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2013年11月22日

決済完了!晴れて大家になったゾ!!

土浦築古ボロ物件に融資が決定して、

次の大事なステップが所有権移転のための

決済の手続きです。



初めて経験する決済は、物件に近いつくばの

某地銀の支店の一室を借りて行われました。


当日は、売主と司法書士と媒介会社の営業マンと私が

その部屋に集まります。


さっそく、すでに融資金額が入金された私の銀行口座から

売主の口座へ、手付金をのぞいた残金を振り込む手続きを

銀行の窓口で行いました。


司法書士によって、

売主の口座の通帳にその金額が振り込まれたことが

確認されます。


その瞬間、晴れて私がに物件の所有者になり大家となった訳です。


嬉しい瞬間でした。


そのあと物件の部屋の鍵を引き渡していただいて

決済終了です。



売主、司法書士、媒介会社の方々と挨拶を交わして

お別れしたあとさっそく私は、

受けっとったばかりの鍵を持って物件に向かいました。



物件を眺めながら、大家になった実感を噛みしめましたね。


物件を見つけたときは満室ということでしたが

決済の日までに2室の退去者があり、

その2部屋を確認しなければなりません。


さっそく、

空室対策のことを考え始めている

私がいました。


決済に先駆けて、物件の管理会社をどこにするかを

決定しておかなければなりませんでしたが、

事前に物件近辺の管理会社2社を

訪問していたのですが

これも初めての経験だったので

私の物件に対しての近さと

対応してくれた担当者の印象から

物件により近い、全国ネットのエイブル傘下の

管理会社にお願いすることにしていました。


空いた二部屋を早速募集してもらって

再び満室にしようと

大家になりたての私は意欲に燃えていました。

  

たどり着いた投資戦略


やっと、土浦物件に日本政策金融公庫から

融資が下りることになり

大家になれることが決定しました。

2011年9月のことです。


このメルマガを読んでいただいている方には

私のこれまでの経緯をお伝えしているので

大家になるまでさまざまな

紆余曲折を経てきているのは

記憶に少しは残っていらっしゃるでしょうか。


一棟めの取得のために使った自己資金は

その紆余曲折の結果、

なんと100万円+諸費用で済んでしまいました。


いちばん最初に取得しようとしてかなわなかった

自宅のある街のRC物件や

首都圏のRC物件を狙おうとしたときには

それこそ、蓄えたおカネすべてを投入してでも

取得したい、というような勢いで考えていました。



しかし、それらの取得はできませんでしたが、

その経験のなかで実感したのは


あまたある物件のなかから

不動産投資の指標に当てはめて

物件選別できる知識を習得したうえで


自己資金を極力温存してキャッシュフローを

最大限獲得できるようにしていく。


不動産投資をより有利に実践していくための

基本的な考え方は、これに尽きると思います。


貯めていた虎の子の自己資金を一棟めにぎ込んでしまっては

取得したあとの修繕対策費用、空室リスクへの対処費用が

なかなか出しにくくなります。


そして2棟め以降の取得のための資金が無くなってしまったり、

いずれも次の一手が打てなくなってしまうわけです。


多くの方は

最初の1棟めの物件欲しさのあまり

自己資金の多くをつぎ込んでしまいがちですが

それは極力避けられるような具体的方法を探し出す

ことが重要だと思います。


私の経験から考えると

最初から自分一人でそういう考え方で

行動することは、不可能に近いのではないかと思います。


不動産投資をしようと考えている人は、

実際に不動産投資をして、

うまく行っている人の話やアドバイスを受けることが

とても大事だと思うのです。


不動産投資の書籍を読んで

自己流で実践するのは自由ですが

結局、遠回りになってしまったり、

なんとか手に入れても

再起不能の状態になってしまうことだって

充分にあり得ます。


私はなんとか幸運にも

そのあと2棟め、3棟めと

オーバーローンを組むことができたので

不動産投資のために投資した金額は

1棟めの100万円+諸費用だけで済んでいます。


そして、現在の毎月のキャッシュフローが

おおよそ60万円となっています。


戦略をうまく構築して

物件を熱意をもって探して

投資指標をしっかりと当てはめて

購入すべき物件かどうか判断する能力を付ける。

そのうえで、

融資を獲得できる金融機関を攻略する。


それらが実現できれば

投資対効果において信じられないような

キャッシュフローを実現できる可能性が

あるのです。


それには、

ひとりで動くのではなく

不動産投資でうまく行っている人に

コンサルやアドバイスを受けることが

とても大切だと思います。


不動産投資を考えている方には

私もご相談に乗れますので遠慮なく

コンタクトください。


お問い合わせ先:

http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/




次回以降は

1棟めの管理会社決定の話や

リフォームのお話しをしていきますね。


そして並行して2棟目取得の戦略決定の

お話もしていきますので

楽しみにしていてください。
  

二転三転の融資条件!?

日本政策金融公庫から、

申し込んだ土浦物件に

「1500万円の融資額で返済期間15年」

と返事をもらって

念願の大家になれる!!

と、うれしくてうれしくて

興奮してその実感をかみしめていました。


ところが、数日たったある日

担当の若い担当者から電話があり、



「今回の融資の件ですが、

 融資期間を15年から10年に変更するか、

 あるいは

 融資期間を変えないとご希望の場合、

 融資金額を1500万円から1300万円に減額するかの

 いずれかにしていただく必要が出てきました。


 申し訳ありませんがどちらにするか、ご返事をお願いします。」


 という、たいへん困惑する内容の連絡をうけました。




「先日の1500万円融資で15年、というのが変更になるんですか?」




「はい。上の者の審査段階で、そうなってしまいまして・・。」


「そうなんですか・・・。」




なんで、いったんOKとなった融資条件を連絡した後に


それが変わってしまうのか!




