<<⑤あなたの無料レポートタイトル>>



 <<⑥あなたの無料レポート説明文>>


※この無料レポートをダウンロードされますとメルマガ発行者の<<⑦あなた>>により、メルマガ名「⑧あなたのメルマガタイトル」(メルマガID:⑨あなたのメルマガID)に代理登録されます。メルマガは「まぐまぐ!」のシステムを利用して配信されます。※登録されたメルマガは以下から解除することができます。 http://www.mag2.com/m/② ※なお、「まぐまぐ!」が発行している公式メールマガジンには登録されません。
2013年12月31日

政策金融公庫の隣のブースでも・・‏

水戸RC物件の融資手続のため

私の地元の日本政策金融公庫に行ってきました。


朝9時過ぎに訪問予約をしていたのですが

その時間に行くと

さっそく相談ブースに通されましたが

隣のブースからどうやら私と同様、

不動産物件への融資の面談のような会話が

聞こえてきました。


『前のオーナーさんが80歳のご高齢で、

 自主管理をされていて・・・ 』



いまどきの日本政策金融公庫は

不動産賃貸業の融資申し込みだらけなのかしらん??



そんな私の本日の訪問の趣旨は

新しく設立した合同会社への

融資のため、一度面会に来てほしいとの

先方のご指示にしたがって

茨城に帰省する日程として年末の最終営業日に

訪問したわけです。


担当者は30代後半から40代ぐらいの課長代理

の方でとても真面目そうな話ぶりです。


水戸RC物件の賃貸状況の確認や

抵当権設定後に2回目の全額融資となることの

つなぎの資金調達はどうするかなど

想定された質問がいくつかありました。

また別途リフォーム資金も最大400万ほど

融資を受けられそそうな説明があったので

そこも本日の大きな収穫でした。


そして、先日このメルマガに書いた

預金通帳をお見せしました。


所有物件の賃料の受払口座と

生活資金用の口座通帳など

今日が給料日なのでその一行のため

訪問直前に近くの銀行支店で

記帳していきました(笑)。



年明け1月の中旬ごろに同公庫内の

決裁を受けた後

正式な契約となるそうです。

正式契約のサインは仙台の同公庫支店で

できるとのことで

仙台単身赴任のハンディをまったく感じません!


年明けはこの水戸RC物件の

正式な取得に向けてなにかと忙しそう。


楽しみな年明けです。



  

2013年12月30日

12月に大きく前進する。‏

今年年初に立てた不動産投資関係の目標は

法人設立と既存物件3棟の満室実現、

そして新たに2棟取得することでした。


ところが2月に本業サラリーマンの

仙台転勤の内示を受けて

以降はその準備に忙殺され、

4月の転勤以降はその生活や

新しい仕事に慣れるのに精一杯。


9月ぐらいまでは仕事や新しい人間関係が

正直とてもしんどくて年初に立てた目標どころでは

ありませんでした。


10月あたりから多少気持ちの余裕が生まれてきて

まずは既存物件の満室を目指して

特に3棟目管理会社を頻繁に訪問して

社長さん店長さんとの雑談作戦に努めました。


物件拡大に関しては、

今年は無理なのではないかと

思い始めていたのですが

無理は無理でも、行動だけはしておこうと

水戸に今回お話している物件とは別なものを

サラリーマン仕事の静岡への出張の帰りに

スケジュールを無理やり組んで

見に行ったのですが

担当営業マンが全く反応せず、

不発に終わっていました。


やはり今年は無理だろうと思っていた

11月30日夕方

今回取得しようとしている物件の

情報メールを受け取り、

24時間以内に仙台から水戸に飛んで行って

物件確認。


あれよあれよという間に、法人設立と融資内諾、

物件売買契約まで実現してしまいました。


所有物件に関しては12月になって

3物件全て満室とまではいかないまでも

3棟58戸中空室は2戸というところまで

たどり着きました。


今年1年を振り返ってみると

12月になって大きく前進できたことに

自分でも驚いています。


そして月並みながら、

諦めないことの大切さをしみじみと思うわけです。


皆さんはこの1年を振り返って

いかがだったでしょうか?

  
2013年12月29日

預金通帳を持ってきてください。‏

年内の不動産投資関係の活動として

水戸RC物件への融資実行のため

30日に日本政策金融公庫との面談予定があります。


新規に私の法人への融資を受ける前提で

先方の担当者とお会いしてきますが、

以下の資料の持参指示がありました。


1. 運転免許証

2.既存住宅ローンの返済予定表

3. 主要な銀行預金通帳



運転免許証は当然として、

主要な銀行預金通帳というのが

仕方ないとはいえなんとも気の思い指示ですな。


ご指示を受けた電話の際に

ずうずうしくも

「参考までに聞かせて欲しいのですが

 銀行預金通帳を見る目的はどういったことでしょうか?」

と聞いてしまいました。


担当者曰く、


「全てはお答えできないのですが、

 金融資産の状況の確認と、

 主要な収入や支出の内容の確認です。

 そして当然オリジナルを持ってきてください。」


とのこと。


当たり前と言えば当たり前ですが、

不動産の担保があるとは言え、

借り手がどのような自己資金の状況かを確認するのは、

貸し手としては全くもって当然のことです。


言われるとおりに、

主要な銀行預金通帳を素直に持っていくこととします。


みなさんは、自分の預金通帳を銀行さんに

堂々と見せられますか?


不動産投資をする上ではいやでも直面する一場面ですが

年内最後の活動として粛々とこなしたいと思います。

  
2013年12月28日

なんもしないのにお歳暮が届く。

不動産投資の特性として、

自分が働かなくても物件が日々賃料を稼いでくれて、

空室の入居者は管理会社が探してくれるという

ほんとうにありがたい状況があります。


これはサラリーマン収入だけで生活していることと

比べると全く異次元の世界ですが

この状況が実現できてしまうと

ほんと、素晴らしいの一言です。


おまけに、管理会社からお歳暮まで頂いたりしてます。


正直、大家としては仕事は何もしていないのに

管理会社が大家さんのために働いてくれていて、

大家さんにお世話になったと言って

お歳暮まで・・・。



なぜこのような状態になるのかしみじみ考えてみると

大家はリスクを負って、事業を運営しているという

その1点の事実の存在だけかなと思います。


リスクを負うことは、ネガティブにとらえれば

単純に怖いので避けたいという心理が生まれてくる。


でもポジティブにとらえれば

リスクを極小化するマネージメントができさえすれば

リターンは確実に得られる。


不動産投資のリスクマネージメントというのは

・空室対策

・金利上昇への備え

・物件老朽化への対策

などですが、これらは普通にサラリーマンをこなす器量があれば

それほど難しいものではありません。


私の感覚で言えば

不動産投資の難しいところは

最初に物件を取得するときの物件選定を誤らず

銀行融資を勇気を持って引っ張り出す、

このことを乗り越えることだと思います。


それを乗り越えられるマインドがあれば

不動産投資は誰にでも出来て

なんもしないのに賃料が自分の口座に振り込まれてきて

年末にはお歳暮までもらえちゃう(笑)。


そう言って浮かれてばかりはいられない性分なので

なにか見落としているリスクはないか?

顕在化するリスクに対しては

どういう手があるだろか?

物件拡大をするためにはどうすればいいか?


そんなことがアタマを渦巻いてきたりしますが

それが大家としての仕事なのだろうと

考えたりしてます。

  
2013年12月27日

行動しないでいる自分を想像することのほうが よっぽど怖い。

年内に融資可否が出るかと期待していたC銀行ですが

どうやら年明けになりそうだとTさんから連絡。


そうするとすでに融資内諾の出ている

日本政策金融公庫に対しては今回法人融資

をお願いしているため、融資実行前提で担当者と

年内にお会いしておく必要が出てきます。



茨城に帰省する日程だと年内30日しかありませんが

そこははずさずに面会してこようと思います。


物件獲得の際はどうしてもピンポイント日程で

行動しておかなければならないことが出てきますな。


でも、そんな日程スケジュールを考えるのが

楽しく感じるから不思議です。



ピンポイントの日程行動といえば、

2棟目仙台RC物件の時も

ちょうど2年前の今日、

12月27日に物件決済で会社のたしか

年内最終出勤日を休みにして

茨城から仙台に前日の仕事を終えてから

前泊で移動したっけ。


ドキドキするようなワクワクするような気持ちだったな。

そしてRC物件のオーナーになれた。


それから2年経過してさらに4棟目を取得しようと

行動しているわけです。


やっぱり、人生の前進を狙うんだったら

それまでの人生のサイクルや考え方から

少しでもはみ出す行動をすべきだと思うのです。


正直なきもちとしては

行動する前に、恐怖や心配な気持ちがいくつも起きる。


でもね、それを乗り越えて行動してみると

実際は鮮やかな明るい展望が待っていたという感じだな。


今回もいろいろ考えると恐怖や心配は正直アタマをよぎるけど

でも、それに囚われて行動しないでいる自分を想像することのほうが

よっぽど怖い。



皆さんはどう考えて行動していますか?

