3棟目「ついてる、ついてる」現象!


2014年01月04日

3棟目「ついてる、ついてる」現象!

昨日のメルマガで自宅からクルマで5分の

3棟目物件の話になりました。


せっかくなので今日もこの3棟目の話を

続けたいと思います。


この物件を取得するときは

当初こんな自宅に近い物件を取得しようなどとは

微塵も考えていませんでした。


3棟目取得を検討していたときは

群馬にいい物件があるとの情報を得て

茨城から群馬県伊勢崎市に午前中仕事をしたあと

会社の半日年休を取って午後からクルマで

物件の確認に飛んで行ってみたものの

1階店舗の収益割合が多かったりして断念。


その直後に2棟目でお世話になったIさんから

名古屋にいい物件があると紹介があって

1泊で新幹線で名古屋まで行き物件確認。

コンクリート打ちっぱなしのかっこいい物件で

S銀行融資もOKの状況となりほぼ契約直前まで

コマが進んだものの物件立地がいまひとつ

賃貸付けには弱そうで

やはり名古屋との遠隔での空室対策は

かなり難しいと判断し

直前で取得キャンセルしてしまいました。



これでIさんとの関係も

かなり悪化してしまったものの、

名古屋物件の数週間前に

私の自宅からクルマで5分という物件の情報を

Iさんからもらっていたのですが

ハナから賃貸つけが弱いと思い眼中になかった

その地元物件を再検討してみる気になったのです。


そう思って考え直してみれば

自宅に近いため付近地の状況は

熟知していることや、

構造はRCで築17年と築も比較的浅く

積算も売価の8900万円以上出ていて

表面利回りで12.9%と悪くないことなど、

この物件が客観的にいい物件であることに

いまさらながら気がつき

急遽買い付けを入れて取得する方向で

動くことにしたのです。


取得希望の2番手もその前後で現れたようですが

結局私が取得できることになり

2012年10月に決済の運びとなりました。


この物件には昨日お話した大きな「物置き」以外に

表面利回り計算の収益対象に入っていない20坪ほどの

ダンスホールがありました。


前のオーナーさんがダンスが趣味で、

物件を建てるときにその趣味用に

作ったらしいのですが、

頑強な構造の部屋で鏡張りの一面壁があったり

防音仕様になっていたりとダンス練習や、

バンド練習にはもってこいの空間になっています。


そんなダンスホールになんと幸運にも

ダンス教室を主宰するテナントさんが

私の仙台転勤直後ぐらいに現れたのです。


その結果実質的な表面利回りは13.5%に

なっています。


これも私の「ついてる、ついてる」現象の

ひとつになっているのです(笑)。



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。


◆もし、このメルマガ読者の皆さんで

不動産投資の実現の糸口が

つかめないでいる方がいたら

遠慮なく私にコンタクトくださいね。


きっとお役に立てるのではないかと

思います。


お問い合わせ先:

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お待ちしています。




◆自己紹介です。

私は実は、メーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の考え方や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

それらの知識を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので
少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年ほどの間に
自己資金を使わないオーバーローン
の融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC2棟計3棟58戸の規模になり
毎月キャッシュフローを60万円
得ることが出来るようになりました。



このメルマガでは
実際にどうやって少ない自己資金で
不動産投資を実現するのか?

安定したキャッシュフローを
どうやって実現するのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


もし、私の不動産投資の経験に興味を持ち

なんでもいいから質問してみたい方はぜひ

下記から連絡ください。


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お待ちしてます!!


本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

感謝、感謝、感謝デス。

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