とてもやるせない思いでしたが、

先方の決定に従うしかありません。


「う~ん、それでは融資期間15年は変えず、

融資額を減額した1300万円でお願いします。」


と、たいへん苦しい決断でしたが

そのように回答して電話を切りました。


持ち出しが100万円+諸費用のつもりが

300万円+諸費用になって、


自己資金が200万円減ってしまうわけですが、

なんでいったんOKと連絡してきた内容が、

あとから変わってくるのかほんとうにアタマにきましたが、

どうすることもできません。




電話を切ったあと

そんな気持ちでその日をすごしていると、

再びその日の夕方、

同じ若い担当者から電話がかかってきました。


「先ほどのご融資条件ですが、

 最初の条件通り、

 15年の融資期間で、1500万円の金額のまま

 ご融資が可能になりました。

 申し訳ありませんがよろしくお願いします。」


なんだか、あっけにとられてしまったのですが、

もとの条件にもどるなら

私としては言うことはありません。


変更条件の電話のあと銀行内で再度検討したようで

もとの条件に戻して融資できるようになったようでした。


「え~!そうなんですか!

 了解しました。

 ありがとうございます。」


と言って、具体的な融資手続きの確認をして

電話の会話を終えました。


何度も、私の気持ちを揺さぶりやがってと

自然につぶやいている自分がいましたが、

結局希望通りの融資条件になったので

振り回された疲労感を少し感じながらも



「これで、ほんとうに大家になれる・・・!」


と、ふたたびその達成感にひたっていました。


長かった大家への道のりでしたが、

なんとかたどり着くことができたという充足感。


このメルマガの読者の方々にも

まだ大家になっていない方がいるとおもいますが、

最初の一棟め取得のハードルを乗り越えて

この感覚をぜひ味わってもらいたいと思います。


  
2013年11月19日

土浦の築古ボロ物件に融資獲得!

日本政策金融公庫とは水戸物件で1か月ほど前に、

面談したばかりでしたが

担当のしっかりした40代の方は転勤になってしまって

後任の30代ぐらいの若い担当者に変わっていました。


担当者間で私の情報はしっかりと引き継がれており、

面談の内容は、新しく見つけた土浦物件の情報だけで

よいということであっという間に終わりました。


水戸物件の経緯があったので

たぶん1500万円は大丈夫だと思っていましたが

私の関心は融資期間をどう設定してくれるかでした。



日本政策金融公庫の不動産収益物件についての融資期間は

基本的には10年なのですがうまくいけば15年を

認めてもらえる可能性があり、

当然今回申込みについては15年で申請します。


10年か15年かで、月額返済額がかなり違ってくるので

結果としてのキャッシュフローが大きく異なってきます。


なんとか15年の融資期間で

1500万円の融資が下りないか念じていました。


若い担当者は、当然面談の席では明確なことは言ってくれませんが


「物件確認と内容審査をして1週間から2週間ほどで、

 融資可否と融資金額および期間をご連絡します。」


ということで面談を終えました。


いっぽうで買付申し込みを一番手で入れた私が

当然取得できることになり、媒介会社事務所で

売買契約をすることに駒を進めることができました。


初めて臨む物件の売買契約なので

緊張しましたが、媒介会社の指示する資料と

手付金100万円を準備。


融資の可否の連絡はまだ日本政策金融公庫からは来ないので

融資特約を条件にしておきます。


契約の当日、初めて会う売主さんと媒介会社の方に

手土産の菓子折りを持って

つくばにある媒介会社の事務所に出かけました。


売主は70代のちょっと頼りなげなおじいさん

という印象。


最低限のご挨拶を済ませると

媒介会社の打ち合わせ用の個室に通されて

さっそく、媒介会社の担当者から重要事項の説明が始まります。


事前に資料のドラフトに目を通していたので、

瑕疵担保責任と期間を明確化していただくことを申し上げて、

売主さんに了解いただき契約書に反映してもらいました。


そのあと必要な押印箇所に押印して

それが終わると手付金100万円を売主にお渡しして

契約は終了です。



あとは政策金融公庫の融資可否の結果如何で

大家になれるかどうか、

長年の夢の実現がかなうかどうか??

首を長~くして待っていました。



政策金融公庫の返事は1週間から2週間ということだったので

おとなしくしていましたがが

1週間たっても2週間たっても連絡が来ません。


どうなったのか心配でしたが

3週間ほどしたある日、会社で仕事中に電話があり


「希望通り1500万円で返済期間15年でご融資できます。」


との連絡!


「ありがとうございます!!」

と電話を切って、私は小躍りして喜んだのは言うまでもありません。

  

指値成功!200万円下げて1600万円に!

土浦の物件を確認してみると、

基本的にはボロ物件なのですが

その時点では満室となっていて

また、比較的最近に外壁の塗装をしているようで

パッと見は綺麗な印象でした。


たまたま窓から覗けてしまった部屋があったのですが

その部屋の壁はカビでかなり汚れているようで

1Kの築古物件のそんな部屋に住む人って

どんな人なんだろうと

知りたいような、怖いような気持ちを覚えています。


あたりまえといえばあたりまえのことなのですが

その物件を取得できたら私はその入居者の大家になるんだな

と、妙なことを考えたりしていたのでした。


妻も一緒に物件を見ていましたが

特に感想のコメントもなく、

私について回っているだけでしたね。


物件を見終わって、そのあと近くのアウトレットに

行くと、うれしそうに買い物をしていましたが

私は、その傍らのベンチに腰かけて

また再びその物件の取得に向けて

先日コンサルを受けた原口さんのアシスタントのかたに

その物件の状況を伝えて

電話でアドバイスをもらいながら

取得にむけての段取りなどを考えていました。



18%の高利回り物件なので、

水戸物件のようにライバルに先をこされないように

さっそく媒介業者にコンタクトを入れておこうと

さっそく

「土浦物件に興味があるのですが、

 取得に向けて前向きに考えているのですが・・。」

と電話してみました。

またすかさずに、

「物件価格は1800万円のようですが

 お値段のご相談などは可能でしょうかね?」


と伝えてみると、


「本物件への問い合わせありがとうございます。

 値段の件は売主に問い合わせてみます。

 わかり次第ご連絡しますよ。」


とスムースに流れていきます。


翌日早速その業者から連絡があり、


「ベースネクサスさん、売主さんは200万円下げて

1600万円にしてもいいと言っています。」


「えっ!そうなんですか!」


私の取得モードに火が着いてしまいました。


1600万円で購入できれば

日本政策金融公庫からの融資1500万円を受けて

自己資金の持ち出しが差額100万円+諸費用で済む!