  
2013年12月26日

2年3ヶ月かかった。

1棟目の1Kx10戸のボロアパートの

残り2部屋の空室に同時に申し込みがあったと

管理会社から連絡がありました!


これでこのアパートもやっと満室になります。


振り返ればこのアパートで不動産賃貸経営を開始して

たくさんの学びを得てきました。


・購入時にさくら事務所インスペクションの自費実施

・DIYリフォーム

・LPガス会社の湯沸かし器全交換

・売主さんとの物件瑕疵に関する交渉

・個性的かつ野心的リフォーム実行とS社長との出会い

・空室対策コンサルを受けたこと

・最初の全国ネット系管理会社の営業マンの質の問題との格闘

・上記の結果管理会社を変更し安定化へ

・賃料設定の重要性

・フルローンの気づきで2棟目のRC物件へステップアップ

 etc.



この物件を取得して満室にたどりつくまで2年3ヶ月。

基本は所詮1600万円の格安ボロ物件です。


新米大家として奮闘して、楽しい思いもあれば、

悔しい思いも重ねてやっと満室に辿りつきました。


購入時の物件情報の満室の表面利回りは20%でしたが

実際満室になる現在の表面利回りは17.6%。


ボロ物件の宿命で賃料ダウンはある程度は

想定はしていましたからいわば想定の範囲内ということ!?



やはり最初の物件で、投資指標をかなり固めに見て、

その結果「実際に」この状態に持ってこれて一安心ではあります。



今後、年数経過にしたがって修繕費用も

かなり発生してくると思いますので

それも覚悟しながらこの満室状態を

維持していければと思います。



不動産賃貸経営は小規模でも、

実際に運営・経営してみて初めてさまざまな

気づきや学びが得られます。


格安のボロ物件を最初に取得したのは、

そういう意味で正解でした。


空室リスクや修繕リスクに大きくさらされても

それなりの手を打ってリスク対策して行くなかで

キャッシュフローが持ち出しにならないという

予想想定があれば安心してさまざまなトライを

実行できます。



そして実際そうしてきました。


物件ののキャッシュフローシミュレーションをしっかりした上で

目にかなう物件を取得して

さまざまな賃貸経営の実際を経験する。


致死的なダメージにならない範囲に収まるという

安心感を持ちながらトライ&エラーを繰り返す。


そのことによって大家力が磨かれていくのだと

考えています。

  
2013年12月25日

「借金パワーで金持ちになる」

水戸RC物件に関して融資審査依頼中の

C銀行の結果が年内に出るかどうかを待っていますが、

もし融資OKで条件的に納得できれば

今回の物件はそれで購入するとして

すでに内諾の出ている日本政策金融公庫の融資枠は

温存出来ることになります。



そうするとその枠を使ってさらにもう1棟を

法人で購入できるのではという次の一手が浮かんできます。


そんな雑念がアタマの中を駆け巡っているわけですが

不動産賃貸経営モード全開ですね(笑)。



私の場合は、自己資金は極力使わない

文字通りハイレバレッジ型の投資になっているので

投資指標をしっかりシミュレーションして

安全性をしっかり担保しなければなりません。


ここを踏み外すと大怪我をすると自分自身に

厳に戒めています。


ここ数日沢孝史さんの

「借金パワーで金持ちになる」

という以前買った本をまた読み返しているところです。


「借金」という言葉の響きがよくありませんが

投資対象のリスクをしっかりと認識した上で

融資を引きキャッシュフローを拡大していけば

資産は必然的に増えていくわけです。


この基本をしっかりと踏まえた上で

2014年も果敢に前進していきたい。



今日はクリスマスですね。


そんなことはお構いなく

本業サラリーマンの仕事が

なんだかんだと忙しい日々です。


一方で水戸RC物件の4棟目のことを

あーでもないこーでもないと

考えていると気が休まる

私のクリスマスです(笑)。

  
2013年12月24日

同じ価値観を持つ人と同じ空間で会話する 

普段の私の会社生活の中では

当然のことながら

不動産投資の話は誰ともできません。


会社の中の価値観になんとか自分を合わせて

仕事をしているわけです。


一方で昨日は、仙台大家の会の勉強会&オフ会(忘年会)

でした。


そこは、仙台に物件を持つ大家さん同士の

コミュニティなので

当然のことながら不動産投資、

不動産賃貸経営の話ばかりです。


昨日は初対面の方と何名もお話しましたが

同じ価値観を持つもの同志なので

すぐに不動産賃貸経営に関する話で盛り上がります。


その会話の中のいたるところに

自分の不動産賃貸経営に役に立ちそうなヒントが

散りばめられています。


みなさんもおそらく普段の生活の中では

不動産投資に関しては、一人で本を読んだり

不動産投資をしている方のブログを見たり

一人で情報収集して、一人で考えていることが多いと思います。



それも当然必要なことですが

実際に不道産投資をしている方とリアルに会って

お話してみることはとても重要だと思います。


リアルに会って、同じ価値観や目標を持ったかたと

会話する。


このことによって、自分一人考えているときとは

全く違う脳への刺激が生まれてきて

モチベーションが俄然違ってきます。

不動産投資をしている同じ価値観を持つ人と

同じ空間で会話する。



みなさんも意識して実行することをおすすめします。

きっと、次なる一歩へのきっかけが見えてくると思います。

  

空室対策の具体的戦略 2013/12/23

私の3棟目は茨城にある自宅から

クルマで5分程度の場所にあります。


人口20万人程度の街なので

賃貸付けの環境は基本的に弱いのですが

近くに国立大学がありその学生が

メインターゲットの物件です。


昨年秋に取得して25戸あるうち8室が

空室だったのをなんとか2つまでに

縮めてきていたのですが

一昨日のメルマガでお話したように

そのひと部屋に入居が決まりそうです。


そうすると25部屋中24部屋が埋まり

稼働率としては96%になります。


昨年の秋に取得して、

なんとかここまで持ってこれました。


ここに至るために私が取った戦略は

管理会社との強力な信頼関係の構築です。



管理会社も私の自宅から

クルマで5分程度の場所にあり、

その国立大学の学生の賃貸付けは

結構強いのですが、学生需要期以外の社会人の

賃貸付けはあまり強くありません。


昨年秋に取得して以降、

既に今年の4月に入る学生は

他物件等に入居が決まっていたため

4月時点で空室を埋めることができませんでした。


また、私の仙台の単身赴任の時期とも重なって

ほとんど入居対策ができなかった。


で、どうしたかというと、

自宅と管理会社が近いことを利用し

自宅に帰るたびに社長さん、担当店長さんに

会いにお店に行ってました。


途中、同じ街の他の不動産会社に賃貸付けを

依頼しようと動いたりしましたが

その際に、社長さん店長さんとハラを割って話し合い、

二股かけずに行くことを決めました。


その甲斐あってなんとかここまで持ってこれたので

これも今年の大きな前進だと思っています。



物件の拡大も重要ですが

やはり、所有する物件の安定経営を実現することが

拡大するための基礎となりますからね。



管理会社に行く時、

ギラギラと空室を埋めてくれ!

とあからさまに話をしても

それはうまく行かない。


私がお店に行けば、

それだけで先方は言いたいことは

イヤというほど分かってます。


世間話程度から始まって、なにか波長の合う話題が出て来れば

その話を続けて、お互いの持っている情報や意見の交換など

になることを目指してお茶を飲みに行っていたという感覚。


そんな信頼関係のような空気が作れれば

それがイコール空室対策になっていたって感じです。

  

幸運とは 準備と機会が会った時に起きる。 2013/12/22

今回の水戸RC物件の売買契約は、

私と売主さんは直接お会いしないまま、

契約締結となりました。


媒介不動産会社のTさんが仙台まできて

重要事項説明書と売買契約書の内容説明

そして、私のサインと押印。

その翌日、売主さんに同じくサインと押印。


今日郵送でその売買契約書が

私の手元に届きました。


銀行融資は、日本政策金融公庫のフルローンの

内諾をもらっていますが、

Tさんが関東のある地銀に現在強力に

申し込み中なのでその融資が通り

条件がよければそちらにするつもりです。



今回の私の4棟目の取得方針は

私の地元茨城で今後賃貸経営を

拡大安定させていくという方針に沿って、

水戸あたりの物件取得をと

目論んでいたのですがそのとおり

になりつつあります。



「幸運とは 準備と機会が会った時に起きる。」


という言葉があります。


水戸の物件を取得したいと考え

一度別な水戸物件を確認していたのですが、

その業者はこちらからのアプローチには

反応が鈍いままで進捗しませんでした。


今回の水戸物件は、物件価格、積算評価

利回り、立地、すべてが狙い通りです。


そして、融資内諾も契約もスムーズに動いてきています。


マインドセットの重要性や

「ついてる、ついてる。」という

言葉を意識的に言い続けていますが、

行動する基礎となる気持ちの持ち方が

やっぱり重要でそれが実現できているので

今回の物件取得がてきてきたのだと解釈しています。


「幸運とは 準備と機会が会った時に起きる。 」


至言です。

  

物件稼働率96.6%! 2013/12/21

私の現在の所有物件は3棟で合計58戸あるのですが

そのうち、空室は4戸。



その2戸に入居者が決まりそうな情報を

おととい、昨日と連絡受けました。



もしそれが決まれば、稼働率96.6%になりますが、

なんとかこれも100%にしたい。



思い起こせば、1棟目を取得したときは

空室のDIYリフォームのために

毎週末、片道1時間30分かけて

物件に通ってました。


おもちゃを与えられた子供のような

気持ちで物件をいじってた(笑)。

空室対策の教科書的なアプローチではなく

自分のしたいことを単純にしていたという感じです。


その後、多少大家らしくなり、

現在は単身赴任で、経営効率も十分に考えて

業者に依頼することを基本にしていますが

いずれは、もっとDIYリフォームをやりたい。


DIY作業が大好きなので

それを存分に活かして不動産賃貸経営に

全力投球したい!


