キャッシュフロー基準は年間400万円!


2013年12月03日

キャッシュフロー基準は年間400万円!

武蔵村山のRC物件を辞退したときの、

メールを見つけました。

せっかくなので紹介したいと思います。


以下そのメールの引用です。


Iさま
 
いろいろお手数をおかけしております。
 
小生がCFにこだわるのは、やはりリスク耐性

(とくに金利上昇)を確保したいためです。

釈迦に説法だとはおもいますが借入金額が2億近いので

1%の金利差で年間200万円変動します。

現状のCF想定では15%空室で、

エレベータ等もあり経費は今後の大規模修繕

も想定すると年間500万は必要になると思います。
 
(1)  満室賃料           2018万円
(2)-)15%空室損           303万円
(3)-)4.5%金利での返済額     1167万円※
(4)-) 経費               500万円※※
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
キャッシュフロー               48万円
 
※18000万円+諸費用1260万円=19200万円 4.5% 30年 年返済額1167万円
※※(3)内訳 管理費86万、固都税232万、エレベータ50万、修繕積立132万
 
偉そうなことは言えませんが、上記試算の枠組みで、CF400万円をクリア
したいというのが私の基準です。


引用終わり。


空室想定を15%にすると、エレベータ等の経費があって、

さらに私の自己資金を温存するために

某地銀のオーバーローンが前提のため

4.5%で返済額を考えると

キャッシュフローが年間48万円となる試算。


キャッシュフローが出なければ話になりません。


当然、取得辞退の結論となりましたが

高積算のRC物件の取得検討の第一弾だったので

いい勉強の教材になったと思います。


行動と実践を通して私なりの成長していたように思いますね。




その後、1か月ほどの間に

Iさんからいくつかの未公開の物件の紹介を

受けました。


武蔵村山物件の検討経緯を通して

Iさんとの信頼関係が構築できていた

ということだと思います。


情報をもらうたびに、投資分析をしてみますが

私が思い描く条件をクリアする投資対象は

現れまてきませんでした。


2011年12月の初旬に、ふたたびIさんから

仙台にいい物件情報があるけれど検討対象になるか

とのお話しが舞い込んできました。


情報をもらうと、キャッシュフローは比較的出る物件

のようなので、早速仙台に行って現地で物件確認をする

決断をしました。


仙台は、20年ぶりぐらいの訪問でかつ、

不動産の物件の確認旅行となり

とても楽しみでしたね。


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