そして表面利回りは20.2%!!


その瞬間から政策金融公庫に融資申し込みのための

事業計画書の作成です。


水戸物件で作成した事業計画書を焼きかえていく作業なので

あっという間にできあがりました。


物件の収支シミュレーションも、

水戸物件より格段によい数字になっています。


もう、政策金融公庫の融資申し込みの面談へまっしぐらでした。

  

土浦の築古ボロの高利回り物件を発見!

水戸の築古物件への日本政策金融公庫からの融資は

ライバルに数日違いで先を越されて実現せず、

がっかりはしたものの

私に対しては1500万円の融資が下りる可能性が見えてきて、

気持ちの上ではかなりモチベーションが

上がってきているのがわかりました。


水戸物件以上のものを探そうと

連日ネットの物件サイトを探す日々が続きました。


いっぽうでそれをさかのぼる4年前に

猪俣淳さんのコンサルを受けて以来

私の不動産投資の方針が築古ボロ物件取得に

変わってきているので

別な不動産投資コンサルの原内直哉さんを訪ねて

東京の虎ノ門の事務所に相談に訪れたりしました。


原内さんとお会いしてお話しすると、

築古ボロ物件の投資も魅力あるものである点や

北関東の高利回り物件を、なんとか高稼働で賃貸できれば

おいしい投資対象であることなどをおっしゃっていて

私の方針変更も間違ってなさそうなことが確認できて

ほっとしている自分がいましたね。


水戸物件がダメになって

ちょうど1か月ほどたったある日、

土浦に1800万円で軽量鉄骨の1K10戸

表面利回り18%という情報を見つけました。


政策金融公庫融資前提の絶好の物件だと思われたので

その週末にさっそくクルマを飛ばして物件を確認に

行くことにしました。



近くにアウトレットがあるので

物件を見に行くついでに妻も一緒に

行ってくれることになっていました。



その頃はもう今までのさまざまな

経緯を経てきているので

私が不動産投資をすることに、

妻はもうあまり口を挟まなくなっていましたね。



物件を確認してみると、

基本的にはボロ物件なのですが

その時点では満室となっていて

また、比較的最近に外壁の塗装をしているようで

パッと見の外見は綺麗な印象でした。


たまたま窓から覗けてしまった部屋があったのですが

その部屋の壁はカビでかなり汚れているようで

1Kの築古物件のそんな部屋に住む人って

どんな人なんだろうと

知りたいような、怖いような気持ちを覚えています。


あたりまえといえばあたりまえのことなのですが

その物件を取得できたら私はその入居者の大家になるんだな

と、妙なことを考えたりしていたのでした。


妻も一緒に物件を見ていましたが

特に感想のコメントもなく、

私について回っているだけでしたね。

  

1500万円の融資は可能ですが・・。

初めての日本政策金融公庫への

融資申し込みの面談を終えて

その結果を待っていたのですが、


希望の融資額が得られそうもなく

いくらまで融資してもらえるか

たいへん不安だったので


媒介する不動産業者に今更ながら

物件の売主への値段交渉の可能性の電話を入れてみました。


普通、買付証明書をいれてから

そんなことをする人はいないと思いますが、

その時私は結構切羽詰まっていたんでしょうね。



すると、不動産業者さんの返事は


「売主さんがあらためて物件の残債を

 調べてみたそうなんですが

 認識していた残債額よりも多いことがわかり、

 むしろ売値を上げたいと言っています・・・」


という、呆れた回答がかえってきたのでした。



もう、どうすることもできず


日本政策金融公庫からの融資可否の

回答待ちしかありませんでした。



一週間ほどしたある日の夕方、

会社の同僚や上司と飲んでいる時に

待ちに待った電話がかかってきました。



一瞬電話にでようかどうか迷いましたが、


飲んでいる席はずして電話にでてみると



「お待たせしておりましたが、

 ベースネクサスさんには

 1500万円の融資が今回の物件には可能なのですが、


 実は、今回申込みいただいた同じ物件に

 ベースネクサスさんの申し込みより数日早く

 日本政策金融公庫に別な方から申込みがあり、

 同じ物件に当然ながら同時に融資できないため

 今回は残念ながらベースネクサスさんには

 ご融資は出来ない結論となりました・・・。

 しかしながら、もし別な物件をお探しになって

 融資が必要になれば

 ぜひふたたび、

 日本政策金融公庫をご利用いただきたいと

 思います。」




 「・・・

  そうなんですね、わかりました・・。


  では、次回よろしくお願いいたします・・・。」


 
やっぱり、ライバルに先を越されたんだ・・・。


しかし 正直とても不思議な感覚でした。




今回の水戸物件に融資はダメだったものの

私には1500万円の融資は可能!



水戸物件に1500万円の融資を受けられたとしても

持ち出しの自己資金は2100万円の価格なので

差額600万円+諸費用でおおよそ持ち出しは700万円・・・。



むしろ今回の水戸物件に融資を受けられないことで

違うもっと安い物件に1500万円の融資を受けたほうが

私としては自己資金が温存できて、

有利になるのでは・・・??


そんなことを

飲んでいた席に戻りながら考えていました。


戻った飲み会の席では、

微塵もそんなことを考えているそぶりは見せませんでしたが!


 
今回の水戸物件に融資はダメでがっかりしましたが

反面、私には1500万円の融資が受けられる!!


それが、私の気持ちのなかの

大きな希望の光となっていました。

  

日本政策金融公庫と面談!