いま思い描く目標のイメージを鮮明にしながら

それがどうしたら実現できるかを考える。


いまナポレオンヒルの「思考は現実化する」を

読んでいますが、まさに地で行っているような

気がしてます!?


今年もあと10日。

いい感じで締めくくれそうだし、

2014年はさらに飛躍するぞ!

って思ってます。


皆さんはどんな年末の10日を過ごそうとしてますか?


  

「実現したい」と思い「行動する」  2013/12/20

昨日、無事水戸RC物件の契約が完了しました。


そして同じ日に設立した合同会社の

登記書類、印鑑などが届きました。


とても嬉しく感じると同時に

大きなステップアップの日になったと

思っています。


契約は、媒介会社のTさんとその部下の方が

東京から仙台まで来てくれて

駅に近いホテルの小部屋で行いました。



私の仙台の単身赴任の状況では、

今回の水戸RC物件の獲得実現は、

なかなか難しいのではないかと

勝手に考えていたのですが

仙台で契約ができてしまい

すべてがあっさりと解決できて

事が進んでいきます。


思い込みで「それは難しい。」

と考えている限り難しいままですが

「それはなんとかなる。」と考えていると

いとも簡単に何とかなってしまっています。


法人の設立も正直なところ

「それは難しい。」

と思っていました。


でも、なんのことはない

Tさんから司法書士を紹介され

必要情報を連絡していたら

あっさりと設立できてしまいました。


目標が実現できるか実現できないかの差というものは

ほんとうに単純に、

「実現したい」と思い「行動する」

かしないかの差だけだということを

あらためて実感しています。



・今年中に実現したいこと

・来年実現したいこと


を年内にしっかり整理しておこうと思います。


そして、「実現したい」と思い、「行動する」。


そうすれば、確実に実現できると確信し始めました!



皆さんは今年の目標に関して実現したいと思って行動して

その目標は実現できましたか?

  

契約の日の朝に嬉しい言葉を・・ 2013/12/19

今日は水戸RC物件の契約の日です。


昨日お話したように、

融資もなんとか獲得できる見込みなので

落ち着いて契約ができそう。


今回の水戸RC物件について、

再度その詳細をご紹介しておきますね。


物件価格3600万円で1992年の築21年のRC造。

店舗2戸+1K12戸計14戸で満室想定利回りが19.7%。

現況利回りでも13.5%。

積算価格が概算6800万円、固定資産税評価額が4800万円。


フルローンの融資内諾獲得できて、期間は20年。



かなり魅力的だと思いませんか??



いま振り返ると

11/29夕方に仙台で物件情報メールをもらい、

翌日11/30に水戸の現地確認。

その日の夕方に買い付け申し込み一番手。

物件の法人取得を前提に設立手続きして、

昨日設立完了。

一昨日にその法人にフルローン融資の内諾を獲得。

そして本日物件の売買契約。


われながら順調によく動けたなと思っています。


斎藤一人さんの言うとおり

「ついてる、ついてる。」

と意識的に言い続けてきたら

ほんとうに「ついてる」ことが起こるんですね (笑)。



今朝、家内とiPhoneのFaceTimeで会話しながら


「お父さんは、不動産やって動いていることが

 ほんとうに幸せそうだし、いいことなんだよね。」

としみじみ言ってくれてました。


今までの不動産投資にまつわる

夫婦の歴史の中で、

私としては、心にしみる嬉しい言葉です。


年末のたった3週間足らずの時間のなかで

物件獲得への進捗、法人設立、家内との信頼関係など

たくさんステップアップができたのではないかと

感じています。


今回の業者さんのTさんとは

初めての取引でしたが

物件情報メールをスタートに

物件確認後は

電話連絡のみを重ねていましたが

本日初めてお会いする予定。


それもまた楽しみです。

  

水戸RC物件の融資結果速報! 2013/12/18

水戸RC物件の融資の審査結果速報ですが

日本政策金融公庫から

フルローンOKの連絡が来ました!!


こちらの希望どおり

今回設立する法人に対して

融資期間20年ということでした。


さらに、リフォーム費用も

別申請で融資可能とのことなので

出来上がりではオーバーローン的な借入も

出来るかもしれません。


正直、嬉しいです。



いっぽうで、第一優先だった茨城の地銀2行は

NGとの連絡も前後して受けました。

やはり、私の短期間での拡大が嫌気されたようです。



こちらは、たいへん残念です・・。



引き続き、Tさんは可能性ある他銀行への融資申請

を継続してくれているようですので

なんとか期待を繋ぎたいと思います。



しかしながら、融資は獲得できる見込みなので

取得への最低限の条件は整い

大きく前進です!



キャッシュフローシミュレーションも

今回の融資条件であらためて見直してみましたが

空室の多い現況条件かつ今回の融資条件で

月額10万程度は出そうです。



徐々に空室対策して稼働率を上げていけば

月額20万円超も射程圏内!



取得できた後は、リフォーム等を

さっそく実行して賃貸付けに

頑張りたいと思います。



年末も押し迫る中

なにかと忙しい訳ですが

なんとかこの「不安定感」を

心地よく感じて

前進していきたいと思います。


  

師走にスッキリとした気持ちで・・  2013/12/17

単身赴任をしていると

お歳暮の手配やら年賀状書きやら

年末のやるべき事柄の段取りをしっかり考えないと

それらが完了しないまま年明けということに

なりかねません。


こんな時期にもかかわらず

お話ししている水戸RC物件を

4棟目として取得しようと動いているので

とにかくやるべき事柄のTO DOリストをしっかり作って

漏れががないようにすることを意識しています。


特に何をこなすべきかを明確にしておかないと

なにもしないまま週末が過ぎて

月曜からの単身赴任生活が始まってしまい

結局1週間なにもできないままで時間経過してしまいます。


そんなわけでこの週末は茨城の自宅に戻り

年賀状書きとお歳暮の手配は完了させました。


また、次女が誕生日だったのでその日に合わせ

一月に成人式を控える長女を東京から戻って来させて

着物姿の写真撮影を前撮りし一緒にお祝いして

あげて、それも完了。


スッキリとした気持ちで

今週予定の水戸RC物件の契約を迎えられます。

そして銀行融資の良い結果の連絡を聞きたい。


年末のやるべきこと満載の気忙しさの中で

4棟めを取得するという「不安定感」を

心地よく思えるような体制を準備することが

重要だと思って日々行動しています。

  

今週、4棟め物件売買契約予定。 2013/12/16

今週、現在取得しようと動いている

水戸RC物件の契約があります。


まだ、銀行融資がどうなるかわからないので

契約といっても正直落ち着かないのですが

このステップを踏まないわけにはいかないので

粛々と進めたいと思います。


手順としては、私が仙台にいるため

売主さんと直接はお会いできないので

媒介する営業マンのTさんと

その日の夕方、私が会社の仕事を終えてから

仙台でお会いすることになっています。


年末の気忙しいなかで

銀行融資はいい条件で通るのか

あるいは物件のキャッシュフローシュミレーションが

銀行融資の条件で変動して悪くなってしまうのではないか

さまざまな不安も正直に言えば、浮かんできます。


しかし、

昔の「安定感」を思考していた私から比べると

今の私はその不安定感(=リスク)に対して逃げ出さずに

対峙して立ち向かえていることになんと言ったらいいか

嬉しさに似た安心感を感じています。


不安だと考えれば何も無理して取得への行動などしなくても

いいという考え方もできてしまうのですが

そうすると、今までの私の人生の質から

ステップアップすることはできない。



これからの人生の質を少しずつでも上げていくために

あえて不安定感(=リスク)に対して

居心地良く感じられるようにしていきたいと考えているのです。



昨日、茨城の自宅に帰ってきたのですが

本棚においてあった10年ほど前に買った

「思考は現実化する 」を取り出して

また読み直しています。


最近、とみに自己啓発系の本を

たくさん読んでいますが

書いてあることの本質は

みな同じだと思えて来ました。


読書をしながらマインドをしっかりと磨き、

目の前にある不安定感に

居心地の良さを感じながら

対処していく、


これを粛々とこなしていきたいと

思う日々です。


  

