です。



キャッシュフローツリーって

分からない人っていますかね。


1.GPI(潜在総収入)


2.空室損・未回収損  


3.EGI(実効総収入)


4.OPEx(運営費) 


5.NOI(純営業収益)


6.ローン返済(-)


7.キャッシュフロー(+)

この関係をよくアタマに入れておくことが重要ですね。


何をいまさらといわれてしまいそうですが。




続きは次回のメルマガで配信しますね。

  
Posted by basenexus at 09:40コメント(0)トラックバック(0)
2013年10月24日

はじめて物件の見学したときの興奮‏

今日は、私が不動産投資を始めようとして
もがいていたころの話をしたいと思います。


物件を探す方法も
当時よくわからなかったのですが


ある日、新聞の中に入っていた不動産の
チラシの情報に
私の住んでいる街に1棟マンションの
情報を見つけました。


利回りは15%。
物件価格は5600万円。
構造は鉄筋コンクリート。


気になって仕方がなかったので
その週末に自転車で
すっ飛んで見に行きました。


私の住んでいる街を通る
主要な国道沿いにあったのですが
不動産投資をしようと思って
初めて見る物件。


今までの人生の目線だったら
何とも思わないただの
マンションだったのですが




とても興奮しましたね。




そのマンションを
所有できた時の自分を
考えると、ゾクゾクしました。


そのマンションの周りを
うろちょろしながら、
どんな入居者がいるのだろうかと考えながら



意外と身近に
不動産投資ができる対象の物件が
あるものだと妙に感心したりしてました。




家に帰って数日はその興奮から冷めやらず
この物件を買うためにはまずは仲介する
不動産屋に電話しなければならないなと考えたものの、



なんとなく恐ろしい世界に
入る込むような気がして
すぐには電話できなかったのですが、


何日かたったある日、
意を決して電話してみました。



「あの~、チラシでみた一棟マンションなんですが、
 見学することってできるんですかあ?」




 恐る恐る聞いてみると




「大丈夫ですよ。いつにしましょうか?」



とあっさりアポイントを取ることができました。


一気に不動産投資のスタートが


切れたような気がしました。

  
2013年10月11日

ポストのプレートの交換をしてきたゾ!

単身赴任になってから、なかなか物件の手入れができなくて、
DIY好きの私としては、物件のリフォームDIYができないと
フラストレーションがたまるんだな、これが。

そんで、たまに帰る自宅近くの3棟めのポストのプレートがこのように
酷いことになっているのが気になっていたので、
IMG_0307[1]

















とっても簡単な、プチ価値改善をしてきました。
エクセルで、部屋番号を多少カッコよくペーパーに印刷して、ヨメさんに
職場でラミネートしてもらい、ぴったりの大きさにカットしておいてもらいました。

先日自宅に帰った際に、改善を実行してきましたヽ(^o^)丿。


100円ショップでプラスチックのプレートを買ってきて、ぴったりと場所に
収まるようにカットして、ラミネートしたルームナンバープレートに交換して
かなりスッキリ。

IMG_0393[1]




IMG_0394[1]
  
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