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「不動産投資」カテゴリの記事
2014年07月19日
2014年06月19日

水戸任売物件の情報もらいました。


久しぶりの投稿です。ゴブサタシテマシタ。


水戸市内の任売物件の情報を

懇意の業者さんからもらったので

先日日曜日に見てきました。

(この週末は仙台→東京→茨城→仙台という動線デス。)



最低入札価格は1億2000万円ということですが

積算はおおよそその2倍の物件。

築13年の物件で間取りは3LDK18戸。

駐車場がとても広く29台分あります!!


実際見に行ってみると

周辺環境も閑静な住宅地のなかで

家族持ちの入居者にはとてもいい物件のように

思いました。


入札価格次第ですが、

1億3000万~1億4000万程度

(13%~12%)で落とせて

融資が25年程度フルローン以上(←ここ重要!)

でひけないかなー、

なんて妄想シテルトコロデス。


とにかく融資がどの程度引っ張れるかが

大きなポイントですが

入札に向けて可能性を業者さんに

探ってもらってます。


どのような展開になるか、

まだよくわかりませんが

このネタの進捗を

随時アップしていきますネ。


IMG_0952[1]














  
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2014年02月10日

自分のビジョン 会社のビジョン

物件の売買のステップを

今回の水戸RC物件までで

過去4回経験してきましたが

そこにはさまざまな方との

出会いがあっていつも楽しく感じます。


物件を所有した後は

管理会社とのかかわり

入居者とのかかわり

リフォーム業者とのかかわり

などさまざまな方との

かかわり合いの中で

不動産賃貸経営が成り立っていきます。


私の場合は

本業はサラリーマンですが

その仕事の中で関わる方々とは

まったく違う感覚の関わり合い方

だと思います。


不動産賃貸経営の場合

自分自身の考え方やビジョンを

しっかりと反映させることができる。


しかし、会社の中の関わり合い方は

会社のビジョンや価値観に合わせて

関わっていくしかない。


この違いはものすごい差があります。


不動産収入が増えるにつれて

そのギャップの存在が大きく感じるように

なってきました。


多くの先輩大家さんの経験を聞いても

同じような感想や体験をされているようです。


自分の人生が、自分のビジョンや

自分の価値観に合わせられるように

デザインできるようになってくる。


そうなれば当然、他人のビジョンや

会社のビジョンに合わせて生きる生き方に

違和感を強く感じるようになる。



当然です。


そんな心境が強くなってきている

この頃です。


あなたの場合はどんなでしょうか?


それでは。

また明日メールしますね
 



◆◇◆ 3月15日(土)セミナーを開きます! ◆◇◆


あなたはいま不動産投資を実現し

大家になりたいと考えていますか?


あるいはすでに物件を持っていて

さらに拡大したいと考えていますか?


そんなあなたのためにベースネクサスが

セミナーを開くことにしました!


不動産投資を始めたいかた向けに

・不動産投資分析の基礎知識

・少ない自己資金でどのようにして
 
 キャッシュフローを厚く獲得していくのか

というテーマでお話ししようと考えています。



同じサラリーマン大家の千葉県の

ラットレーサーさんとの

共同開催となります。


ラットレーサーさんのブログ

 ↓  ↓

http://ameblo.jp/ratracer/


ラットレーサさんも

2棟13戸の安定したキャッシュフローを稼ぐ物件を

千葉県の自宅近くにお持ちです。


ラットレーサーさんは

「お金を残すリーマン大家業」という

テーマ。



時間は3月15日(土)夕方6:00開始~8:30終了予定

セミナー後懇親会を予定してます。


場所は東京都中央区日本橋人形町2-14-5

中央区日本橋地域人形町区民館です。

http://www.meccs.co.jp/shiteikanri/chuo/ningyocho/index.html#b


セミナーは無料ですが懇親会は5000円程度の実費負担を

お願いいたします。


参加してみたいという方は下記からご連絡ください。

お待ちしています。

http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/




◆あなたのコメントや質問などどんなことでも

下記からご連絡いただけるとたいへんうれしいです。

http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/

お待ちしています。



◆ベースネクサス(BaseNexus)の由来

価値ある幸せな人生を築きたい方々の

つながり(絆)の基地でありたいという思いから。

ベース:Base=基地 ネクサス:Nexus=つながり、絆



◆自己紹介です。

私は実はメーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の検討や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

その知識と経験を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年間で
自己資金を使わないオーバーローンの
融資を獲得することにより
1億円台のRC物件を2棟取得することができました。

さらに昨年年末に合同会社を設立して
4棟めの水戸のRC物件を契約して
現在決済に向けて動いているところです。


それを合わせると
大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC3棟 合計 4棟72戸の規模になり
毎月のキャッシュフローとしては約100万円
得ることが出来るようになりそうです。


このメルマガでは
実際にどうしたら少ない自己資金でも
不動産投資を実現できるのか?

どうしたら安定した
キャッシュフローが実現できるのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


あなたのコメントや質問などどんなことでも

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お待ちしてます!!


本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

感謝、感謝、感謝デス。
  
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 水戸RC決済無事完了!

水戸RC物件の決済のご報告です。


一昨日無事完了しました!


売主さんおよび司法書士さん

そして媒介する不動産業者の担当Yさんの

4名が一堂に会しての決済。


売主は中間省略で通過するだけの

不動産業者なのですが、

現所有者が実は今回登場する司法書士さん!


水戸の物件の売買なのですが、

買主である私も、売主の不動産業者も

現所有者である司法書士も

同じ私の地元の街の方ばかり!


当然初めてお会いする方ばかりですが

現所有者が物件登記を手続きする司法書士さんという

なんとも不思議な組み合わせ。


その司法書士さんは豪快な話しっぷりで

ちょっと圧倒される感じがしましたが

そうであるからこそ

このような破格の物件の

取引ができたのかななどと思いましたね。


手続きはほんの30分~40分ほどで終了。


その後、媒介する不動産業者のYさんと

昼食を取りながらその不動産会社に

管理委託することにしていますので

物件の管理委託契約書の取り交わしと

物件の火災保険の手続きを済ませました。


これで晴れて

水戸RC物件のオーナーになれました。

やはり、新しい物件のオーナーになれる

瞬間は嬉しいです。



昨年11月末に情報を得てから約2か月半。

銀行融資の決定までに時間がかかったことも

ありますが、その間合同会社を設立することができ

ずいぶんとステップアップできたように感じます。


押印する印鑑も法人所有なので

当然すべて合同会社の登録印、銀行印

そして会社名の入っているゴム印などを使用。


今までの個人所有にした3棟とは

一味違う感覚でした。


あとは、賃貸繁忙期に向けて

現状空室の8部屋のリフォームを

実行していきますが

その辺もこのメルマガで

実況報告していきます(笑)。



それでは。

また明日メールしますね
 



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私は実はメーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の検討や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

その知識と経験を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年間で
自己資金を使わないオーバーローンの
融資を獲得することにより
1億円台のRC物件を2棟取得することができました。

さらに昨年年末に合同会社を設立して
4棟めの水戸のRC物件を契約して
現在決済に向けて動いているところです。


それを合わせると
大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC3棟 合計 4棟72戸の規模になり
毎月のキャッシュフローとしては約100万円
得ることが出来るようになりそうです。


このメルマガでは
実際にどうしたら少ない自己資金でも
不動産投資を実現できるのか?

どうしたら安定した
キャッシュフローが実現できるのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


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本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

感謝、感謝、感謝デス。
  
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 ほんとうの夢って?

不動産投資ってそれ自身が目的ではなく

あなたのほんとうの夢を実現するための

手段であるわけです。


あなたの本当の夢とはなんでしょうか?


私の場合は、

自宅の青空駐車場をガレージにして

DIYの木工をするのが夢です。


もちろん、

3人いる子供の教育を実現しつつ

家内や子供たちとたまに旅行に行ったりしながら

私は悠々とガレージで木工ざんまい。


こんな生活を実現したいと思っています。


今は単身赴任中で残念ながら

好きなDIYはほとんどできませんが、

不動産投資を実現できないでいた数年前、

自宅の駐車場を木工の作業場にして

3人いる子供のそれぞれにロフトベッドを作ったり

壁一面の本棚を作ったりしてました。


ドリルで木に穴をあけたり

テーブルソーでまっすぐに切ったり

作業しているときは無心になり

出来上がったモノを眺めては

充実感にひたったりとても充実いていました。


しかしそれをずっと続けていると

こんなことをしていて

おカネは大丈夫かなとどうしても

不安が湧き上がって来るのです。


とても楽しい時間なのですが

心のどこかから湧き上がってくる不安。


この大好きな木工を続けるためには

経済的に盤石な基盤を作らないとダメだと

ココロのどこかから叫びが聞こえてくるのです。


好きなDIYの木工をするためには

絶対に盤石な経済的な基盤が必要だ!!