居心地の良さを感じられる不安定感の量  2013/12/15

2棟めの仙台物件の取得の話の続きです。


この物件取得は私の人生にとっては

最大のリスクを取ったという意味で

それまでの私の人生とはまったく異質な

ほんとうにエポックメイキングな

行動だったと考えています。


年末ぎりぎりの気忙しいときに

2億円近いローンを組んで

RCマンション一棟を買う。


この行動って、

我ながらよくやったなと

思いました。



「人生の質は、

 あなたが居心地のよさを感じられる

     不安定感の量に比例する。」



これは、アメリカの世界No.1のコーチ

アンソニーロビンズの言葉です。


たいていの人は「安定感」に傾いた生き方を

している思います。



その典型が「国家公務員」で、この不景気の中

非常に人気の高い職種となっています。

また、安定した高給をもらえる「大企業の会社員」

も同じことが言えると思います。


私もこの「大企業の会社員」に近い居場所で

それまで「安定感」に傾いた生き方をしてきたと

思います。




でも、この仙台物件取得の行動は

この生き方からの

決別だったのだと思っています。


「歴史は常にリスク(=不安定感)を

 取る者の味方をする」


ということです。


リスクを取るというのは

不安定感の最たるものですが

それが心地よいと感じられるように

なって、その行動領域を大きく取れる

ようになればなるほど

人生の質は向上していく

ということ。



12月の年末の気忙しいときに

2億近いローンを組んで

RCマンション一棟を買う。


これは大きな不安定感そのものでしたが

その行動をなんとかこなしてきた結果

私の人生の質は高くなってきたと思います。



そして今年の年末も

単身赴任の状況で4棟め取得のため

不安定感の領域にいて

それを、心地よいと感じながら

人生の質の向上を目指しています!

  

年の瀬に心を落ち着けて 2013/12/14

年末も近づいてきていますね。


現在水戸RC物件の取得に向けて動いていますが

2棟め仙台RC物件取得の時も

決済日は年の瀬もせまる12月27日でした。


年末でなにかと気忙しい中ですが、

世の中では、いろいろな事情で年内に

物件を売りたいというような背景がある場合が

多いのかもしれません。


正直なところ、

本業の仕事も年末年始はなにかと忙しいので

このような時期の物件取得の活動は

できれば避けたい気もするのですが

こういう時こそ心を落ち着けて取り組めば、

きっと大きなステップアップになると

自分に言い聞かせているところです。


2棟め仙台物件の話をこのメルマガに

書き始めたときに、

水戸物件の取得活動を開始し

その報告に急遽変更してしまい

中途半端になってしまっていました。



思い起こすと

その年の12月は物件取得のために

茨城から仙台に3回往復しました。


東京で物件の売買契約と銀行との金消契約

をしたので、毎週末動き回っていました。


その甲斐あって、

私の不動産ポートフォリオのなかで

キャッシュフローの稼ぎ頭の物件となり

ほんとうに大きなステップアップが

できたと思います。


自分の都合ではいい物件には

巡り合えないし

取得への動きも、

自分の都合を優先させてはいられません。


売主の都合、銀行の都合に

いかに自分を合わせていくか

これが重要だと思います。


今年の年の瀬も

なんとかいい結果に結びつけて

2014年をさらなる飛躍の年に

したいですね。

  

ボーナスは少し上がったけど。 2013/12/13

今日は、会社のボーナスの支給日でした。


ここ数年、金額は下がり気味でしたが

今回は少しばかり上がりました。


でも上がった金額は

アパートの1Kの空室一部屋埋まった

半年分にもなりません。


そう考えると、

稼働率上げるための

空室対策してたほうが

はるかに効率的かな、

なんて真剣に考えてしまいますね(笑)。



そして、同時に今日は物件の家賃の

入金日でもあります。



お金が入ってくる日はやはりうれしくなるから

まさに現金なもんです。



私の1棟めの売主さんが契約の時に

シミジミ下記のようなことを

言っていたのが忘れられません。


「家賃の入金口座の通帳をATMに入れて

ジーッ、ジーッっと機械が印字している音は

ほんと嬉しいもんです。」


私もいま、

複数の収入源があることの安心感、

しみじみ感じてます。


そしてさらにもう一棟

水戸RC物件を取得しようと

画策しているわけです。


こちらの進捗は随時お伝えしていますが

買付2番手の方が200万上乗せしてきた話は、

無くなり嬉しいことに当初の金額でOKとなりました。


あとは銀行融資の結果待ちという状況です。


気持ち的にはまさに「俎上の鯉」ですが

「ついてる、ついてる。」

とつぶやいているところです(笑)。

  

会社同期のY君の退職に思う。  2013/12/12

昨日、会社の掲示板に私と同期入社の

Y君が自己都合退職することが

掲示されていました。


この情報はそこで初めて知ったのですが

彼は上海の子会社に6年ほどいたかな。

同期入社とはいっても

何年かに一度会議などであって多少言葉を

交わす程度のつき合いでしたが

やはり、私と同じように

今の会社にいることが

これからの人生にとって

プラスにはならないと判断したのだと

想像しています。


リーマンショック以降

私の会社は大きなリストラを何度も実行し

その荒波を乗り越えてはみたものの

やはりこの船に乗っているままでは

自分の目標にはたどり着けないのは

明白です。



私の場合は、

不動産投資の基盤を固めながら、

なるべく早くいまいる会社に

依存しないで済む状態を

作り上げたいと考えているわけです。


この数年は、

副業としての不動産投資としては

それなりの規模にはなってきたと思いますが

独立するにはもうひと頑張りが必要。


でも、日々このメルマガに書いているように

不動産投資に関係する行動や思考は

会社仕事とは全く違い

自分の意志による行動と

それに伴う結果が明確にわかるので

学びの連続がほんとうに楽しいのです。


だから、私は今の不動産賃貸経営と

それにまつわるフィールドで

起業できるように目標を描いて行動しています。


きっと実現できると信じているし

出来ると思っています。


昨日の同期のY君の退職の情報を知って

そんなことをあらためて考えている

自分がいました。

  

正直な心境を話すと・・ 2013年12月11日

正直な心境を話すと

いま取得しようとしている

4棟めの銀行融資の結論が

どうなるかわからないので

このメルマガに日々の状況を

報告するのはとてもはばかられるのですが

不動産投資の成功を目指す皆さんに

少しはお役に立つ情報になるのではないかと考えて

あえて書いてみようと思っています。


皆さんのご意見やご感想があればぜひお伝えください。

http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/



今回の物件の銀行融資がうまく行けば

「ついてる、ついてる。」

と言って喜ぶと思いますし、


うまく行かなくても

「次へのいいステップになった。」

と考えて、

すべてをプラスにとらえるように

しようと思っています。


さて、今日は本業仕事の合間に

この4棟め取得にめざし

何本かの電話をしました。


一本目は日本政策金融公庫に

現在設立しようとしている合同会社に

融資を受けることができるかどうかを

問い合わせてみました。


すでに個人で同公庫から融資を受けているのですが

融資申し込書を新設する法人名で記入し、

実際にに申し込んでもらことは問題ないが

融資枠そのものは今回の私の場合

4800万円から既存借り入れ残額を

減額した金額が理論上の融資額とのこと。


とにかく、すでに不動産会社を通して依頼している

他の茨城地銀が第一優先ではありますが

とにかく融資申込書を記入して郵送申し込みを

してみようと思います。



二本目は、

2棟め3棟めでお世話になった

不動産会社営業マンのIさんと。


水戸RC物件を4棟めとして

取得しようとしていることの報告と

2棟め3棟めの融資元の某地銀への

今後の対応の相談など。


相変わらずてきぱきと反応して答えてくれて

心強い限りでした。

私の基本方針に対して同意してくれました。


こんな場面でなにかと相談できるIさんとの関係は

ありがたい限りだと思っています。


今週から来週にかけて申請した

茨城地銀各行の融資審査の結果

が出てくるのが楽しみです。


今の私には何となく「つき」があるような

気がしてしかたがないのです!