水戸の木造築古物件を見つけ、


「日本政策金融公庫」への融資申し込みを


早くしなければと考えているところに


その媒介業者さんから


同じ物件を狙っている人が現れたと聞かされました。



正直かなり焦りました。




私の住む街の「日本政策金融公庫」に


「融資の申し込みをしにいくぞ!」


と思ってはみても


その「敷居」が高く感じられて


最初の電話もしにくかったのですが



ライバルが現れ背中を押される格好になって


焦る気持ちを強く感じ電話を入れてみました。




当然といえば当然ながら


あっさりアポイントがとれて


平日の午前中に面談することになりました。



面談のその日は会社を半日休んで


念入りに作成した事業計画書と


私の経歴書や資産一覧表を持って


初めての「日本政策金融公庫」のドアを叩いたのでした。




現れた担当者は40代のとてもしっかりした感じの方で


支店の一角にある面談コーナーに通されました。



冒頭に慣れた風情で公庫の融資制度の概要の説明。



それを受けて私から、


「水戸にある中古アパートを購入して不動産賃貸業を

 開業したいのですが・・」



不動産投資という言葉は使ってはいけないので


事業を始めるための開業資金という言い回しに


しています。常識ですよね。




初めて作った事業計画書をもとに


県庁所在地の水戸にある物件で


最寄駅から徒歩10分の立地の良さ、


1Kの間取りながらロフトがついていること、


運営時の予想収支のキャッシュフローシミュレーション、


私自身の経歴など経理を中心にキャリアを


積んできたことなどを話し終えると


担当者さん曰く、


「資料内容の確認と、実際の物件確認や立地環境等を

 
 確認して、1週間から10日程度でご融資できる


 金額と融資可否をご連絡します。」


とのこと。



申込書には物件価格と同額の2100万円を融資希望額


として記入しておいたのですが


担当者さんは融資金額を明確には示さず


希望通りの融資額は得られない空気があり


その点は不安に思いながら申し込みの面談を終えました。



融資してくれるかどうかもさることながら


OKの場合、融資額が少なくて私の持ち出し額が


予想以上になってしまうこともアタマのなかを渦巻いて、


かなり不安でしたね。

  

狙いの物件見つけたぞ!

2010年から2011年にかけて

築古のボロの高利回り物件を探す戦略に

方針転換をしてネット上で

物件を探す日々を過ごしていました。



とにかく最初の1棟を取得して

給与以外のキャッシュフローを

なんとか獲得したいと

強く思い続けていましたね。


そんななか、

私の住む県内で土地勘のある水戸市内の

最寄駅から徒歩10分程度で

築20年で比較的立地の良い

1K8戸の木造物件

目に留まりました。


価格は2100万円で表面利回りは15%。



目の飛び出るような高利回りではありませんが

融資がうまく引き出せれば

満室想定で月額10万程度の

キャッシュフローは生めそうな

シミュレーションとなります。


「DIYで節約ざんまいの生活」を

4年ほど過ごしていたので

物件確認も久しぶりでしたが

媒介する不動産屋に電話して

物件確認のアポイントを入れてみました。


実際に物件を見るとこぎれいでしゃれた外見。

部屋はロフト付きの1Kです。


もう、おもちゃが欲しくてだだをこねる

赤ん坊のように

また、その物件へ気持ちはまっしぐらに

なっていましたね。



不動産投資をして最初の1棟めは

物件シミュレーションの数字はアタマには

あるものの、

それはそっちのけで

「物件欲しい!」

という気持ちが先走ってしまいます。


これは、本当に注意しないと

あとで大やけどしてしまうことになるので

皆さんも注意してください。


今回取り組もうとしている

「日本政策金融公庫」

の融資獲得にむけて


事業計画書作成に取り掛かりました。


物件を確認したときに撮影した写真を

張り付けながら、物件の立地環境、

最寄駅の乗降客数、現状の賃料と引き直した賃料、

稼働率を3パターンほど変えて

キャッシュフローシミュレーション表を

入念に作成したのでした(笑)。


そんな準備をしつつ

コンタクトしている媒介業者に

初めての「買付申込書」

をFAX送付。


FAXを送るときは、ほんとに手が震えましたネ。


これであとは

「日本政策金融公庫」に突撃!

と思っていた矢先に、

その媒介業者から不穏な情報が入ってきたのです。


「あの物件ですが ベースネクサスさんと同じように

 見学されて獲得に動いている方が現れました・・」


「えっ~、そうなんですか? どんな方ですか?」


「ベースネクサスさんと同じようなサラリーマンの方です。」




 融資を早く獲得しないと、また取り逃がしてしまう!


 と思い、私の動きを加速したのでした。

  
2013年11月16日

築古ボロ物件でいこう!

DIYで外壁塗装を4か月かけて完了したのが

ちょうど2010年の暮れでした。



2007年に埼玉久喜市の物件が取得できなかったあと

不動産投資実現の糸口が見つけられないで

好きなDIYの木工作業や、

お話しした自宅外壁塗装などをしながら

節約生活で自己資金を貯めているんだと

気を紛らわせてきましたが、

やはり、不動産投資ができないまま

時間経過していることに大きな危機感を感じました。


そんな状況で思い至ったのが

前回ダメだった久喜物件のように、

5000万円を超えるような金額の

RC物件を狙うのではなく

金額帯も2000万円前後で高利回りの

木造や鉄骨の物件で築古のボロ物件を

もっとじっくり検討してみることでした。


物件探しは、

前回のように猪俣さんのような会社に頼っていると

いつまで経ってもいい物件情報をもらえないと

自分自身で探し出してみようと決意しました。


そのためには、見つけた物件の

投資分析を独力でしっかりと

判断していくことが必要ですが

猪俣さんの投資セミナーで得た知識

と、自分のサラリーマン本業の投資分析の知識を

実践で生かしていくようにしようと考えました。




もう一つの大きなカベである

融資攻略について

どうしようか考えていたのですが


個人の新規の事業立ち上げなどに

比較的積極的に融資してくれる

「日本政策金融公庫」

に、喰らいついていけばなんとかなるかと

自分の気持ちを整理していきました。


やはり、ひとりで動いていたことで

この考え方にたどり着くまでに

長い時間がかかってしまっていました。


不動産投資を実現できている人を見つけて

お話しを聞けたり

アドバイスを受けていられれば

4年間も足踏みする必要はなかったな

と思いますが、

まあ、私にとってはマインドセットのために

必要な時間だったと解釈することにしています。



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。
DIY

  

DIYざんまいで節約生活!