そのために、私は不動産投資によって

なんとかその夢を実現しようと

強く思ったわけです。


あなたのほんとうにしたいことって

何ですか?





それでは。

また明日メールしますね
 



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ことができました。


また、DIYが大好きなので少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年間で
自己資金を使わないオーバーローンの
融資を獲得することにより
1億円台のRC物件を2棟取得することができました。

さらに昨年年末に合同会社を設立して
4棟めの水戸のRC物件を契約して
現在決済に向けて動いているところです。


それを合わせると
大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC3棟 合計 4棟72戸の規模になり
毎月のキャッシュフローとしては約100万円
得ることが出来るようになりそうです。


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月額キャッシュフロー100万円!

本日、いよいよ水戸RC物件の決済です。

そしてこの4棟目を合わせたキャッシュフローは

下記になります。


【1棟目】 土浦  鉄骨 1K 10戸

家賃月額        21万円 (稼働率90%)

管理費清掃含む    ▲ 2万円

固都税他        ▲ 1万円

ローン返済     ▲12万円


差引計          6万円

   
【2棟目】 仙台 RC 2DK他 23戸

家賃月額      152万円 (満室)

管理費清掃含む   ▲11万円

固都税他      ▲ 8万円

ローン返済     ▲91万円


差引計        42万円


【3棟目】 日立 RC 1K24戸 & 店舗1戸

家賃月額       96万円 (稼働率96%)

管理費清掃含む   ▲ 6万円

固都税他      ▲ 8万円

ローン返済     ▲55万円


差引計        27万円


【4棟目】 水戸 RC 1KX12戸 &店舗 2戸

家賃月額       54万円 (稼働率90%想定)

管理費清掃含む   ▲ 7万円

固都税他      ▲ 6万円

ローン返済     ▲19万円


差引計        22万円


【1~4棟】  合計 税引き前キャッシュフロー

        総額 97万円



最初の1棟めの取得から2年半ほどで

なんとか月額100万円のキャッシュフローと

なりそうです。


金利4.5%のローンが含まれているので

この金利低減が少しでも実現できれば

さらにキャッシュフローは改善します。


今年はぜひそこもターゲットにしたいと

考えています。・・当然ですね。


さらに完全満室まで5戸の空室を埋めれば

同じくおよそ14万円ほど増えます。


所得税対策も法人設立を機にしっかりと

手を打っていきたいと思います。


とにかく、税引前で月額100万の

キャッシュフローというのはひとつの

大きな目標でしたが

ほぼ実現できそうなところまで来ました。


とにかく4棟目の決済を無事終えて

安定経営を目指したいと思います。



それでは。

また明日メールしますね
 



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確定申告のシーズン

確定申告のシーズンですね。


不動産投資をはじめて最初の申告は

自分ひとりで申告しましたが

2年目からは税理士さんに

お願いすることにしてます。



私の場合、2年目に3棟めを購入して

合計58戸の規模になり

ちょっとたいへんだと考え

税理士さんにお願いしたほうが

良いと即断してお願いすることにしました。


私が契約している税理士さん自身も

不動産投資を実践されているので、

私の不動産投資に関してなにか確認したいことが

あれば相談させてもらっていて

有形無形の効果があるので

コストを考えてもお願いして

よかったと思っています。


また、今回4棟めを法人を設立して購入する際にも

何度も相談やアドバイスをいただいており

私の不動産投資の拡大を進めるうえでも

ご意見役としてとても

ありがたい存在だと考えています。


確定申告に必要な会社収入の

源泉徴収票も先週金曜日に受け取り、

必要書類はすべてそろったので

ぞの税理士さんに送付して

すっきりとした気持ちで

今週予定している4棟めの決済に

望みたいと思います。



それでは。

また明日メールしますね
 



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考えています。

詳細は追ってご連絡していきますので

予定を開けておいてくださいネ!!




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スカイプで不動産投資談義2時間半!


昨晩、このメルマガの読者のNさんと

スカイプでお話ししました。


不動産投資を始めたばかりで

今後、拡大し安定経営を目指す

意欲ある方でした。


不動産投資で安定した副業収入を実現したい

という熱い思いをひしひしと感じましたね。


戸建てを一戸所有したばかりということで

まずは、不動産投資のスタートをしっかりと

切っていらっしゃいましたが

どうしたら次の物件を取得できるか、

どのような物件がいいのか、

どうやって物件の投資判定をするのか、

次から次へと質問をいただき、

私の経験や知識を充分にお話ししました。


悩んでいること、

ぶつかっているカベ、

皆、私が経験したことと同じです。


私が悩み、ぶつかったカベを

どうやって乗り越えてきたか

そして私が4棟を取得してきた経験や

キャッシュフロー約80万円/月を

実現していること

ひとつひとつお話ししました。


2時間半話しても

まだ飽き足らない感じでしたが

12時近くになってしまい

お終いにしました。


私の知識や経験のお話が

不動産投資の成功を目指すNさんのような方、

あるいはあなたのお役にたつのであれば

こんな嬉しいことはありません。



実は、私の知識や経験を伝える塾を

開いているのですがそのお話しをしたら

とても興味を持っていただきました。


もし、あなたもNさんと同じように

不動産投資の成功をめざしていて

悩みやカベにぶち当たっていたら

どんなことでもかまいませんので

質問コメントを残してくださいネ。


スカイプでのご相談も大歓迎です。

もちろん無料で対応いたします。


また、私の不動産投資の知識や経験を

伝授する塾に興味がある方も

是非、以下のリンクからコメントを残してくださいね。

塾の詳細など別途ご連絡します。


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また明日メールしますね
 



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つながり(絆)の基地でありたいという思いから。

ベース:Base=基地 ネクサス:Nexus=つながり、絆



◆自己紹介です。

私は実はメーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の検討や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

その知識と経験を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年間で
自己資金を使わないオーバーローンの
融資を獲得することにより
1億円台のRC物件を2棟取得することができました。

さらに昨年年末に合同会社を設立して
4棟めの水戸のRC物件を契約して
現在決済に向けて動いているところです。


それを合わせると
大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC3棟 合計 4棟72戸の規模になり
毎月のキャッシュフローとしては約80万円
得ることが出来るようになりそうです。


このメルマガでは
実際にどうしたら少ない自己資金でも
不動産投資を実現できるのか?

どうしたら安定した
キャッシュフローが実現できるのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


あなたのコメントや質問などどんなことでも

下記からご連絡いただけるとたいへんうれしいです。


http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/


お待ちしてます!!


本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

感謝、感謝、感謝デス。
  
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こんなもんで3600万円 貸してくれちゃうの? 

仙台の日本政策金融公庫に行って

水戸RC物件の融資契約を完了させて

きました。


朝9時の開店と同時に支店に行き

ほんの15分で終了。



融資契約の書類にポンポンと

設立した法人の名前のゴム印を押し、

法人印と私自身の実印を

ポンポンと押して、

準備した2万円の印紙を貼って

お終い。


きわめて事務的でした。


こんなもんで3600万円

貸してくれちゃうの?って感じです。


それと、

始めて「社長さん」と呼ばれてしまいました(笑)。


夜には媒介する不動産会社

営業担当のYさんから

決済の日の具体的な動き方の相談電話。


都銀M銀行の地元支店の部屋が

借りられなかったということで

市内の関係する不動産会社の一室を

使うことに。


朝、私の自宅にクルマで迎えに来て

くれるそうな。

M銀行地元支店で現金を私の法人口座から

引き出してから不動産会社へいくことに

なりそうです。


現金で決済するのは初めて。



途中、強奪されないよう気をつけねば・・。



決済の日が見えてきて

動きが一気に加速して来てます。


早く一連の手続きを終えて

安心したいと思う反面、

この緊張感は嫌いでないと感じるから

不思議なもんです。




それでは。


また明日メールしますね
 



◆◇◆ セミナーを開きます! ◆◇◆


あなたはいま不動産投資を実現し

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あるいはすでに物件を持っていて

さらに拡大したいと考えていますか?