皆さんの中で不動産投資をしようとして

なかなか思うようにいかないと

悩んでいる人がいたら、

どんなにうまく行かないことに出くわしても

それは次に成功するための勉強ととらえて

プラスに解釈することです。


その気持ちを持ち続ければ

絶対にうまく行くはずです。


そしていつも思うのは

月並みながら

諦めない気持ちを

持ち続けることがいかに大事か

ということです。

  

社会保険を合同会社に引き継げる。2013年12月10日

今回、合同会社を設立するために

勉強してみるとさまざまなメリットが

あることがあらためてわかりました。


その一つが

「合同会社」は会社組織なので

「社会保険」の適用を受けることができるという点。


万が一、リストラなどに遭ってしまい

今勤めている会社を辞めることになっても

「合同会社」でアパート・マンション経営をしていれば

OL・サラリーマン時代の以下のような

「社会保険」を引き継ぐことができる。


・健康保険

・厚生年金保険

・介護保険

・雇用保険


会社にとっては節税、個人にとっては将来にわたる

安心が生まれ、双方にメリットとなるというわけです。


いいタイミングというか

家内はたまたま来年3月でいまの仕事を

辞める予定になっているため

これらの社会保険を設立しようとしている会社に

引き継ぐことを実行してみようかと思います。


社会保険制度については

私はまだまだ勉強不足なことが多いので

今回の会社設立や運営の中で

学びながら実際の運営に生かしていければ

思います。


やはり実践しながらでないとなかなか

理解できないことが多いのでいいチャンスに

したいと思っています。

  

3つの法人化スキーム :2013年12月9日

サラリーマン大家のベースネクサスです。


不動産投資において法人を作って出来上がる形態は以下のように

大きくは3つに分類されると思います。


(1)設立した法人を使って物件を取得する。(アパートの名義は法人)


(2)設立した法人にサブリースを行う。(アパートの名義は個人)


(3)設立した法人を管理会社として機能させる。(アパートの名義は個人)




この三つの取り組みの難易度は

(1)>(2)>(3)

となりますが

難しさに比例して

税効果の発揮を期待できます。



今回の水戸RC物件は当然(1)を目指しているわけですが

銀行融資を設立する法人に引けるかどうかは

結構難易度が高いわけで・・・。



いずれ(2)、(3)のスキームを現在所有する

3棟に関して当てはめていきたいと考えてはいましたが

今回の物件を個人名義にしてしまうと

(1)の可能性がなくなってしまいます。


将来的にはさらなる不動産経営の拡大を目指しているので

(1)のスキームを早い段階で実現することが

とても重要だと思っているわけです。


ここ数日、定款作成と並行して

不動産経営の先輩たちの書かれた本を引っ張り出して、

どんなタイミングで法人化を検討していたか

確認していました。


赤井誠さん(あかちゃん)もやはり私と同じ4棟めで

法人化を検討して、いろいろ活動された結果

その4棟めに法人融資を獲得できたと

著書「ゼロからの不動産投資」に書いています。


状況は全く同じではありませんが

今回の私の方針決定にずいぶん参考になりました。


やはり「合同会社」を設立して

その後の展開に繋げられたようなので

私もなんとか今回の物件は

設立する法人に対して同じように

銀行融資を受けられないかと願うばかりです。


(2)や(3)のスキームについては、

2013年度も個人の確定申告は不動産所得税の

支払等で赤字のためまだ実行する必要はありません。


しかし、法人の設立をしておかないと(1)は実現できないので

今回の法人設立はとてもいいタイミングなのかなと

考えています。



  
2013年12月11日

司法書士さんのコストは高い?安い?

おとといきのうと

合同会社の設立のため司法書士の方と

定款の確定作業をしています。

メールの交信が中心ですが

一度お電話でお話してほぼ出来上がりました。



合同会社を作る費用としては

登録免許税が6万円、

会社の印鑑作成や印鑑証明などの費用を加えて

実費としてはおおよそ7万円強ですが、

それに司法書士さんの費用が4万円ほどで

合計おおよそ11万円強です。


今年の目標だった合同会社設立は

当初、自分で定款を作成して実費の6万円のみで

設立しようと考えていたのですが

それができないままずるずると時間経過してしまい

12月になって、水戸RC物件取得の急展開に

合わせて、司法書士さんにお願いすることで

設立に向けて動いています。



司法書士さんの4万円のコストは

設立に際してのさまざまな疑問点や

確認したい点が即座に回答を得られ

定款も会社設立の私の考え方を、

専門家の視点でしっかりサポートしていただきながら

完成させられるので惜しくはない金額だと思いました。


何冊か「合同会社入門」的な本を買ってあったのですが

結局、実践してみないと

読んでもアタマに響かなかったのですが

今回のように実際に設立する状況になって

ひも解いて読んでみると、

ビシビシとアタマに入ってきます。


思いが現実になってくる瞬間って

なんか興奮しますね。


そして、自分の会社が出来上がったら

きっとうれしいんだろうな。


さらに、その会社に思い描くような条件で

銀行融資が下りれば

飛び上がって喜びそう。


今日は、媒介会社のTさんから

契約日を確定したいとの連絡を受けて

再来週の12月中旬で予定しました。



先週の土曜日に物件を確認して

まだ一週間しか経過しておらず

銀行融資の可否はまだどうなるかわかりませんが

取得に向けて着々と進行している感じです。


うまく行くことを祈りたいと思います。
  

合同会社の定款をば。


昨日、設立しようとしている合同会社の定款の

ドラフトが司法書士さんから送られてきました。


自分の会社が出来上がってくる過程を味わって

いるところです。


法人を設立することによる税務上のメリットを

今の段階で精緻にシミュレーションするのは

正直難しいので、方針として向かっている方向が

間違っていないかの確認を一生懸命やっている

というイメージですね。


今回の水戸RC物件への銀行融資は何行かに

審査依頼中でどのようになるのかも未確定ですが


これもかねて目標としていた茨城の地銀からの

融資獲得という方針に沿ったもの。



未確定事項があると、なかなかずっしりと

安心しているというわけにはいきません。


なので、数日前のこのメルマガで書いたように

ダン・ケネディーの言葉である


「不安や心配事に対する唯一の対抗策は、自ら動くことなのである」


を噛みしめています。



今回の法人設立を依頼している司法書士さんへの

確認事項のメールやら、

顧問税理士さんへの質問メールに

私の不安や疑問点を書き込んで

交信しています。


プロの回答は、素人がうんうん唸って考えているのとは

訳が違います。


なるほど、という回答が即座に返ってきます。


ここ1週間、本業はそっちのけになってますね(笑)。
  

「ついてる、ついてる。」

今年の私の目標のひとつに

「法人を設立すること」

がありました。


毎月、手帳にこの目標は書き続けてたのですが

4月から仙台に単身赴任になって以降

なかなか行動に移せないまま

12月に入ってこの目標は実現できないかなあ

と思っていたのです。


ところが、

今回、取得に向けて動き始めた水戸RC物件の担当営業マンのTさんに

法人での取得前提で動きたいという希望を伝えたところ

あっという間に、つき合いのある司法書士に連絡してくれて

その日のうちに設立に向けて急展開しています。


たぶん、12月中に設立できてしまうと思います。


私のこの目標が実現できなかったのは

何のことはない、私が実際に行動に移せなかっただけのこと。


本気で行動してみると

その方法はあっけなく簡単に存在しているのだなということが

あらためてわかります。


今回の水戸RC物件は、

仙台で情報をもらってから24時間以内に水戸の現地確認を

することができて、すぐにその営業マンのTさんに連絡をして

私が買い付けの1番手になれているのですが

昨日、Tさんから2番手が現れて200万上乗せて買いたいと

言っていることを聞かされました。


200万上乗せになってしまう可能性はでてきてしまいましたが

一番手である私を優先していただけると

Tさんはおっしゃってくれています。


それでもまだお買い得物件であることには代わりありません。


また、銀行融資もどうなるかはわからない部分はありますが

年初の目標に掲げていた茨城の地銀から引き出すことが

出来るかもしれません。



年末の12月になって

今年の目標が二つかなってしまうかもしれない。

そんな気がしてきました。


斉藤一人さんがおっしゃっているように

「ついてる、ついてる。」

と、この言葉を実際に言い続けていると

ほんとうに

「ついてる。」

ことが起こってくるから不思議です。
  
2013年12月05日

土地勘のある場所

サラリーマン大家のベースネクサスです。


仙台に物件を取得したのが

2011年の12月の年末ぎりぎりでした。


その2年後の2013年12月の今現在、

仙台に単身赴任しているとは

思いもしませんでした。


きっと仙台に縁があるのでしょうね。


その仙台物件取得のときは、地下鉄の最寄駅から

5分ぐらいという立地だと聞いて、

現地確認をしてみると実際に物件の外観など

とてもカッコよかったこともあって

トントンと取得に向けて動くことができました。


私の物件は、今回単身赴任したことで

3棟とも住んだことのある街にあることになります。



土地勘のある場所の物件を持つことは

いろいろとメリットがありますね。


その場所の賃貸付けがどのような状況か?

近くにどんな会社があるのか?

どんな学校があるのか?特に大学はどうか?

人の動きはどんな感じか?

