不動産を見極める「投資分析」‏


2013年10月27日

不動産を見極める「投資分析」‏

先週は仙台で井口晃さんの

セミナーに参加しその翌日に井口さんの

コーチングを受けてきました。


コーチングで直接井口さんとお話しするなかで

井口さんからとても刺激を受けた気がします。

成功へのマインドセットが少しづつ

芽生えてきたようなそんな気がしてます!




さて、私は2年間の投資総額200万円で、
鉄骨1棟、RC2棟を取得し
キャッシュフロー月額60万円を
実現することができました。


今日も引き続き、


私が不動産投資を始めようとして
もがいていたころの話をしたいと思います。


新聞の不動産情報のチラシのなかに
私の住んでいる街に1棟マンションを
見つけました。


さっそく物件を実際に確認するため
現地に自転車を飛ばして
2回ほど見に行ったあとで


媒介する不動産会社に
部屋の内見のアポを取りました。


投資すべき対象かどうか物件確認は
もちろんやらなければならないアクションですが、


もう一つ大事なことはその物件の


 「投資分析」


です。


これは、取得したあとにしっかりとキャッシュを
生んでくれる物件なのかどうか、


物件の取得金額や賃料収入

ローン返済金額、

修繕費や固定資産税等の運営維持費


が数字の上でどのような関係になっているのかを

客観的に数字で確認することです。


まず浮かぶのは表面利回りですが、

それだけで物件の取得判断してはいけません。

常識ですよね。



その判断の前提としてその物件の

キャッシュフローツリーを

作成することがとても重要です。



キャッシュフローツリーって

分からない人っていますかね。


1.GPI(潜在総収入)


2.空室損・未回収損  


3.EGI(実効総収入)


4.OPEx(運営費) 


5.NOI(純営業収益)


6.ローン返済(-)


7.キャッシュフロー(+)

この関係をよくアタマに入れておくことが重要ですね。


何をいまさらといわれてしまいそうですが。




続きは次回のメルマガで配信しますね。


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