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3月15日に東京で開きたいと考えています。

詳細は追ってご連絡していきますので

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決済の日が決まった。

水戸RC物件の決済の日が決まりました。


来週の週中の日に

法人口座を作った都銀M銀行の

茨城の私の地元支店で

ということになりました。


会社を休んで仙台から茨城に帰り

その日に臨む予定です。


売主さん、司法書士、媒介する不動産会社の

Tさんそして私が一同に会する訳ですが

私にとって決済の日は

これで4回目とはいえ

なんとも言えない緊張感を感じますね。



私は仙台単身赴任という状況で

物件は水戸にあり

銀行融資も途中目論んだ地銀がダメで

取得できないかと思いましたが

結果としては法人も設立でき

法人名義での取得。

さらに融資期間も20年で固定金利、

そのうえリフォーム用のローンも組めて

実質オーバーローン。



その前提で現状全14戸中6戸稼働の状態で

キャッシュフローは月約10万円になります。


仮に空室の1K8戸が付近の水準と比較して

格安の25000円という賃料想定で埋まり

満室になれば20万円が加わり合計30万円。


そのうえ積算評価が売買価格3600万円の

ほぼ2倍という好条件。


我ながらすごい物件だと思います。


不動産価格の上昇が言われて久しいなかで

よくぞこのような物件に巡り合えて

取得できたなと・・・。



早く決済を済ませて

リフォームを実行し

3月~4月の賃貸繁忙期に

スタートダッシュを掛けたいと

考えています。


春が楽しみです。



それでは。

また明日メールしますね
 



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破たんしたらどうしよう。


最初の1棟めを買うときは

破たんしたらどうしようと

思いとても怖かったです。


なので大家になって

家賃収入を確実に得て

悠々と生活している自分のイメージを

強く持とうとしました。


で、

今の私が破たんしそうかというと

とりあえず、

破たんしそうにはありません(笑)。



物事をなにか成し遂げようとするとき

ネガティブな見方やリスクのことを考えて

前に進めなくなってしまうことが

ありがちです。



なので

そのリスクに対しては

打つべき手を打ったうえで

うまく行った時のイメージをしっかりと

描いて前に進もう意識しています。


このイメージの持ち方って

とても大事だと思います。


この考え方、マインドができるように

なってくると

結果は思い描いていることとは

違った形になるかもしれませんが

イメージがカタチになって実現している。


私が最初の1棟めを買うとき

何をイメージしていたか?


「家賃収入を確実に得て

 悠々と生活している自分」

でした。



その2年半後の今の私が

4棟めの物件を手に入れられる

状態になっているのに

我ながら驚くわけです。






それでは。


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2014年02月05日

妻の反対を乗り越えて


不動産投資を始めたいけれど

妻が反対して始められない、

というケースはとても多いですよね。


あなたの場合はどうですか?


私もかつて、妻の反対にあってたいへんな

思いをしました。


夫婦の価値観の違いの

ぶつかり合いとでも

言うのでしょうか。


男である夫として

家族をしっかりと守りたいがゆえに

不動産投資をしようとしているのに

女である妻は

家族がさらされるかもしれない

リスクにばかり視点がいき

頑として賛成してくれない。



いくら理屈を話しても

はなから受け入れようとはしてくれない。


それを繰り返すうちに

ふだんの夫婦の関係が

ギクシャクしてきてしまう。


すんなりと不動産投資を受け入れてくれる

妻を持つ男性はおそらく

少数派ではないでしょうか?


物件選定のカベ

銀行融資のカベ

よりも

妻の反対のカベ

のほうが一番乗り越えにくいかもしれません。


で、私の場合どうしたかというと

何度も何度も話し合った末に

絶対に安全に経営できるという

物件を選定する見極め能力をつけて

格安の高利回り物件を

なんとか手に入れて

実績を作りはじめました。


その1棟だけでは空室リスクに

さらされやすいので

その3か月後にキャッシュフローの出る

RC物件を手に入れて

お金が確実に入ってきて

たまっていく事実をみせることができて

妻はやっと不動産投資の良さを理解し始めた

という感じです。


最初の1棟めは

ある意味「強行突破」でした。


そしてその実績を見せて

徐々に体感として

「不動産投資は割と悪くない。」

という感覚を少しずつ感じさせてきた。

そういう流れでした。


そしていま、妻から出てくることばは

「不動産投資をしていなかったら

我が家はたいへんだったね。」


・・・。



なんとか乗り越えることが出来て

妻も私もひとつ成長して

違う世界を味わえるようになれた。


そう実感しています。


あなたがもし私と同じように

奥さんの反対にあって

不動産投資が始められないでいるなら

私のこの経験のおはなしが少しでも

あなたのお役にたてばいいなあと思っています。



それでは。


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これが不動産賃貸経営の醍醐味!!


引き続き水戸RC物件の進捗報告です。

無事、都銀のM銀行地元支店に

法人口座を開設できてその通帳が

私の手元に来ました。


世の中から私の会社の存在が

しっかりと認められたような気がして

素直に嬉しいです。


そして約束したスケジュールどおり

日本政策金融公庫との

融資契約に進むことができます。



いっぽうで、

賃貸繁忙期に向けて

物件の8室ある空室について

どのようにリフォームしていくか

を考えていかなければなりません。


これもまたとても「ついている」のですが、

媒介する水戸の某不動産会社の

賃貸管理チームとルームデザイナーさん(?)とで

具体的なリフォームプランを作成してくれてます。


仙台に単身赴任していても

すべてことがうまく運んでいる!


こんなことができてしまうのが

不動産投資、不動産賃貸経営の

醍醐味なのでしょう!!


チームとして

この物件を取り巻くプレイヤーが

それぞれ確実に動いてくれています。


ふだんの会社の仕事では味わえない

何とも言えない興奮する感覚です。




それでは。


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2014年01月29日

マンガ版 「七つの習慣」を買いました!

「七つの習慣」って知ってますよね?

きのうコンビニの雑誌コーナーで


「まんがと図解でわかる七つの習慣」


というタイトルが目について

つい買ってしまいました。


ハードカバーの「七つの習慣」は

すでに持っています。


買ったのはかなり昔です。


いつの版かをみてみたら1997年の

初版のモノでした。


ここ数年、それをトイレに置いておき

あちこちを少しずつ読んでいました。


生き方の基本はなるべく

この本に書いてあるように

しようと思っています。


なので、コンビニの雑誌コーナーで

目に留まったマンガ版を

買ってしまったのです。



すべてのことに当てはまる

不変の成功律が盛り込まれているので

マンガ版がどのように表現しているのかが

興味深く、とてもわかりやすく表現されていて、

とてもいい本だと思います。


マンガ版でもハードカバーでもどちらでも

構いませんが

不動産投資を成功させるうえでは

必読の一冊だと思います。



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。


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融資実行は2月初めに。

水戸RC物件の取得の進捗報告です。


昨日、都銀のM銀行地元支店から

口座開設ができることになったと

連絡が来ました。


1週間から10日かかるといわれて

いましたが思ったより早かったですね。


再び家内に支店に手続きに行ってもらって

なんとか晴れて法人口座が獲得できます。


口座条件がそろったので

すかさず日本政策金融公庫と連絡して

融資契約の日程を決めました。


私の地元支店が窓口ですのでそちらと

連絡していますが

仙台の同公庫支店で契約ができるように

段取りしてもらっています。


そして2回に分けて実行される

政策金融公庫の1回目の融資実行は

このペースだと2月のはじめになりそう。


そして私の法人に所有権が移転したのちに

同公庫が物件に抵当権を設定します。


その後に残りの2回目の融資金額が

法人口座に振り込まれる段取りです。


今回の物件は11月末に情報を得てから

ほぼ2か月経過し時間がかかっていますが

その過程ではたくさんのステップアップ、

学びの機会、人との出会いがありました。


あなたにこのメルマガで逐次

お話ししてきましたが

この水戸RC物件の取得のプロセスが

リアルに伝わってあなたの不動産投資の

ステップアップのお役に立てていれば

いいいなあと思っています。



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。


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2014年01月26日

最初の物件は1棟もののほうが・・。

不動産投資を始めるのに

最初に取得すべき物件については、

1棟ものにしたほうが良いと思います。


始めて取得する時、

1棟ものは金額的にハードルが高いため、

1千万以下ぐらいで区分とか戸建てから

始めたいという心情はわかります。


でも運営していくうえで重要なのは

安定した稼働率です。


区分や戸建ては入居の有無次第で

稼働率がゼロか100%のどちらか。


ずっと入居していてくれればいいですが

なかなかそんな訳にはいきません。



入居者はいつかは退去するわけで

それを大前提に考えれば、

最初から複数の戸数のある1棟ものの

ほうがよいことがよくわかると思います。


1棟ものを取得する前提で

物件選定する投資指標の考え方や

融資獲得のスキルを

よく磨いておくことです。


私自身も最初は区分の物件選定を

検討したこともありましたが

やはりキャッシュフローがほとんど出ない。

そして稼働率はゼロか100%。


これは「経営」という視点では

リスクが大きすぎると思いました。


不動産投資は「投資」という言葉で

言われてしまいますが

実際には不動産「経営」です。


そこをはき違えてしまうんでしょうね。


お金をつぎ込むのが「投資」だと考えて

物件が買えて安心してしまってはダメです。


あくまで所有した後の「経営」を

どううまく回していくかを考えることが

とても重要です。


なので稼働率がゼロか100%という

極端な状態には絶対にならない

1棟ものから始めるべきだと思います。



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。


◆◇◆ セミナーを開きます! ◆◇◆


あなたはいま不動産投資を実現し

大家になりたいと考えていますか?