前回までのメルマガで

不動産投資の最初の1棟めが取得できず

もがいていた4年間を過ごした

お話をしてきました。


銀行融資の壁に阻まれてしまったのは

自己資金が足りないためだと

勝手に解釈していました。


今思えば、最初の1棟めの突破の方法は

その時の私の状態でも大丈夫だったと

思うのですが、


その時はどうしたら自己資金を

増やすことができるかを

真剣に考えていました。



会社のサラリーだけしか

収入が無いなかで

自己資金を増やす方法は

まず第一に思い浮かぶのは

「節約」することですよね。



私の大好きな趣味のひとつがDIY木工です。


その頃

子どもたちや家族の生活に役立つものを

少しずつ作っていました。



そのDIY木工で、

子どもたちのロフトベッドを3人分作ったりして

その家具代を節約したりしてましたね。



好きなことをやっているので

私の精神衛生上はとても良い訳です。




また、自宅の外壁が築後10年経過して

かなり劣化してきていて

塗装業者が何度も自宅に来るようになってきました。



そのまま、業者に頼んでしまうと

100万円から150万円

の出費を覚悟しなければなりません。


不動産投資のために自己資金をためているのに

その出費はなんとか避けたいと思い、

好きなDIY木工を生かして

自分で外壁塗装ができないかを考えました。


ネットで探すと

やはり自分で自宅の外壁塗装をする人が

いるのがわかってきました。


いつしか、自分でも真剣に

DIY外壁塗装をしようと決心して、

2010年の夏ごろに

あるネットの塗料業者から買ったのですが

そこで塗料を買うと、

DIYで外壁塗装する人向けに

足場を3か月無料で貸してくれるサービスが付いていました。



塗装業者に頼めば120万円から150万円かかるところを

実際に支出したのは

塗料代と、梯子なのど道具代一式で

30万円ほど。


そこで節約できた金額はおよそ100万円になると思います。


2010年の9月にDIY外壁塗装に

取り掛かり始めて終了したのが

年の瀬の12月のクリスマスのころ。



約4か月かけて自宅外壁塗装をやり遂げました。


節約額も大きかったし、達成感もすごく大きかった。


また、今になって考えると

東日本大震災の直前2か月前に

完了していたのもタイミングとしては

ほんとうによかったと思っています。


必死に節約のために活動して

「ついてる!」

状態になってきていたのだと思います。


このDIYの節約の活動は、

「DIYざんまいで節約生活!」

http://www.ayukawa-diy.com/diy/archives/cat19/


というブログを作ってありますので

よろしかったら

覗いてみてくださいね。


次回以降のメルマガでは

私の最初の1棟めの取得実現への話を

書いていきますので

楽しみにしていてください。

  

無駄な4年間をすごしてしまった・・

やはり、

久喜RC物件の取得が

融資の壁に阻まれてしまってからは

私には不動産投資は無理なのか・・

そんな気持ちになって、

なかばあきらめかけていました。



でも、気持ちの奥底では

あきらめきれない

けれどどうしていかわからない・・。


2007年、2008年、2009年、2010年と、


そんな中途半端な日々が経過していきました。


いまにして思えば

もったいない時間を過ごしてしまったと

後悔しています。



この期間をもし最初の1棟取得して過ごせれば

今の私はかなり違うステージにいられたのになあと

思うこともあるのですが、いまさら仕方がありません。



私にとって、不動産投資実現のための修業期間、

必要な時間だったのだと解釈しています。



また、久喜のRC物件の融資契約が

東京に向かう高速バスのなかで

キャンセルになってしまったのは

住宅ローンの残債があって、

いっぽうで自己資金がたりないためだ

と解釈していました。



なので

その4年間はどうしたら自己資金を

増やすことができるかを考えて

過ごしていました。




私のメルマガを読んでいる皆さんには

私が経験したこの無駄な時間は

過ごしてほしくありません。


今の私であれば、

そんな無駄な時間を過ごさずに

不動産投資を実現できるアドバイスが

できると断言できます。




やはり、その当時の私は

ひとりでなんとかしようとしていたために

無駄な4年間をすごさざるを得なくなって

しまったのだと思います。


もし、このメルマガ読者の皆さんで


同じように不動産投資の実現の糸口が

つかめないでいる方がいたら

遠慮なく私にコンタクトくださいね。


きっとお役に立てるのではないかと

思います。
  

このまま、不動産投資は実現できないのかな・・

東京に向かう高速バスのなかで

その日の銀行融資の契約が

キャンセルになってしまい、


久喜のRC物件が取得できないことになり

精神的にはかなりつらかったのを覚えています。


その頃、

会社サラリーだけでは

家族5人の月々の生活は

カツカツだったので

少しでも余裕のある状態にしたかった訳です。


そんななかで、

東京の猪俣さんのセミナーを受けに

何度も足を運び、

物件見学にも足を運び

そのたびにおカネがかかっていていて

それが、無駄になってしまったという感覚・・。


妻や家族へのうしろめたさなどを

ひしひしと感じましたね。



「俺はいったい何をやっているんだろう・・」


「このまま、不動産投資は実現できないのかな・・」


そんな思いがアタマの中を何度も過りました。



それでも、結局頼れるのは

猪俣さんの会社のIさんだけという状況・・。



自分で不動産サイトで物件を探し出して


動いてみようとは思えなかった。


まだ自信がなくて

不動産サイトの物件を選び出す

基準に自信がもてずや判断ができなかった。


なので、

Iさんにその後も


「いい物件情報はでてきませんか?? 」


と定期的に連絡してみましたが


「なかなか、いい物件はでてきませんね~」


と冷たい返事をもらう繰り返しでした。


メール連絡やたまにかける電話だけでは

私としてはものたらず、

「作戦会議を開いてもらえませんか?」

と強気でIさんの事務所に何度か

押しかけてみたりもしました。


「ベースネクサスさんの狙う物件の

 価格帯っていうのは、

 その物件を狙う投資家も多いので

 すぐになくなってしまうんですよね~」


 せっかく東京に向かってIさんに

 お会いしてみても

 Iさんの熱意のない言葉が

 帰ってくるだけでした。



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。
  

不動産投資の世界って恐い・・

その日の契約が急遽キャンセルに

なってしまったものの

私はすでに東京に向かうバスの中。



Iさんとはなんとか

当日打ち合わせることだけ電話で確認して、

東京に向かったのでした。



青山のIさんの事務所に着いて

私の気持ちはもうずたずたでしたが

何をはなさなければならないか

整理だけしておこうとおもいました。



1.久喜の物件は私にはもう

  取得可能性が無くなってしまうのか?


