2年3ヶ月かかった。


2013年12月26日

2年3ヶ月かかった。

1棟目の1Kx10戸のボロアパートの

残り2部屋の空室に同時に申し込みがあったと

管理会社から連絡がありました!


これでこのアパートもやっと満室になります。


振り返ればこのアパートで不動産賃貸経営を開始して

たくさんの学びを得てきました。


・購入時にさくら事務所インスペクションの自費実施

・DIYリフォーム

・LPガス会社の湯沸かし器全交換

・売主さんとの物件瑕疵に関する交渉

・個性的かつ野心的リフォーム実行とS社長との出会い

・空室対策コンサルを受けたこと

・最初の全国ネット系管理会社の営業マンの質の問題との格闘

・上記の結果管理会社を変更し安定化へ

・賃料設定の重要性

・フルローンの気づきで2棟目のRC物件へステップアップ

 etc.



この物件を取得して満室にたどりつくまで2年3ヶ月。

基本は所詮1600万円の格安ボロ物件です。


新米大家として奮闘して、楽しい思いもあれば、

悔しい思いも重ねてやっと満室に辿りつきました。


購入時の物件情報の満室の表面利回りは20%でしたが

実際満室になる現在の表面利回りは17.6%。


ボロ物件の宿命で賃料ダウンはある程度は

想定はしていましたからいわば想定の範囲内ということ!?



やはり最初の物件で、投資指標をかなり固めに見て、

その結果「実際に」この状態に持ってこれて一安心ではあります。



今後、年数経過にしたがって修繕費用も

かなり発生してくると思いますので

それも覚悟しながらこの満室状態を

維持していければと思います。



不動産賃貸経営は小規模でも、

実際に運営・経営してみて初めてさまざまな

気づきや学びが得られます。


格安のボロ物件を最初に取得したのは、

そういう意味で正解でした。


空室リスクや修繕リスクに大きくさらされても

それなりの手を打ってリスク対策して行くなかで

キャッシュフローが持ち出しにならないという

予想想定があれば安心してさまざまなトライを

実行できます。



そして実際そうしてきました。


物件ののキャッシュフローシミュレーションをしっかりした上で

目にかなう物件を取得して

さまざまな賃貸経営の実際を経験する。


致死的なダメージにならない範囲に収まるという

安心感を持ちながらトライ&エラーを繰り返す。


そのことによって大家力が磨かれていくのだと

考えています。


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