あるいはすでに物件を持っていて

さらに拡大したいと考えていますか?


そんなあなたのためにベースネクサスが

セミナーを開くことにしました!


3月15日に東京で開きたいと考えています。

詳細は追ってご連絡していきますので

予定を開けておいてくださいネ!!




◆あなたのコメントや質問などどんなことでも

下記からご連絡いただけるとたいへんうれしいです。

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◆ベースネクサス(BaseNexus)の由来

 価値ある幸せな人生を築きたい方々の

 つながり(絆)の基地でありたいという思いから。

 ベース:Base=基地 ネクサス:Nexus=つながり、絆



◆自己紹介です。

私は実はメーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の検討や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

その知識と経験を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので
少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年間で
自己資金を使わないオーバーローンの
融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

さらに昨年年末に合同会社を設立して
4棟めの水戸のRC物件を契約して
現在決済に向けて動いているところです。


それを合わせると
大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC3棟 合計 4棟72戸の規模になり
毎月のキャッシュフローとしては約80万円
得ることが出来るようになりそうです。


このメルマガでは
実際にどうしたら少ない自己資金でも
不動産投資を実現できるのか?

どうしたら安定した
キャッシュフローが実現できるのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


あなたのコメントや質問などどんなことでも

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2014年01月22日

決済の日程をいつにする?

水戸RC物件の進捗報告です。


物件決済の日程を決めたいと

媒介する不動産会社から

連絡があったのですが

決済までにいくつかのステップを

踏む必要があります。



現在茨城の地元の街の

都銀のM銀行支店に法人口座を

開設申請中ですが

その口座が開設できるのが

おそらく今週末から来週明け。


その口座ができないと政策金融公庫との

融資契約ができません。



その日取りはおそらく今月末か来月アタマに

なりそうですがまだ確定までにはいきません。


決済の日取りもなるべく

融資実行直後にしよう考えて

決済の日程を決められませんでした。



早く決済の日を決めたいと思いますが、

今は踏むべきステップを着実に

こなしていくしかありません。



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。


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実現し大家になりたいと考えていますか?


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2014年01月21日

知識と経験のシェアを!


私は副業の不動産賃貸経営が

なんとか軌道に乗ってくるにつれて、

ふだんの気持ちの持ち方にずいぶん余裕が

持てるようになってきました。



以前とはまったく比べ物にならない精神的な

余裕というのでしょうか。


「ウツ」になった経験をお話ししましたが

その頃の心境とくらべたら天と地の差です。


ここにたどり着くまでにはそれなりの苦労は

ありましたが、今の状態が実現できたので

その苦労は今となってはいい思い出です。


あなたはいまどのような心境で

日々を過ごしていますか?


以前の私とおなじように、経済的に厳しくて

気持ちの余裕がない状態でしょうか?


あるいは、すでに不動産投資など副業収入が

それなりにあってさらに拡大させたいと

考えていますか?


私の日々のこのメルマガが少しでも

あなたの励みやお役に立てればと

真剣に考えています。


私には不動産投資を実現したいと思っても、

実現できない期間が5年間ありました。


しかし、あなたが本当に実現したい

とおもっているのであれば

そんな長い時間をかけて回り道をする必要はない。


私が回り道してきた時間のなかで

得た経験や知識を少しでも

あなたのお役にたてるようにしたいと

思っています。


この続きはまた次回のメルマガで
 
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キャッシュオンキャッシュリターンって?


なんの投資でもそうですが

投入する自己資金に対して

どれだけのリターンが得られるか、

という視点で投資するかどうかを決めますよね。


それを見る指標が

CCR (Cash on Cash Return:自己資本配当率)

「キャッシュ オン キャッシュリターン」

という指標です。


計算式:CCR=キャッシュフロー/自己資金



自己資金総額に対するキャッシュフローの割合です。



この数字が高いほど投資効率が高いと言えます。

ROE:(Return On Equity ) って聞いたことありますか?

アール オー イー です。


これとCCRって同じことを言っています。

ROI:(Return On Investment)とも言います。



似た指標でROA:( Return On Asset)といのもありますが

これは違いますので気を付けてくださいね。



話を戻すとこのCCRの指標が大きいほど

投資効率が良いということになります。


たとえば100万円自己資金を投資して、

1000万円の物件を900万円の融資を

受けて買った場合1年間にいくら

キャッシュフローがあるかで考えれば簡単ですね。


キャッシュフローが10万円だったら

CCRは10%です。



同じ物件に950万円の融資がついて

50万円の自己資金で仮に同じキャッシュフロー

10万円が得られれば

CCRは20%になりますね。



このCCRが大きければ大きいほど

投資効率が良いというのはとても単純な視点ですよね。




ではあなたに質問です。

物件をフルローンで取得できて自己資金を

使わないで済んでしまった場合

ってこのCCRってどういうことになりますか?


・・・


家賃収入が一定に入って

仮に返済額も変わらないと仮定して

キャッシュフローは一定に得られ

一方自己資金はゼロの場合。


CCR=キャッシュフロー/自己資金(0)


この場合のCCRってどうなりますか。



この辺をまず最初に整理できれば

投資判断のスタートに立てますよね。




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ことができました。


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最初の1棟の取得をすることができました。


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自己資金を使わないオーバーローンの
融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

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現在決済に向けて動いているところです。


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毎月のキャッシュフローとしては約80万円
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2014年01月19日

不動産投資で成功するためには?

水戸RC物件を含めると

4棟合わせた総資産額は3億を

超えることになります。


我ながらある意味すごい金額だなと・・(汗)。


今回の4棟めも結果的にオーバーローン

になってしまうので投下した自己資金は

最初の1棟めのおよそ150万円のまま。


この数字だけを見て

単純にリスクが高いかというと

物件個々の収益性と安全性は

しっかりと押さえているので

そう簡単には破たんしなそうです(笑)。


なんとかこの状態にまで

持って来れましたが

不動産投資で成功するためには

まずは投資分析の知識を得ることが

とても重要だと思います。


そのうえで

投資効果の高くなるような

物件選定と資金調達を組み合わせを

どう実現するか。


このスキルを磨くこと。


投資効果とは

投下した自己資金に対して

どれだけのリターンが得られるか。


投資効果を大きくするためには

自己資金をなるべく少なくし

リターンを大きくする必要がある。


不動産投資は

他人のおカネを借りることによって

自己資金をなるべく少なくして

リターンを大きくすることが

出来る稀有な投資手法。


個々人の考え方やリスク許容度によって

違ってくるとは思いますが

最初はある程度リスクを取りながら

キャッシュフローを拡大して

徐々にB/S(貸借対照表)を

改善していくことが重要。



当然取得した物件については

リスクを少なくするためのあらゆる手を

打っていく。


稼働率の向上はもちろん

運営経費の極小化

融資金利の極小化。


ただその積み重ねを

しっかりと

しっかりと

実践していくこと。


ふだん会社仕事で言っていることと

まったく同じだけど

その場合はなぜか楽しく感じない。


自分のこと、自分の会社のことであるが故

ほんとうに楽しく感じるわけで。



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。




◆もし、このメルマガ読者の皆さんで

不動産投資の実現の糸口が

つかめないでいる方がいたら

遠慮なく私にコンタクトくださいね。


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それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年ほどの間に
自己資金を使わないオーバーローン
の融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC2棟計3棟58戸の規模になり
毎月キャッシュフローを60万円
得ることが出来るようになりました。



このメルマガでは
実際にどうやって少ない自己資金で
不動産投資を実現するのか?