2.その場合、

  今後の物件紹介は継続してもらえるのかどうか?




1については、スピード勝負の物件なので、

  私が融資不可となってしまったので
 
  2番手の取得希望者に回すことになる。


2は、Iさんの商売なので当然継続する。


とのこと。



鞄に入った300万円は、いったいなんのために

準備したのだろうとほんとうにやるせない思いでした。


手土産に準備した菓子箱も、

銀行さんに渡すつもりだったので

無駄になってしまいましたが、


持って帰るわけにもいかず、

Iさんに銀行さんの分も含めて手渡して


とぼとぼとIさんの事務所をあとにしたのでした。



「やはり、私には不動産投資は

 無理なのかもしれないな・・。」


「この日のために

 300万円も準備して、

 無駄足になってしまった・・。


 不動産投資の世界って、

 とても怖い世界だ・・。」



「妻には、メールで絶対にあきらめない、

 と伝えたものの、

 帰ってどんな顔で話をすればいいのか。」



いろんなことがアタマをよぎっていました。


いずれにせよ

この出来事は、私には精神的につらい経験でした。
 



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。

  
Posted by basenexus at 06:05コメント(0)トラックバック(0)

きょうは契約できないです・・。

猪俣さんの会社のIさんから

久喜市の物件取得の契約に向けて

私の資産状況がわかる資料を送ってほしいという

ことだったので

ご指示をいただいてすぐに

メールに添付して送付しました。


手付金は、契約日に向けて

定期預金などを解約して

当日に向けて準備していきます。



Iさんと銀行さんへの手土産の準備。

服装は、普段はあまり着ない一張羅のスーツ。

準備に抜かりはありません。




上京する時は、

私は好んで高速バスを使っていました。



時間は鉄道よりはかかってしまいますが

金額が安いのと、

普段はあまり混んでいないので

二人掛け席に一人だけで座るということが多いため

ゆっくりできるからです。


待ちに待った契約の日がやってきました。

スーツをびしっと着込み、

手付金の300万円を盗まれないように

カバンの奥にしまいこみ

予約した高速バスに乗り込みました。


乗車して発車して5分もしないころに

携帯電話にIさんから電話。


どうしたのかなと電話に出てみると、

「ベースネクサスさんの

 住宅ローンの返済計画表って

 どう見るんですか?

 もしかして二つの部分を足すと、

 ロ―ン残債って、○○○○万円になっちゃうんですか?」



 バスに乗車しているので携帯電話の通話は

 とてもしにくかったうえ、

 なんで契約の当日にそんな質問がくるのか

 よく理解できなかったのですが、


 「その通りですけど、それがどうかしましたか?」


 するとIさん曰く、


 「そうすると、融資条件に数百万ほど足りなくなってしまうんですけと

  担保提供できるなにか資産ありませんか?」



 「いま、東京に向かっているバスの中にいるので

  そんな担保提供できる話の準備はすぐにはできないですよ!」


   と、私。



 「そうすると、今日の契約はできないですね・・・、

  残念ですけど今日は、いったんキャンセルで動かせてください。」



 「・・・・」



  私はもう言葉が出てきません。

 
  なにをいまさら、

  今日の契約の話が、当日の朝になって
  
  キャンセルになってしまうのか!!



  ものすごい怒りを感じました。



  しかし、すでに東京に向かうバスに乗ってしまっているので

  飛び降りるわけにもいかず、


 「今、私は東京に向かっているので、いずれにせよ

  そちらの事務所に行きますのでIさんとお会いして

  お話ししたいんですけど!」


  と、切り出して急遽Iさんとの面会のためだけに

  東京に向かうことにしたのでした。

 
  今までの妻との

  不動産投資についての対立をやっと乗り越えたというのに、

  なんでこんなことになるのか。



  Iさんから受けた連絡の無常さといったら・・。



  Iさんへの怒りと、

  今までの私の努力が

  水泡に帰してしまう可能性への恐怖。


  なんとも言えない気持ちの中で、

  バスのなかから、妻に次のようなメールを打ったのでした。


 「今日東京に向かうバスの中で

  Iさんから、本日契約ができなくなった

  と連絡を受けた。


  でもこんなことぐらいで、

  私は不動産投資はあきらめないからね。

  絶対に、アパート投資を実現してみせる!」


  と。


 その時はもう、ほんとうに必死な思いでした。

 

 この続きはまた次回のメルマガで
 
 お話ししますね。

  

契約はいつできる!?