こんなことがおおよそイメージできれば

物件を持った後の物件経営の具体的なアイデアが

出てきます。


紹介された物件が

利回りが良かったり、積算が出ていたりして

遠方の土地勘がない場所に取得してしまうことも

結構ありがちだと思います。


のちのち、物件を拡大するときに

所有する物件が融資を利用する銀行のエリアの問題に

引っかかることも出てきます。


物件を取得する際は

住んだことのある土地勘のある場所であったり

将来融資で利用するかもしれない銀行のエリアを

意識しながら、うまく物件を取得することが重要です。


私の場合、3棟めの取得検討の時に

実は、名古屋に行ったり、群馬に行ったりしたことがありました。



名古屋の物件は取得直前まで話が進んだのですが

やはり、土地勘がない場所は取得したあとでなにかと

たいへんだと思い、ぎりぎりのところでキャンセルさせてもらいました。




その時は、何度かお話しした営業マンのIさんからの紹介物件で

ずいぶんご迷惑を掛けました。



そのあとで、取得したのは私の自宅からクルマで5分の場所にある物件でした(笑)。


この判断は大正解でしたね。



そして今、

住んだこともありふだんよく行き来している

水戸の物件を4棟めとして

取得できないかと動いているところです。



私の不動産投資の歴史は、

途中紆余曲折いろいろありますが

なんだかんだ言って

うまいところに落ち着いています(笑)。


「ついてる、ついてる。」



そう言って笑って次を考えたいとおもいます。




この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。






◆もし、このメルマガ読者の皆さんで

不動産投資の実現の糸口が

つかめないでいる方がいたら

遠慮なく私にコンタクトくださいね。


きっとお役に立てるのではないかと

思います。


お問い合わせ先:

http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/

お待ちしています。




◆自己紹介です。

私は実は、メーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の考え方や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

それらの知識を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので
少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年ほどの間に
自己資金を使わないオーバーローン
の融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC2棟計3棟58戸の規模になり
毎月キャッシュフローを60万円
得ることが出来るようになりました。



このメルマガでは
実際にどうやって少ない自己資金で
不動産投資を実現するのか?

安定したキャッシュフローを
どうやって実現するのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


もし、私の不動産投資の経験に興味を持ち

なんでもいいから質問してみたい方はぜひ

下記から連絡ください。


http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/


お待ちしてます!!


本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

感謝、感謝、感謝デス。

  

融資付けのアレンジまで・・。

サラリーマン大家のベースネクサスです。


物件紹介の担当営業マンによって

取得に向けてのスムーズさって

格段にちがいますね。


今回の水戸RC物件を紹介してくれた

営業マンのTさんですが

昨日、お電話で銀行融資についてお話ししました。

私は現在仙台に単身赴任中なのですが

私としては融資の可能性のある茨城の地銀に

どのようにコンタクトしていくかが

大きなハードルだと考えていたのですが

めぼしい銀行数行へのコンタクトを

行ってくれると提案してきてくれました。



自分自身で銀行融資のアレンジを

しなければならないケースが多いわけですが

今回の媒介会社さんは

融資付けアレンジまでしてくれる!



実は2か月ほど前に、

やはり水戸の別なRC物件を

別な媒介会社の営業マンと

現地で一緒に確認してきました。



その際、私の現在の仙台単身赴任の

状況を説明して融資可能性を開拓するために

水戸の銀行さんを紹介してほしいと

何度もお願いしたのですが

その営業マンはメールの返信すらよこしてきませんでした。


その物件は今でもまだ紹介サイトに

掲示されたままなんですけどね。


今回狙おうとしている物件は

積算価格が売価のほぼ2倍という超お買い得物件。


おそらく、欲しいと思う人は超スピードで

動いていくと思いますが

Tさんは、私の単身赴任の状況を理解し

積極的に私の融資付けのために動こうとしてくれています。


物件との出会いと同時に、その担当営業マンとの出会いと

組み合わせも重要だと思いますね。


今、ダン・S・ケネディーの

「大金持ちをランチに誘え!」

世界的グルが教える「大量行動の原則」

という本を読んでいますがその中で

次のようなナポレオン・ヒルの言葉を紹介して

ありましたので引用しておきます。



「われわれの脳は、心のなかに抱いている潜在思考によって

一種の磁力を帯びるようになる。そして、その磁力は、誰にも検討の

つかないやり方で、その潜在思考の性質に合った力や人、境遇を

自分に引き付けるのだ」


ほんとうだと思います。


この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。






◆もし、このメルマガ読者の皆さんで

不動産投資の実現の糸口が

つかめないでいる方がいたら

遠慮なく私にコンタクトくださいね。


きっとお役に立てるのではないかと

思います。


お問い合わせ先:

http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/

お待ちしています。




◆自己紹介です。

私は実は、メーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の考え方や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

それらの知識を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので
少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年ほどの間に
自己資金を使わないオーバーローン
の融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC2棟計3棟58戸の規模になり
毎月キャッシュフローを60万円
得ることが出来るようになりました。



このメルマガでは
実際にどうやって少ない自己資金で
不動産投資を実現するのか?

安定したキャッシュフローを
どうやって実現するのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


もし、私の不動産投資の経験に興味を持ち

なんでもいいから質問してみたい方はぜひ

下記から連絡ください。


http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/


お待ちしてます!!


本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

感謝、感謝、感謝デス。

  

「不安や心配事に対する唯一の対抗手段は自ら動くことなのである」

不動産投資って、

最初の1棟目の取得に至るまでが

結構ハードルが高いですが

その1棟目をなんとか取得できると

2棟め以降は、1棟めの時とは比べ物にならないくらい

スムーズになりますね。


なんでもそうだと思うんですが

目標を実現しようとするときは

まずは行動することが重要なわけで。



昨日は、仙台の単身赴任先に

夕方高速バスで帰ってきました。

そのバスの中で、

ダン・S・ケネディーの

「大金持ちをランチに誘え!」

世界的グルが教える「大量行動の原則」

という本を読んでいましたが、そのなかで

ほんとだなあと思った箇所がいくつもありました。


「不安や心配事に対する唯一の対抗手段は自ら動くことなのである」


これは、不動産投資の1棟め取得前の私の最終的な行動のポリシーと

一致しますね。


1棟めが取得できるまでは、不安でこのまま取得できないかもしれないと

心配でしかたがなかったわけですが

そのまま何も行動しなかったら、結局そのままなわけでして。



自ら動いて行動して、

思いもかけない展開で私の場合は1棟めにたどり着きました。

そして2棟、3棟と取得で来て

いま4棟めを狙って行動開始しています。


4棟めは現在単身赴任の状況下、

行動面でなかなかおもうような動きが出来ないかもしれない

という不安はあるのですが、


これも全く同じで、不安に対する唯一の対抗手段は自らの行動

だと思います。


なので、このメルマガを書く前に、

実は、4棟め取得に向けての行動を

いくつか実行してみました。


一歩ずつ進めば、なんとか打開できると

信じて動いてみたいと思います。







◆もし、このメルマガ読者の皆さんで

不動産投資の実現の糸口が

つかめないでいる方がいたら

遠慮なく私にコンタクトくださいね。


きっとお役に立てるのではないかと

思います。


お問い合わせ先:

http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/

お待ちしています。




◆自己紹介です。

私は実は、メーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の考え方や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

それらの知識を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので
少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年ほどの間に
自己資金を使わないオーバーローン
の融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC2棟計3棟58戸の規模になり
毎月キャッシュフローを60万円
得ることが出来るようになりました。



このメルマガでは
実際にどうやって少ない自己資金で
不動産投資を実現するのか?

安定したキャッシュフローを
どうやって実現するのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


もし、私の不動産投資の経験に興味を持ち

なんでもいいから質問してみたい方はぜひ

下記から連絡ください。


http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/


お待ちしてます!!


本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

感謝、感謝、感謝デス。
  

水戸RC物件ってどうよ。

昨日現地確認してきた築22年、

表面利回り19.7%の

水戸RC物件ですが、


具体的に取得するための手順や

現状の私のポジションで

どのように行動するのがいいのか

休日の本日の時間を使って整理してみました。


私は、現在仙台に1棟と茨城に2棟、

合計3棟を個人名義で所有しています。


ここから、不動産賃貸経営をどう拡大していくべきか?