安定したキャッシュフローを
どうやって実現するのか?

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もし、私の不動産投資の経験に興味を持ち

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賃貸繁忙期に向けてスタート。

2棟め仙台物件は23戸あり現在満室ですが

2月末に一部屋退去の連絡が管理会社から

ありました。


年が明けて世の中は徐々に

転勤入学シーズンになっていきますので

賃貸物件の入退去の繁忙期に突入です。


現在決済に向けて取組中の水戸RC物件も

リフォームされず募集もされていなかった

空室が8戸あります。


決済前ですがその空室リフォームを

どのようにするかについて行動開始中。


リフォームは単身の若い人に受けるような

デザイナーズの雰囲気を創りあげられるように

します。


そのためのリフォーム資金の調達も

日本政策金融公庫でできることになり

さっそくその借り入れ申し込みもしておきました。


結果的にこの水戸RC物件は

オーバーローンで取得できてしまうということ

になります!?



決済の日が楽しみです。


そして早く部屋を仕立て上げて

3月4月の繁忙期に一気にスタートダッシュ

と行きたいと思います。



この続きはまた次回のメルマガで
 
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2014年01月18日

都銀の支店はどこがいい?

設立した合同会社の銀行口座を

開設しようと仙台の某都銀の支店に

行ってきました。


この都銀は私の地元の街にも支店が

あります。


どちらの支店で開設すべきか迷いながら

まずは仙台支店に行ってみたのですが、

結局窓口に行ってみると

設立した法人の事務所などの住所が

仙台にないと仙台支店では口座開設

できませんとのお言葉・・。


仙台支店で開設できれば

もしかしたら私の仙台物件の

やがて融資借り換えなどにつながるかもしれない

などと淡い期待もあったのですが・・。


もう私の茨城の地元支店で開設するしかありません。


いづれ仙台単身赴任が終われば

地元支店に開設しておいたほうが

のちのちにはよいという考えかたで

行きたいと思います。


なるべく早く口座を作らないと

物件の決済ができないので、

家内に地元支店に行って

開設してもらうようにしました。


さっそく必要な登記簿謄本と会社印、

印鑑証明などの一式を速達で郵送。


単身赴任では妻との連携がモノをいいます。

口座開設の申請後1週間から10日ほど

で開設できるそうなので1月末にはなんとか

間に合うかな。


銀行口座ができればあとは踏むべきステップを

踏むだけデス。




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2014年01月17日

「心の持ち方」

あなたが不動産投資ができるかできないか。

つまり最初の1棟めを取得できるかできないか。


そこには大きなカベがあると思います。


それを乗り越えるには

「心の持ち方」がとても重要。


最初の1棟めを取得するために、

強烈に不動産投資をしたいとまず思うこと。


そして、自分の状況がどんな不利な状況でも

そこからどうすれば這い上がれるかを

諦めずに考え続けること。


自分ひとりで考えるのではなく

積極的にセミナーや、すでに不動産投資を

実践している人の中に入っていくこと。


こういうことを続けていると

実現へのヒントが見えるようになってくるはず。


ヒントが見えるかはどうかも

「心の持ち方」ひとつで

そこにヒントがあっても見えないかもしれない。


ヒントが見えるようになるためには

ポジティブに物事を考える姿勢が重要。


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8年前に「ウツ」になりました。

私は8年前に「ウツ」になってしまい

かなりつらい経験をしました。


その当時は、やはり初めての単身赴任中で

業績不振にあえぐ工場にいて

仕事の負荷も多く、さらに人間関係に苦しんだり

さらに家計も苦しかったりして

悶々と時間経過しているうちに

休日は土日ともに寝込んでしまう日々

になっていました。


心療内科に駆け込んで、「ウツ」を診断されて

1か月近く会社を休んで薬を飲んで

辛うじてその状態から抜け出すことができました。


それ以降、会社の中での

処遇はよくありませんが

それをきっかけに会社だけに

頼る人生から脱出したいと

強烈に思うようになりました。


その当時からなんとか

不動産投資を始めようと考えはじめ、

苦節5年やっと最初の1棟めの取得に

たどり着きました。


いま振り返ると、

「ウツ」から回復して1棟めにたどり着くまでは

最初は「心の持ち方」の基本ができておらず

早く1棟めを取得したいと

焦る気持ちが先走っていたと思います。



そんななかで、好きなDIYで木工家具を作ったり

自宅の外壁塗装を自分ひとりでやり遂げているうちに

「心の持ち方」がうまくコントロールできるように

なってきて、1棟めにたどり着くことができました。


そして現在4棟めを取得しようというところに

来ることができています。


現在は仙台に単身赴任中ですが、

「ウツ」になったころの気持ちと比較すると

まったく次元が違います。


副業収入があることで会社の中でも

自信を持って立ち振る舞うことが

出来るようになりました。


8年前の私とは劇的に違っている

と思います。



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2014年01月14日

法人銀行口座開設?

水戸RC物件の決済に向けて

設立した合同会社の銀行口座を

開設しなければなりません。


日本政策金融公庫には

直接口座を開設できないので

どこの銀行にするかを決める必要があります。


仙台単身赴任の現状と

将来、茨城を中心として不動産賃貸業を

拡大させていくという方針に会う

前提でどこの銀行が良いか。


候補としては、私の地元の街に支店がある都銀か

仙台にも支店がある茨城のNo1地銀のいずれか。




私が今回法人を設立した目的は

まず第一に将来の節税のためですが

二番目の目的は物件を拡大していくための

融資戦略上、法人をたとえば

今後取得する物件に合わせて

複数作っていくことによって、

複数銀行からの融資を得やすいようにしたい

という目論見があります。


今回の水戸RC物件の次の物件を

取得しようとしたとき、

当然節税を考えて法人で取得すべきと

考えていますが、

融資を獲得していくうえで

銀行目線に対しては

個人所有の物件情報は開示するしかありませんが

法人融資を得ようとする物件以外については

なるべく見えないようにしたほうがよい

とのアドバイスを受けています。


今回の水戸RC物件については

積算評価が物件価格の約2倍という

銀行からみたらとても安全な物件で

あるにもかかわらず

私に対して地銀が融資NGだった主な理由は

2年半の間にすでに3棟取得していて

ペースが速すぎるということでした。


やがて茨城No1地銀から

法人融資を獲得できるようにするためには

今回の水戸RC物件については

現時点ではその銀行が

把握できないようにしておいたほうがよい

と考えれば、都銀で開設すべきという

結論になります。


最終的には次の物件獲得の際の様々な状況で

この目論見通りにはいかないかもしれませんが

基本的な考え方をしっかり整理して

今回の法人口座を開設する銀行を都銀と

決めてみました。


明日以降、実際に口座開設を

実行していきたいと思います。



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。




◆もし、このメルマガ読者の皆さんで

不動産投資の実現の糸口が

つかめないでいる方がいたら

遠慮なく私にコンタクトくださいね。


きっとお役に立てるのではないかと

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私は実は、メーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の考え方や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

それらの知識を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので
少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年ほどの間に
自己資金を使わないオーバーローン
の融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC2棟計3棟58戸の規模になり
毎月キャッシュフローを60万円
得ることが出来るようになりました。



このメルマガでは
実際にどうやって少ない自己資金で
不動産投資を実現するのか?

安定したキャッシュフローを
どうやって実現するのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


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2014年01月13日

夏ぐらいまでには

水戸RC物件については、

店舗事務所が2戸と1K X 12戸がありますが

現在1K の部屋 8 戸が空室です。


いや、空室というかリフォームされていないまま

募集されていなかった部屋が8戸あります。


なのでこの部屋のリフォームを決済とほぼ同時に

スタートさせて、3月、4月の入居シーズンに

備える必要があります。


この辺についてもぬかりなく進めていきたいので

リフォーム資金の調達準備を開始しなければ。


日本政策金融公庫に年末面談に行った際、

その融資も最大400万可能とのことだったので

その手続きについても週明けに確認していきたい。


フルローンの融資プラス400万で

実質オーバ―ローンにできると言うこと!


表面利回り19.7%のこの1Kの部屋の想定賃料も

25000円前提と、これまたかなり安全サイドの想定で

少なくとも3000円ぐらいはアップしても

充分貸せるのではないかと思っています。


若い単身者向けの

ちょっとセンスある部屋に仕立てて

夏ぐらいまでには満室にしたい!