久喜市のRC物件を取得したいと

気持ちは高まるばかりです。


その後猪俣さんの会社のIさんと

契約をする日取りを

決定しなければなりませんでしたが

具体的なIさんからの提案が

出てこないまま何日か

過ぎてしまいました。



その翌週末、猪俣さんの

不動産投資基礎講座のセミナー

がちょうど開催されたので

上京して参加しました。



Iさんもスタッフとして

参加していたので

Iさんと契約の日取りの調整を

するつもりでしたし、

Iさんもその考えで対応してくれるものと

思い込んでしましたが

なぜか先週の対応の挨拶しかできませんでした。


せっかくIさんとお会いできるときに

契約の日程だけはしっかり決定したいと

思っていたのが、

なかなかすんなりいかないので

ちょっとフラストレーションを感じながら

猪俣さんのセミナーを受けていました。



セミナー後は恒例の

猪俣さんを囲んで参加者の懇親会です。



Iさんも参加していたので、

ころあいを見計らってIさんに

久喜物件の話を切り出してみました。



日取りの話はできましたが、

いくつかのご指示がありました。


一つ目は、

私の資産状況がわかる資料と

住宅ローンの返済計画表のコピー提出。


もう一つのご指示は

その当日に、手付金300万円を

準備してほしいということでした。


資産状況の資料の準備は簡単にできましたが

手付金300万円は大きな金額なので

定期預金のいくつかを払い戻して

準備しなければなりませんでしたが


もう気持ちは取得に向かって

まっしぐらだったので

その準備に迷うことはありませんでした。



この続きはまた次回のメルマガで
お話ししますね。

  

いざ物件確認へ!


猪俣さんの会社の私の担当者の

Iさんから埼玉久喜市の

RC物件の紹介情報を得て

夢中になって物件分析しました。



もう、私の気持ちは

誰も止めることができません。



妻も、私が埼玉まで物件確認に行きたいと

言ってもとくに否定するようなことは

言わなくなっています。



それまでの夫婦の間の

不動産投資に対しての

話の繰り返しのなかで

もう私を制止できないことが

わかっていたのだと思います。



Iさんに次の週末に

埼玉県久喜市の物件でお会いする

アポイントを入れました。



物件はどんな場所にあるのか

実際に見る建物はどんな印象なのか


期待は膨らむ一方です。



当日、久喜駅から降り

100Mほど歩いてみると

写真で見ていたのですぐに物件が

視界に入ってきました。


駅からの距離も歩いて数分なので

立地は問題なさそうです。



物件でIさんにお会いして

空室を確認させてもらいました。


部屋は1Kなので狭い印象はありましたが

すでに取得に向けて

気持ちは固まってきていました。



その日の午後に、

青山にあるIさんの会社に移動して

取得に向けてどのように

動いていくのか確認をしました。



契約の日取りを決めること。

手付金を300万円準備して

契約の日に持ってくることなどを

確認してお別れしました。




この続きはまた次回のメルマガで
お話ししますね。

  
2013年11月08日

首都圏物件へ急展開!

妻が連帯保証人として

サインしてくれた融資審査申込みの書類を

猪俣さんの会社に送ってからというもの


早く物件紹介の情報を送って欲しいと

首を長くして待っていました。




私の担当になってくれる方は

猪俣さんご本人ではなくて

その部下(?)のIさんという方でした。



Iさんによれば、

毎日首都圏の物件情報を探しているけれど

お客さんに紹介できる物件は

1か月に数件程度とのこと。



なるほど、猪俣さんのいる会社の

不動産投資のエキスパートの方が

首都圏の物件を探しても

なかなか出てこないものなのか、


そんな不動産投資のプロの方が

見つける物件を

紹介してもらえるなら

きっと安心だろうと

妙に納得している自分がいました。



そんな日々を過ごしていた2007年の3月ごろ、

待ちに待った最初の物件情報を

そのIさんからいただきました。



埼玉県久喜市のRC物件で1Kが16戸。

9300万円で表面利回りは9.6%ほどの物件でした。



メールで送られてきた物件の情報を

自宅でプリントアウトして

夢中になって分析していました。


融資付けアレンジも

当時不動産投資に積極的だった

SMBCでフルローン。



諸費用に充当する必要自己資金は

800万円程度を準備する

必要が出てきます。


キャッシュフローは

満室想定で税引前で月額20万円程度、

現況では16戸中12戸入居で

税引前で5万円程度。


同時に送られてきたキャッシュフローの

投資分析資料の項目一つ一つを

猪俣さんのセミナーで得た知識を使って

自分のアタマでしっかりと把握しようと

していました。




送られてきた物件の写真を眺めながら

すぐにでも物件のある久喜に

飛んでいきたい気持ちに

なっていました。

  

サインすればいいんでしょ!

何回か、融資審査申込書を

妻のいる食卓のテーブルの前に広げて

不動産投資の理解をお願いするたび

凍りついたような空気が

流れて夫婦のつらい日々が続いたのですが、



私のしつこさに

妻も嫌気がさして、



「サインすればいいんでしょ!