方向性としては地元茨城で物件を拡大していくことを

基本方針にしていますので

茨城の地銀や信用金庫からの融資獲得を

ベースにしていきたいと考えています。

これが、今回の第一優先の事項。


そして、法人名義での取得。



以上の考え方を今日さっそく

私の顧問税理士さんと確認です。


税理士先生は、不動産投資も御自身で実践されています。



使うべき銀行は茨城の地銀、信金がべストながら、

私が1棟めで融資を受けている

日本政策金融公庫を使う可能性について

積極的にアドバイスしてくれました。


同公庫は法人名義の融資についても

実現可能性が高いということでしたが

融資枠を広げるために家内を法人の代表にしたほうがよい

という情報を与えてくれました。


この点は、私の場合はハードルが高いんです(泣)。


家内に早速可能性を聞いてみたところ

予想どおり「代表になるのはいや!」と一言。

なんて理解のない家内なんだろうと思いましたが

長い夫婦の歴史があります。


このメルマガを読んでいらっしゃる皆さんは

私の苦労ばなしを記憶していますよね(笑)。


しかし、今回の水戸物件はなんとか取得できるように

動きたいと気持ちを固めつつあります。


私が代表になる法人で、

茨城地銀のいずれかからの融資獲得を第一優先とし、

その次に日本政策金融公庫を第二優先で

動いていこうと思います。


昨日は日曜日で金融機関はお休みなので

本日以降問い合わせていこうかと思います。


いままさに取組中の水戸RC物件取得に向けての

実況報告のほうが熱がこもったメルマガ記事

となりそうなのでしばしおつき合いを。


仙台の2棟め取得のお話はそのあとにしたいと思います。

楽しみにしていてください。





◆もし、このメルマガ読者の皆さんで

不動産投資の実現の糸口が

つかめないでいる方がいたら

遠慮なく私にコンタクトくださいね。


きっとお役に立てるのではないかと

思います。


お問い合わせ先:

http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/

お待ちしています。




◆自己紹介です。

私は実は、メーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の考え方や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

それらの知識を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので
少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年ほどの間に
自己資金を使わないオーバーローン
の融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC2棟計3棟58戸の規模になり
毎月キャッシュフローを60万円
得ることが出来るようになりました。



このメルマガでは
実際にどうやって少ない自己資金で
不動産投資を実現するのか?

安定したキャッシュフローを
どうやって実現するのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


もし、私の不動産投資の経験に興味を持ち

なんでもいいから質問してみたい方はぜひ

下記から連絡ください。


http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/


お待ちしてます!!


本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

感謝、感謝、感謝デス。

  

24時間以内に物件確認できた!

昨日まで2棟目仙台物件の取得時の

お話をしていたのですが

一昨日の夕方に、ある業者さんから

茨城県水戸市の物件情報の

メールを受け取りました。


築22年のRC物件で3600万円で

表面利回りは19.7%!


積算はなんと物件価格の倍の6800万円!!

なにかいわくはありそうですが

数字だけみると凄く魅力的な感じがします。


物件の写真もついていましたが

外観や、デザインも結構いい感じです。

行動するのが一番、ちょうど自宅に

帰る予定も立てていたのでそれに合わせて

さっそく朝仙台を出て自宅にお昼前に帰って

午後に家内と一緒に

水戸にその物件確認をしてきました。


メールで情報を受け取って

なんと24時間経過していないうちに

物件確認できました!

我ながら、素早い行動が出来たと

感心しています(笑)。


久しぶりに、ちょっと興奮する物件に出逢って

いる感覚、そして取得したい感覚です。


物件の投資分析や融資条件などの整理は

これからやろうと思いますが

なんか、よさそうな予感。



頂いた業者の営業マンとはメールで

やり取りしただけのような記憶ですが

物件確認後、感想やいくつかの質問を

電話で話しました。



お話しぶりも好印象でした。


とにかくこんな物件情報は

動くに限ります。


今は取得できるかどうかは分かりませんが、

取得するためには

行動をしなければ実現しないので

まずは行動してみようと思います。


この考え方が重要だと自分に言い聞かせています。

というか、言い聞かせなくても

こんな物件にはカラダが反射しちゃうようです(笑)。


この続きがどうなるかはま私もよく分かりませんが

またこのメルマガでお話ししますね。




◆もし、このメルマガ読者の皆さんで

不動産投資の実現の糸口が

つかめないでいる方がいたら

遠慮なく私にコンタクトくださいね。


きっとお役に立てるのではないかと

思います。


お問い合わせ先:

http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/

お待ちしています。




◆自己紹介です。

私は実は、メーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の考え方や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

それらの知識を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので
少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年ほどの間に
自己資金を使わないオーバーローン
の融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC2棟計3棟58戸の規模になり
毎月キャッシュフローを60万円
得ることが出来るようになりました。



このメルマガでは
実際にどうやって少ない自己資金で
不動産投資を実現するのか?

安定したキャッシュフローを
どうやって実現するのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


もし、私の不動産投資の経験に興味を持ち

なんでもいいから質問してみたい方はぜひ

下記から連絡ください。


http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/


お待ちしてます!!


本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

感謝、感謝、感謝デス。


  
2013年12月03日

仙台物件の確認を2週連続で!

さて、2011年10月から12月にかけて

どうしたらキャッシュフローの出る2棟めを取得できるか、

物件探しを継続していました。


信頼関係の構築できた営業マンIさんは

積極的に非公開物件の情報を

私に提供してくれていました。


そんななか、

仙台にいい物件が出たと情報をいただき

さっそく現地確認に出かけることにしました。



私が某地銀ではあるけれども2億円ほどの枠で

融資が下りる客だとみなされていたようで

私の2棟めの獲得実現まで積極的にサポート

してくれる姿勢をひしひしと感じていました。



私がひとりで行動していたら絶対にたどり着けないような

情報を提供してくれるのにはとても驚きましたが

私も、なんとしてもキャッシュフローの出る2棟めを

取得したいという気持ちがあったことで、

Iさんのような営業マンに巡りあえたのだ思います。



その物件を実際に仙台で見てみると、

有名国立大学の、とある学部の正門前にあり、

スーパーが横の道路を挟んですぐという

とても素晴らしい立地でした。


金額は1億7800万円で表面利回り10.93%という

5階建てRC物件。


第一印象の感想としては、文句のつけようがないものでした。


さっそく家に帰って、物件のキャッシュフローシミュレーション

を再び真剣に作り直してみると、

意外にエレベーター等の維持経費が大きく

思ったほどのキャッシュフローが出ないことが見えてきたのです。


また、積算金額もいまひとつで

取得への気持ちがひるんでくるのがわかりました。


Iさんにそのことを伝えてみると、

当然のことながらキャッシュフロー改善のアイデアを提案してきたり

なんとか私の気持ちを取得に向かわせようとしてきます。


しかし、シミュレーションを見直してみるたび、

取得する気にはなれなくなってきていたのですが、

その数日後、再びIさんから

入手したばかりという

仙台の別な物件の情報をもらったのです。


写真ももらって物件外観を見るととてもカッコ良く、

地価鉄の最寄駅から歩いて5分という

願ってもないような物件です。



当初の仙台物件はもうそっちのけで、

この物件確認のため

翌週末に仙台行の手配をしていました。

  

キャッシュフロー基準は年間400万円!

武蔵村山のRC物件を辞退したときの、

メールを見つけました。

せっかくなので紹介したいと思います。


以下そのメールの引用です。


Iさま
 
いろいろお手数をおかけしております。
 
小生がCFにこだわるのは、やはりリスク耐性

(とくに金利上昇)を確保したいためです。

釈迦に説法だとはおもいますが借入金額が2億近いので

1%の金利差で年間200万円変動します。

現状のCF想定では15%空室で、

エレベータ等もあり経費は今後の大規模修繕

も想定すると年間500万は必要になると思います。
 
(1)  満室賃料           2018万円
(2)-)15%空室損           303万円
(3)-)4.5%金利での返済額     1167万円※
(4)-) 経費               500万円※※
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
キャッシュフロー               48万円
 
※18000万円+諸費用1260万円=19200万円 4.5% 30年 年返済額1167万円
※※(3)内訳 管理費86万、固都税232万、エレベータ50万、修繕積立132万
 
偉そうなことは言えませんが、上記試算の枠組みで、CF400万円をクリア
したいというのが私の基準です。


引用終わり。


空室想定を15%にすると、エレベータ等の経費があって、

さらに私の自己資金を温存するために

某地銀のオーバーローンが前提のため

4.5%で返済額を考えると

キャッシュフローが年間48万円となる試算。


キャッシュフローが出なければ話になりません。


当然、取得辞退の結論となりましたが

高積算のRC物件の取得検討の第一弾だったので

いい勉強の教材になったと思います。


行動と実践を通して私なりの成長していたように思いますね。




その後、1か月ほどの間に

Iさんからいくつかの未公開の物件の紹介を

受けました。


武蔵村山物件の検討経緯を通して

Iさんとの信頼関係が構築できていた

ということだと思います。


情報をもらうたびに、投資分析をしてみますが

私が思い描く条件をクリアする投資対象は

現れまてきませんでした。


2011年12月の初旬に、ふたたびIさんから

仙台にいい物件情報があるけれど検討対象になるか

とのお話しが舞い込んできました。


情報をもらうと、キャッシュフローは比較的出る物件

のようなので、早速仙台に行って現地で物件確認をする

決断をしました。


仙台は、20年ぶりぐらいの訪問でかつ、

不動産の物件の確認旅行となり

とても楽しみでしたね。

  