立地も水戸のなかでは

単身者としてはかなり魅力的な場所なので

どのようなペースで入居者が決まっていくか

正直とても楽しみです。


仙台単身赴任でなく、茨城にいれば

しばらくはこの物件のDIYリフォームなど

ものすごくやりたい心境。


専業大家になって、物件リフォームをDIYで

実行して入居者募集!

そんな身分に早くなれないかな・・・。



この続きはまた次回のメルマガで
 
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2014年01月12日

決済に向けて一気に動き出した。

水戸RC物件について融資申請していた

関東某地銀の返事が来ました。


残念ながらNG。


したがって、

すでにOKとなっている日本政策金融公庫融資

で進めることが決定です。


某地銀NGの理由としては

地銀テリトリーの問題が第一で

時期的に融資目標が達成できていて

強いてこの案件をOKする理由背景に

多少の無理があるというようなことでした。


かりにOKでも政策金融公庫融資条件より

良い条件になったかどうかはわかりませんが

正直残念ではあります。


でも、これで迷うことなく日本政策金融公庫で

進めることができます。


まずは設立した合同会社の銀行口座をどこにするか。


私の今の仙台単身赴任の状況や、

将来的に茨城を基盤として行くうえで

都銀口座か、茨城のNo1地銀のJ銀行の

いずれかでいこうと思います。


税理士さんにも相談しつつ

今日明日で銀行を決めて来週さっそく

行動しよう。


そしてもう一つは日本政策金融公庫の

融資総額が、2回に分けて融資されることを

どう乗り切るか。


同公庫は私に物件の所有権が移転して、

抵当権を設定したのちに2回目の残額の融資が

実行されます。


これに対応するには、短期のつなぎ融資で

資金調達するか、売主さんに頼んで総額を

支払わない段階で所有権移転させてもらうか

のいづれかが必要。


媒介会社Tさんがなんとか後者でいけるよう

売主に頼んでみるとのことですので

それが実現できるよう、

期待したいと思います。


決済に向けて一気に動き出した感じです。



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2014年01月11日

あなただったらどう考え行動しますか?

現在取得しようとしている水戸RC物件について。


この物件は売値3600万円で融資は日本政策金融公庫で

フルローンOKの返事をもらっています。


つまり、

購入時の諸費用のおよそ250万円を

用意できて行動さえすれば

あなたでもこの物件は買えた、

ということです。


そしてこの物件で獲得できるキャッシュフローは

表面利回り19.7%なので、

返済期間20年、金利を2.4%と

仮定して満室想定で年間およそ300万円。


すぐに満室とはいかないかもしれませんが

およそ1年かからずに拠出した自己資金は

回収でき、そのあと満室を維持できれば

300万円のキャッシュフロー。

つまり月額25万。


どうでしょうか?


この物件はまず、3600万円という値段で

1棟もののRCマンションとしては格安で、

かつ19.7%の高利回りであること。


そして、築年数が21年ということで

日本政策金融公庫の融資でも

返済期間が最長の20年、

その結果このキャッシュフローが実現できる。


3600万円の値段ってあなたはどう感じますか?


高いと感じますか?

安いと感じますか?


手ごろな土地付きの家一軒分という値段か

と思いますが、それで1棟マンションの値段です。


そして250万円があればそれが所有できて

年間キャッシュフローが300万円・・・。


私の話としてではなく

あなただったらどう判断し取得したいと考えるでしょうか?


あなたのその判断と、そのあとの行動で

取得できるかできないかが決まってくるわけですが、

あなただったらどう考えるでしょうか?


よろしかったらあなたの考えを聞かせてもらえませんか?

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2014年01月09日

続くときは続くもの・・

水戸RC物件の年明けの進捗を書きたい

ところですが今のところ特にはないため、

今日も大家の部屋探し話の続きです。


続くときは続くもので

東京三鷹にある大学の2年の長女の

部屋探しも5月の連休にしました。


というのは、入学時から入っていた

大学構内の寮を出たいと言い続けていて

親としては、環境もよかったその寮に

居続けて続けて欲しかったのですが、

長女に根負けして部屋探しをすることに

なってしまったのです。


私が4月に仙台転勤後、

まだ落ち着かない時期でしたが、

家内と娘と私3人で

5月の連休に予定を合わせて

再び大家の部屋探しです。


親として拠出可能な賃料帯条件を言い渡して

長女に事前にネットで物件探しをさせて、

連休に仙台から東京に再び部屋探し行脚。


娘の部屋条件の希望として

トイレ、バスが分かれていることは当然として

独立した洗面台がある物件という

ある意味わがままな主張がありました。


5月の連休中のピンポイント日程での部屋探し。


長女が事前にめぼしい物件をピックアップして

営業している賃貸ショップに内見のアポを入れて

当日いくつかの物件を実際に見てみると


娘の部屋の希望条件では合致しても

賃料条件で合致しない。


賃料条件は合致しても

娘の部屋希望には合致しない。


賃料条件はやはり一番の優先事項になりますが

その条件で内見した部屋では娘が納得しない。


その日一日では思うような部屋は

見つからないかと諦めかけたのですが、

長女の根気で最後に訪ねた賃貸ショップで

賃料条件も部屋条件も合致し、

おまけに大学に至近の立地のベスト物件を

探し当てました!


部屋探しは、探す方も必死な思いであることが

身をもってわかりましたし、

その賃料帯に対して、部屋内容がその賃料以上

の価値提供をしていること、

(例えば今回の娘の希望の独立洗面台付き)

があれば即座に決まるのだなということが

実感をもって分かりました。


まったく当たり前のことながら

大家としての目線だけで考えていると

その当たり前のことをないがしろにして

入居者を獲得しようとしていることが

ありがちです。


まさに反面教師的な体験の連続でしたが

大家としてはとても「ついてる」なかなか

得がたい経験でした。




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大家の逆の立場の気持ちとは?

昨年の3月に仙台への単身赴任が決まり

大家でありながら自分で賃貸住宅を

探すことになってしまいました。


私のお客さんである賃貸住宅をさがす人というのは

いったいどのような行動をとるのか?


大家としては逆の立場の気持ちがよくわかる

とても得がたい経験で、とても「ついてる」

状況だと解釈したわけです。


そして当たり前に開始したのが

賃貸物件情報サイトで私の希望するエリアの

希望する賃料帯の物件探し。


仙台はご承知のとおり震災後は

津波被災地の方の仮設住宅に宮城県が

約18000世帯の賃貸住宅を借り上げ住宅として

提供しているため基本的に物件供給が枯渇しています。



さらに3月という時期も重なりサイトでめぼしい

物件をなんとか見つけて問合わせても

すでに他の方に入居が決まってしまっていることが

ほとんどでした。


とにかくあらゆるサイトをくまなく探すことを

余儀なくされました。


ここで大家としての学ぶべきポイントは

基本中の基本ですが自分の物件をいかに多くの

物件情報サイトに掲載されるようにしておくか

ということ。


そして、その地域のその物件の間取りに見合った

賃料帯に設定しておくべきということです。


大家としては自分の物件は少しでも高く貸したい

わけですがその地域の賃料水準を外してしまったら

いかに情報サイトに掲載されても、かなりの確率で

スルーされてしまいます。


仙台の今の状況は、日本の他の地域の賃貸物件の

状況とはかなり異なりますが

知らない地域に物件を探す人の行動パターンは

基本的にはほとんど同じだとおもいます。


大家として自分の物件に空室ができたら

入居希望者がどのようにしてその部屋の情報に

たどり着くかを常に意識しておくべきだと

いうことです。




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大家が自分の部屋探し!?

昨日の単身赴任大家話の続きです。


たまたま昨年4月に

仙台に単身赴任となりましたが

その仙台には私の物件があります。


仙台転勤が決まったとき、

真っ先に自分の物件の部屋に住むことが

脳裏をよぎりました。


でも、そんな時に限り

その数日前にちょうど空いていた

部屋に入居が決まったと連絡を

受けたばかり・・・。


大家が住む部屋がない!!

という笑うに笑えない状況。


でも、仮に私が自分の物件に住む場合

会社が借り上げ社宅にするという流れなので、

賃貸契約書上に大家の私の名前が

出てきてしまうことにそのあと気づきました。



会社に不動産賃貸の副業があからさまに

分かってしまうことになります。


やはり自分の物件に空室があっても

そこには住むべきではないという

判断となりました。


単身赴任する土地に物件があるっていう状況も

奇遇といえば奇遇で、普通はそんなことには

ならないと思うんですが、

「つきすぎている」のかもしれません(笑)。


そして、せっかくの機会なので

大家目線ではなく、入居者がどのような

目線や行動をするのかという体験を

しっかりしてみようという気になって

部屋探しをしました。


これは、大家をする上でとても

得がたい経験でした。


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単身赴任大家って!?