 私がどう言っても、

 あなたは変らないんでしょ!!」



夫婦の間の

凍りついた空気は

変りませんでしたが

妻が折れてくれた瞬間でした。



しかし

私には嬉しいという感覚は

生まれてこなかった。



どうしたら妻の本当の理解が

えられるだろうかと

悶々とした気持ちが続きました。



もし不動産投資を実現できなければ

我が家はいづれたいへんなことになる

という危機感は

どうしてもぬぐい去ることができない。


私はなんと言われようと、

強引にでも

不動産投資を実現しなければならない

とその気持ちだけはふつふつと湧きあがってくるのでした。


妻がサインしてくれた書類を

猪俣さんの会社に送って

早く首都圏の紹介物件を

取得していきたいと

はやる気持ちをおさえることができませんでした。

  
2013年11月07日

夫婦のつらい日々

私の住む街に

5600万円のRC物件を見つけ

地元の地方銀行の支店に融資申し込みをして

あえなく玉砕したお話しをしました。



何事も経験と思い、

私の住む街の唯一の都市銀行の支店にも

実は融資申し込みをしてみました。


太平洋戦争の時の

米軍の巨艦に突っ込む特攻隊のパイロットの

心境で特攻攻撃したのでした・・。


対応してくれた担当者は女性でしたが

丁寧に話を聞いてくれたのは

地方銀行の支店の申込みの時と全く同じ。



「1週間以内にご返事いたします。」


との言葉をいただき支店をあとにしました。





結果はご想像の通り。



その時点で

私の住む街で見つけた物件の

取得の可能性が

無くなってしまったので、

私のアタマの中の唯一ののぞみは、

不動産コンサルを受けた猪俣さんの会社からの

紹介物件の情報をもらうことだけになっています。



私のキモチはもう

その紹介物件が唯一のココロのともしび

もう藁をもすがる心境です・・・。



猪俣さんの会社の首都圏の紹介物件を

なんとか取得できれば

空室リスクも低い優良な物件だから

妻も了解してくれるハズ、


と勝手に思い込んだものの・・。



猪俣さんの会社の物件紹介を

受ける前提として

ある銀行の融資の審査申込書の

必要事項を記載して返送する必要があります。




そこには申込者本人のサインはもちろん

連帯保証人予定者のサインの欄。




私が受ける融資の連帯保証人は誰・・?。



 妻 しかいません。



ある日その書類を

食卓のテーブルの前に広げて

再び、不動産投資の理解を懇願してみました。


すると私と妻の間には

ふたたび凍りついたような空気が

流れてくるのでした。




しばらく夫婦のつらい日々が続きました。

  
2013年11月05日

はじめての融資の申し込み

猪俣淳さんの不動産投資の

基礎知識のセミナーを

受ける一方で、



私の住む街で見つけた

5600万円のRC物件の融資を

地元の地方銀行の支店に申込みました。



それまでに得た物件の情報や

キャッシュフローシミュレーションを

作成し、私自身の源泉徴収票のコピーなど

必要となる資料一式を携えて

支店の担当の方とお会いしました。

ふだんは着ない、

スーツをびしっと着込んで

気合いを入れてお会いしたのを覚えています。



初めての不動産投資物件の

融資申し込みなので

たいへん緊張しました。



担当の方の対応はたいへん丁寧でした。


「融資の可否は

 1~2週間ほどでご連絡します。」


とのことで、

もしかしたら、

融資してもらえるかもしれないなと

淡い期待を思って支店をあとにしました。



しかしながら、

現実はそんな甘いはずはなく、


1週間ほどした

ある日の会社帰りの時に

私の携帯電話に連絡があり、


「検討しましたが、

 今回の申し込みの融資については

 総合的に考えましてご遠慮させていただきたい」

とのこと・・。




なぜ、融資できないのかの明確な理由は

まったくわからない言葉です。


いろいろな本を読んで

融資を断られた話もアタマにあったので


「なるほど、不動産投資の銀行融資って

 なんだか得体の知れない
 
 難しいものなのだな。」


と実感として感じたのでした。

  

不動産投資の「モノサシ」って?

不動産の投資分析の知識がないまま

不動産投資を始めるのは

自殺行為になってしまうのは

言うまでもないですよね。



最初のころは

何冊か不動産投資の本を読んでは

投資分析の考え方を

わかったような「つもり」

になっていました。



でも、本当のところは

恥ずかしながら

よく理解できていなかった。



当時東京渋谷で開催されていた

猪俣さんの不動産投資セミナーで、

「キャッシュフローツリー」

をしっかりと教えられました。


これがすべての不動産投資の「モノサシ」

になるのです。


賃料収入は、

皆さん理解できると思うのですが

それを現状賃料に焼きかえること、

空室率を加味すること

も簡単に理解できるでしょう。



そこから管理費や修繕費、固定資産税などの

運営経費が発生してそのあとに残るのが

正味のネット収入です。


それから「ローン返済額」を差し引いて

税引前のキャッシュフローが計算できます。




「ローン返済額」を表す

「ローンコンスタント:K%」

をあらためて再確認したのですが、



融資条件によって

返済額が変わってくるのは

みなさん常識としてわかりますよね。


これを、この猪俣さんのセミナーを

きっかけとして自分自身で

即座に求められるようになってから


私は不動産の投資分析が

ほんとうにわかった気がしました。



これを即座に計算してみると

当然のことながら

どんな物件でも

おおよそのキャッシュフローを

推定することができるようになってきます。





不動産投資を実行するうえで

私が一番大事な視点だと思うのは

その物件がどれだけの

キャッシュフローを生むことができるのか

ということだと思います。



それをどのような物件でも

当てはめて分析できるようになってきて

不動産投資のスタートラインに

着けたような気がしました。

  

不動産投資の武者修行

私の住む街の物件を見つけて
不動産投資をはじめようとしたものの
妻の理解をえられないという
大きなカベにぶちあたりました。


それを乗り越えるために
不動産投資コンサルを
受けることにしました。



不動産投資で有名な猪俣淳さんの
コンサルを受けてみると
新たな刺激と展開がありました。



同じ金額で賃貸需要の少ない
私の住む街の物件を取得するよりも、
首都圏の賃貸需要がしっかりある物件を
取得したほうがはるかに安全だということ。


投資をするためのモノサシ(投資指標)を
しっかり身に付ける必要があること。



この二つを猪俣さんから学ぶことができました。



首都圏の物件紹介を受けるのは、
猪俣さんのいる会社の仲介となるのは
ある意味当然なのですが


まだ、投資すべき物件を見るモノサシが
私のアタマの中にしっかりと
定着していなかったので


やみくもに自分の見つけた
物件にこだわることは
自殺行為になってしまうと
思い始めたのです。


いっぽうで、
私の住む街の物について
地元の地方銀行に
申し込んでみることは
やってみようと思い、
連絡してアポイントを取って担当の方に
お会いする事にしてみました。


不動産投資のモノサシを勉強することが
必要なのは当然なのですが、
独学で何冊か買った本の勉強だけでは
とてもココロもとないと感じていたので、


猪俣さんが講師となって行われる
不動産投資のセミナーを受けてみました。



シリーズとなっている
猪俣さんのそのセミナーは
ちょうど毎月一回程度実施されて
4回ぐらいで不動産投資に必要な

投資指標や、

その当時の最新の融資事情、

どの銀行が積極的に動いているのか

などの情報を網羅的にレクチャーしてくれる
 
たいへんためになるセミナーでした。


セミナーの後に行われる参加者や講師を交えた
懇親会でも、他の大家になりたい不動産投資を
したい方々との交流が出来たり、
猪俣さんに直接お話しが出来たり


とても刺激を受けました。


でも、すぐには物件を取得することが出来ない
日々が続いたんですよね。

  
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