投資分析をして辞退することに。

2棟目の取得のために

武蔵村山のRC物件の検討をしてみると

キャッシュフロー思ったより出ないことが

徐々に読み解けてきました。



一階店舗部分の入居可能性が不透明なことや

エレベーターがあってその維持費用が

かかってくることがまず一番の理由。


さらに、立地が最寄駅から歩いて15分程度のため、

満室を実現するには相当大胆な

リフォームをしないと難しいうえ、

建物の大規模修繕が近いうちに必要に

なってきそうなことなど、

不動産投資駆け出しの私には荷が重すぎる

物件になると感じ始めてきました。


そのことを媒介会社のIさんにお話しすると

当然のことながら、それらの解決のアイデア

を具体的に提案してきて私の取得への動きを

促そうとしてきます。


上記で掲げたリスク要因を数字に落とし込んで

冷静に投資分析をしてみると、年間のキャッシュフローが

理想的には400万円を確保したいところ

100万円弱しか出ないことを

具体的に例示しながら、丁重にお断りすることにしました。


物件が買えることに踊って、

今回物件を取得する判断をしてしまっていたら

やはりたいへんなことになっていた気がします。


2回もその物件に足を運んで現地確認をしながら

並行して冷静に投資分析をして、

取得辞退の申し入れとなりました。


残念という感覚はなく、

冷静に投資分析をして判断できたことが

良かったなと思っています。


Iさんは、紳士的に私の結論を受けてくれて

次なる物件を探してくれるとのことでした。


このやり取りの中で、Iさんとの信頼関係が

徐々に作られてきていたことも

私の不動産投資を進めるうえで貴重な財産になって

来ている気がしていました。

  
Posted by basenexus at 07:02コメント(0)トラックバック(0)

貴重な人脈ができてきた!

楽待セミナーで元警察官大家の佐藤直希さんの

基地をイメージしたリフォームの話を聞いて

私の1棟めのリフォームのイメージはこれだ!

とひらめいた感覚がありました。


佐藤さんの物件リフォームを以下のページで覗いてみてください。


http://www.luana.rexw.jp/basesegreta.html


このアイデアを使わせてもらって

リフォームして一気に満室を目指そうと

そのセミナーの場で、まさに決断したのでした。


こんな変わったリフォームをしてくれる業者を

どこでみつけようかとちょっと悩みましたが、


管理会社に相談すると個性的なガレージや

住宅を手掛ける地元の住宅メーカーを紹介され、

さっそく、その週末その会社を訪れてみました。


現れたのは、初老の親しみのある社長さんで、

私の物件のリフォームの話をしっかりと

聞いてもらうことができ、

とんとんと話が進んでいきました。


この社長さんと、リフォームの具体的なアイデアなど

その翌週末も1日かけて打ち合わたりして、

それをきっかけにしてとても親しくなることができ、

その社長さんも、不動産投資を手掛けたことがあるそうで

駆け出しの私に、さまざまなアドバイスをしてくれて

今でも、たまに電話をしたり事務所にお邪魔して

相談したりという関係になることができています。


不動産投資に取り組んでいると、

2棟め探しで出会った営業マンのIさんや

この住宅会社の社長さんなど


さまざまな出会いがあり、

それは投資ではなくまさにビジネスであるために、

キャッシュフローだけでなく、貴重な人脈も

得られるということを身をもって経験したわけです。


不動産投資に取り組む日々が

サラリーマン仕事では味わえないまったく違った感覚で

楽しくてたまりませんでしたね。

  

無我夢中で行動実行。

2011年の10月から11月ごろにかけて

1棟目を取得したばかりの

不動産投資駆け出しの私には

二つのテーマがありました。


一つは、取得したばかりの1棟目の空室対策。

二つ目は、2棟目の取得のためのアプローチです。


1棟目の空室対策については、

最初は大好きなDIYでお金をかけずに

リフォームをして、入居対策をしていきたいと

考えて行動していたのですが

週末ごとに自宅からクルマで片道1時間半かけて

1棟目の土浦に行き、リフォーム作業をしても、

その週末にできる範囲というのはかなり限定されていて、

入居者を獲得するにはかなりたいへんだと感じ始めていました。


1棟目は築古のあまり特徴のないボロの物件。

お金をかけずに思い切ったリフォームのアイデアが必要

と考えていました。



一方で2棟目の取得のために、ネットで見つけた五つの物件を

確認しにスケジュールを組んで行動したことを昨日のメルマガで

お話ししましたが、そのなかで武蔵村山市の物件が五物件のなかでは

相対的に取得検討をしてもよい物件と判断していました。


万が一その武蔵村山物件を取得した場合を想定し、具体的に

どのようにすべきか、翌週にふたたびもう一度現地に行って、

付近の管理会社や立川駅界隈で賃貸付けがどんな状況になるのかを

情報収集しようと考えました。


今日のメルマガの冒頭に書いたように

当時の私には二つの大きなテーマがあったので

せっかく武蔵村山物件の確認にいくのであれば

東京近辺に一泊して、

二つのテーマを満たせる次のようなスケジュールをこなそうと

計画したのでした。


一日目 東京六本木の通販大家さんの無料面談の申込み。

   1棟目を取得したての私が武蔵村山物件を取得することの
    客観的判断の相談

   ↓
   
   そのあと立川駅近辺の賃貸ショップ数件で、武蔵村山物件の
   賃貸付けの状況確認と1F空室店舗の有効活用案として
   トランクルーム設置の可能性検討。

   ↓
   
   そのあとに武蔵村山の物件の確認を再び。
 
   ↓

   立川駅近辺のホテルに一泊

   ↓

二日目 品川駅付近のホテルで開かれた楽待セミナーに出席

    このセミナーには、サラリーマン大家で有名な沢孝史さん、

    銀行融資で有名な元銀行マンの 小川武雄 さん

    福島の元警察官大家の佐藤直希 さん

   がいらっしゃっていて、元警察官大家の佐藤さんの特徴ある
   リフォーム論についてとても影響を受けました。 

   この佐藤さんのお話しを聞いた瞬間から、1棟目のリフォームを
   DIYではなく、業者に外注して実行することにしようと
   決断していました。

 

とにかく、このころは無我夢中で不動産投資を

成功させようと必死で動いていた気がします。

  

買うための行動をしなければ、買うことができない。

2011年の10月から11月のころでしたが

2棟め取得を目指して東京近郊の

ネットで見つけためぼしいRC物件の現地確認

をとにかくしてみようと行動開始し始めました。


その時は正直、

1億円を超える物件など、

買えないかもしれない、

と思っていましたが

買うための行動をしなければ

買うことはできないと

無理やり自分に言い聞かせていましたね。


今から考えると

この考え方はとても重要だったと思います。


最初から

「1億円を超えるような物件を私は買えるわけがない。」

と思って行動していなければそれでおしまいで

買えないままの自分でしかありません。


「買うための行動をしなければ、買うことができない。」

そう思って行動して

なにか展開が生まれてくるはず。



とにかく、クルマで日帰りで見れる5物件の

見学段取りを考えてみましたが、

そのうちの2物件は、媒介会社の営業マンそれぞれと

現地で待ち合わせて物件の外観と空いている部屋も

確認することにしていました。



実は、この時に出会った媒介会社の営業マンのIさんが

私の2棟め、3棟め取得のキーパーソンとなる方だったのです。

  

2棟め取得に向けて行動開始!

念願の大家になってからというもの

空いた2部屋の空室対策のために

クルマで1時間30分ほどかかる

土浦物件にDIYリフォームをしようと

週末何度も通いました。


キッチンにタイルカーペットを貼ったり

室内物干しを付けたり

網戸を張り替えたり

していたのですが

丸1日かけてのDIY作業は

なかなかはかどらず

好きなDIY作業ではあったのですが

肝心の入居者獲得までは

すぐにはたどりつけないなあと

感じ始めていました。


それにともなって

空室リスクにさらされて、

いずれキャッシュフローが

マイナスになってしまうのではないか

という恐怖が私を襲ってきてました。


早く2棟めを取得しなければという

気持ちを非常に強く持ちましたね。


2棟めはどうしたら取得できるか?

どういう物件を取得したらいいのか?



1棟めの金額が1600万円に対して

融資を1500万円受けて使った自己資金は100万円+諸費用

だったということ。



これが次の2棟め取得への私の大きな原動力に

なっていました。



1棟めが取得できずにもがいていた時は

可能な限りの自己資金をつぎ込んででも

1棟めを取得したいと考えていたのですが、

できる限り自己資金を使わないということが

不動産投資の拡大のためにはとても重要であ

るということがその時強烈に分かってきました。



やみくもに物件を選んで

拡大するのではなく

担保評価が高くキャッシュフローがなるべく

多く出る物件選定をすることも

同時に重要であることも

実感として分かってきていました。


2011年の9月に1棟めを取得して

その直後の10月ごろのことでしたが

2棟め取得に向けて

行動を開始している私がいました。

  
<<⑩あなたのメルマガ登録フォーム>>
プロフィール

basenexus

タグクラウド
QRコード
QRコード
livedoor Blog