お正月休みに物件に行こうと思っても

結局行けないでお正月休みもおしまい(涙)。


いつも何かしらDIYで

物件の価値改善的なことが

したいと思うのですが

単身赴任の身ではなかなか本腰を入れた

DIY作業が出来ないので

せいぜい物件に行って周りを眺めたりして

様子を観察する程度になってしまいます。


一方でふだん留守にしている我が家の

メンテナンスや雑事が結構あるので

時間を充分に確保できない悲しい現実(?)

もあります。


やはりその辺は単身赴任のハンディーですね。


そういえば単身赴任のサラリーマン大家さんって

どのくらいいるのかしらん??


っと気になってGoogleでググってみたら

『単身赴任大家の記録』

http://ameblo.jp/denden307/

という北海道の方のブログがありました。


結構いらっしゃるのかなと思いましたが

意外とブログまで書いて情報発信する方は

少ないのでしょうかね。


私も『単身赴任大家』というポイントを

前面に出して売り出してみようかしらん!?


単身赴任で大家をしていると

メリットデメリットそれぞれ

あると思いますがサラリーマン大家の場合は

どちらかというとデメリットのほうが

多いでしょうか?


例えば、大家をやっていると様々な

郵便物が来ますがそれを自宅に送っておいて

もらうべきか単身赴任先にしてもらうか?


私の場合、単身赴任先に送ってもらっている

モノもありますが、結局全ては徹底できず

自宅だったり単身赴任先だったり

してしまっています。


書類ファイルは、すぐに見返せるように

単身赴任先に全て置いてあるので

自宅に戻った時に自宅に来たものを

単身赴任先に持ち帰ったり

家内に転送してもらったりしてますね。


なので、なかなか機動的に

整理しきれなかったりしていますが、

とにかく全てを無くさないように気をつけて、

時間があるときに集中してファイリング

するようにしています。


そんな些細な動作を、

ほかのの単身赴任の大家さんは

どうしているのかな??と聞いてみたいものです。


いっぽうで、メリットは一人の時間が多いので

本をじっくり読んだり、こんなメルマガでの

情報発信がしやすいことぐらいでしょうか?


昨年4月に単身赴任生活を開始した当初は

なかなか慣れずにストレスばかり感じていましたが

最近ようやく自由に動けるようになってきて

4棟目も年明け早々に決済できそうだし

意外と単身赴任、イイかもです!?



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2014年01月04日

職場から直線で200メートル!?

サラリーマン大家のベースネクサスです。


3棟目の話の続きです。

この物件が自宅からクルマで5分という立地は

お話している通りですが、

もうひとつ重要なポイントがあります。

それは家内の勤め先から直線距離で

200メートルほどの場所に位置しているという事。


このことで、

家内も日々この物件の存在を

意識するようになり、

この物件の日々の様子や

賃貸付けのアイデアなどを発言するように

なってきてくれたのです。


不動産を所有してみると

皆さんも経験すると思いますが

物件を日々目にしていれば

おのずと愛着がわいてくるものです。

物件が可愛くなってくるのです。


家内も同じような心境になってきてくれたのが

私としては正直嬉しかったわけです。


私が不動産投資をはじめようとしたころ

借金は嫌いで大反対!

と言っていたわけですが

それを思い起こすと感慨深いものがあります。


このメルマガ読者の皆さんの中にも

奥さんの反対で不動産投資が始められない方が

いるのではないかと思いますが

私のこの経験が少しでも参考になればと思います。


なるべく奥さんの意識に入ってくる物件を

取得してそれが家計の大きな助けになる

という状況を作れれば鬼に金棒という感じですね。


もちろんキャッシュフローシミュレーションで

条件をクリアする物件でなければ

絶対だめですけどね。





この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。


◆もし、このメルマガ読者の皆さんで

不動産投資の実現の糸口が

つかめないでいる方がいたら

遠慮なく私にコンタクトくださいね。


きっとお役に立てるのではないかと

思います。


お問い合わせ先:

http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/

お待ちしています。




◆自己紹介です。

私は実は、メーカーの経理マンです。

本業では、会社の中の設備投資の考え方や
稟議の審査をする仕事をしていますので
投資分析に関してはそれなりの知識と経験
があります。

それらの知識を不動産投資に有効に活用する
ことができました。


また、DIYが大好きなので
少ない自己資金のなかで、
そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年ほどの間に
自己資金を使わないオーバーローン
の融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC2棟計3棟58戸の規模になり
毎月キャッシュフローを60万円
得ることが出来るようになりました。



このメルマガでは
実際にどうやって少ない自己資金で
不動産投資を実現するのか?

安定したキャッシュフローを
どうやって実現するのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


もし、私の不動産投資の経験に興味を持ち

なんでもいいから質問してみたい方はぜひ

下記から連絡ください。


http://my.formman.com/form/pc/d6uJxDO1bJ2OhTym/


お待ちしてます!!


本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

感謝、感謝、感謝デス。

  
Posted by basenexus at 08:35コメント(0)トラックバック(0)

3棟目「ついてる、ついてる」現象!

昨日のメルマガで自宅からクルマで5分の

3棟目物件の話になりました。


せっかくなので今日もこの3棟目の話を

続けたいと思います。


この物件を取得するときは

当初こんな自宅に近い物件を取得しようなどとは

微塵も考えていませんでした。


3棟目取得を検討していたときは

群馬にいい物件があるとの情報を得て

茨城から群馬県伊勢崎市に午前中仕事をしたあと

会社の半日年休を取って午後からクルマで

物件の確認に飛んで行ってみたものの

1階店舗の収益割合が多かったりして断念。


その直後に2棟目でお世話になったIさんから

名古屋にいい物件があると紹介があって

1泊で新幹線で名古屋まで行き物件確認。

コンクリート打ちっぱなしのかっこいい物件で

S銀行融資もOKの状況となりほぼ契約直前まで

コマが進んだものの物件立地がいまひとつ

賃貸付けには弱そうで

やはり名古屋との遠隔での空室対策は

かなり難しいと判断し

直前で取得キャンセルしてしまいました。



これでIさんとの関係も

かなり悪化してしまったものの、

名古屋物件の数週間前に

私の自宅からクルマで5分という物件の情報を

Iさんからもらっていたのですが

ハナから賃貸つけが弱いと思い眼中になかった

その地元物件を再検討してみる気になったのです。


そう思って考え直してみれば

自宅に近いため付近地の状況は

熟知していることや、

構造はRCで築17年と築も比較的浅く

積算も売価の8900万円以上出ていて

表面利回りで12.9%と悪くないことなど、

この物件が客観的にいい物件であることに

いまさらながら気がつき

急遽買い付けを入れて取得する方向で

動くことにしたのです。


取得希望の2番手もその前後で現れたようですが

結局私が取得できることになり

2012年10月に決済の運びとなりました。


この物件には昨日お話した大きな「物置き」以外に

表面利回り計算の収益対象に入っていない20坪ほどの

ダンスホールがありました。


前のオーナーさんがダンスが趣味で、

物件を建てるときにその趣味用に

作ったらしいのですが、

頑強な構造の部屋で鏡張りの一面壁があったり

防音仕様になっていたりとダンス練習や、

バンド練習にはもってこいの空間になっています。


そんなダンスホールになんと幸運にも

ダンス教室を主宰するテナントさんが

私の仙台転勤直後ぐらいに現れたのです。


その結果実質的な表面利回りは13.5%に

なっています。


これも私の「ついてる、ついてる」現象の

ひとつになっているのです(笑)。



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。


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の融資を獲得することにより
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元旦の朝、菩提寺へお参り。

元旦の朝は、実家の菩提寺に親戚と一緒に行って、

お坊さんに新年の祈祷をしていただきました。

そしてご先祖さまと父親の眠るお墓にお参り

して新年のスタートです。


お堂でお坊さんのお経を聞きながら

静粛な気持ちになって新年の目標達成を

心に誓ったのですが、元旦の菩提寺での

決意はひと味もふた味も違う気がします。



さて話はこのメルマガのテーマである不動産

賃貸経営の話になりますが、年末の30日に自宅から

クルマで5分の3棟目物件に行き、

自宅のセカンドカーのタイヤをスタッドレスに

交換してきました。


というのは3棟目の1階が駐車場スペースとなっていて

前オーナーが設置した結構大きな大家専用の物置があり、

そこにタイヤを保管しているのです。



自宅に近い物件のため、大きな物置小屋は

自宅用に利用しない手はありません。


自宅敷地内の物置もあるのですが、

タイヤなど普段は全く使わないガサばるものを

保管するには持って来いという状況です。



タイヤ交換には絶好の駐車スペースなので

DIYで行うには最適の場所。



物件が自宅に近いことで、

付帯設備を自宅用に活用しており

これも不動産賃貸経営をしていることの

大きな「余録」となっています。


そのタイヤを交換している時に、

クルマを駐車しに来た入居者の方と

何気ない会話を交わしてきました。


4WDの古いジープタイプのクルマを乗っている

学生さんでしたがクルマの話など、

その何気ない会話がとても楽しく感じて

大家として、安価で良質な住環境を提供しているという

社会的な貢献をしっかりしているのだと

実感してきました。



この続きはまた次回のメルマガで
 
お話ししますね。


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ことができました。


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そのDIY経験を生かした自宅の戸建の外壁塗装を
実行して100万円ほどの節約を実現しました。


それで節約できた100万円をスタートに
最初の1棟の取得をすることができました。


さらに1棟取得後の1年ほどの間に
自己資金を使わないオーバーローン
の融資を獲得することにより
RC物件を2棟取得することができました。

大家になって2年半ほどの現在では
鉄骨1棟、RC2棟計3棟58戸の規模になり
毎月キャッシュフローを60万円
得ることが出来るようになりました。



このメルマガでは
実際にどうやって少ない自己資金で
不動産投資を実現するのか?

安定したキャッシュフローを
どうやって実現するのか?

私の経験や実践の考え方を
お伝えしていきたいと思います。


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2014年01月01日

新年にやりたいことは!?

あけましておめでとうございます。


2014年のスタートです!!


皆さんはこの一年はどのような前進の

計画を立てていますか?


私は、当然不動産賃貸経営の安定と拡大を

さらに前進させるための具体策が

大きな柱となります。


1月はお話している水戸RC物件の

関東某地銀の融資結果を得て、

最終的に日本政策金融公庫か

その地銀でいくのかを判断したうえで、

物件決済は1月下旬になりそうですが

まずはそれを決着させることです。


そして水戸RC物件の空室対策が

次のステップですね。


全14戸中、1K X 8戸が空室ですが

水戸市役所に歩いて1分というような立地なので

基本的なリフォームをして

賃料設定を付近地水準にすれば

おそらくあまり苦労せずに

リーシングできると目論んでいます。


リフォームを2月から3月で完成させられれば

入居シーズンの4月にはそれなりの稼働が

見込めるのではないかと考えています。


何かしらの問題やトラブルも

潜んでいるかもしれませんが

なんとか乗り越えていきたいと思います。


水戸RC物件が落ち着く5月ごろには

もし融資が関東某地銀で行ける場合は、

日本政策金融公庫の融資枠が残るので

それを有効に活用し次なる物件拡大を

目指したいし、確定申告3期の実績が出来て

それを引っ提げて

茨城地銀に再度チャレンジしてみたいですね。


また、既存物件の特に3棟目地元RC物件の

融資借り換えも当然動きたい!



次から次とやりたい事が浮かんできます。


それをしっかりと紙に書いて、具体的な

ステップを計画している新年のスタートです!


いずれにしても、

このメルマガも頑張って書いていきたいと

おもいますので応援よろしくお願いいたします。



皆様、本年もどうぞよろしくお願いいたします!!

  
Posted by basenexus at 15:21コメント(0)トラックバック(0)
2013年12月31日

政策金融公庫の隣のブースでも・・‏

水戸RC物件の融資手続のため

私の地元の日本政策金融公庫に行ってきました。


朝9時過ぎに訪問予約をしていたのですが

その時間に行くと

さっそく相談ブースに通されましたが

隣のブースからどうやら私と同様、

不動産物件への融資の面談のような会話が

聞こえてきました。


『前のオーナーさんが80歳のご高齢で、

 自主管理をされていて・・・ 』



いまどきの日本政策金融公庫は

不動産賃貸業の融資申し込みだらけなのかしらん??



そんな私の本日の訪問の趣旨は

新しく設立した合同会社への

融資のため、一度面会に来てほしいとの

先方のご指示にしたがって

茨城に帰省する日程として年末の最終営業日に

訪問したわけです。


担当者は30代後半から40代ぐらいの課長代理

の方でとても真面目そうな話ぶりです。


水戸RC物件の賃貸状況の確認や

抵当権設定後に2回目の全額融資となることの

つなぎの資金調達はどうするかなど

想定された質問がいくつかありました。

また別途リフォーム資金も最大400万ほど

融資を受けられそそうな説明があったので

そこも本日の大きな収穫でした。


そして、先日このメルマガに書いた

預金通帳をお見せしました。


所有物件の賃料の受払口座と

生活資金用の口座通帳など

今日が給料日なのでその一行のため

訪問直前に近くの銀行支店で

記帳していきました(笑)。



年明け1月の中旬ごろに同公庫内の

決裁を受けた後

正式な契約となるそうです。

正式契約のサインは仙台の同公庫支店で

できるとのことで

仙台単身赴任のハンディをまったく感じません!


年明けはこの水戸RC物件の

正式な取得に向けてなにかと忙しそう。


楽しみな年明けです。



  
Posted by basenexus at 06:06コメント(0)トラックバック(0)
2013年12月30日

12月に大きく前進する。‏

今年年初に立てた不動産投資関係の目標は

法人設立と既存物件3棟の満室実現、

そして新たに2棟取得することでした。


ところが2月に本業サラリーマンの

仙台転勤の内示を受けて

以降はその準備に忙殺され、

4月の転勤以降はその生活や

新しい仕事に慣れるのに精一杯。


9月ぐらいまでは仕事や新しい人間関係が

正直とてもしんどくて年初に立てた目標どころでは

ありませんでした。


10月あたりから多少気持ちの余裕が生まれてきて

まずは既存物件の満室を目指して

特に3棟目管理会社を頻繁に訪問して

社長さん店長さんとの雑談作戦に努めました。


物件拡大に関しては、

今年は無理なのではないかと

思い始めていたのですが

無理は無理でも、行動だけはしておこうと

水戸に今回お話している物件とは別なものを

サラリーマン仕事の静岡への出張の帰りに

スケジュールを無理やり組んで

見に行ったのですが

担当営業マンが全く反応せず、

不発に終わっていました。


やはり今年は無理だろうと思っていた

11月30日夕方

今回取得しようとしている物件の

情報メールを受け取り、

24時間以内に仙台から水戸に飛んで行って

物件確認。


あれよあれよという間に、法人設立と融資内諾、

物件売買契約まで実現してしまいました。


所有物件に関しては12月になって

3物件全て満室とまではいかないまでも

3棟58戸中空室は2戸というところまで

たどり着きました。


今年1年を振り返ってみると

12月になって大きく前進できたことに

自分でも驚いています。


そして月並みながら、

諦めないことの大切さをしみじみと思うわけです。


皆さんはこの1年を振り返って

いかがだったでしょうか?

  
Posted by basenexus at 21:02コメント(0)トラックバック(0)
2013年12月29日

預金通帳を持ってきてください。‏

年内の不動産投資関係の活動として

水戸RC物件への融資実行のため

30日に日本政策金融公庫との面談予定があります。


新規に私の法人への融資を受ける前提で

先方の担当者とお会いしてきますが、

以下の資料の持参指示がありました。


1. 運転免許証

2.既存住宅ローンの返済予定表

3. 主要な銀行預金通帳



運転免許証は当然として、

主要な銀行預金通帳というのが

仕方ないとはいえなんとも気の思い指示ですな。


ご指示を受けた電話の際に

ずうずうしくも

「参考までに聞かせて欲しいのですが

 銀行預金通帳を見る目的はどういったことでしょうか?」

と聞いてしまいました。


担当者曰く、


「全てはお答えできないのですが、

 金融資産の状況の確認と、

 主要な収入や支出の内容の確認です。

 そして当然オリジナルを持ってきてください。」


とのこと。


当たり前と言えば当たり前ですが、

不動産の担保があるとは言え、

借り手がどのような自己資金の状況かを確認するのは、

貸し手としては全くもって当然のことです。


言われるとおりに、

主要な銀行預金通帳を素直に持っていくこととします。


みなさんは、自分の預金通帳を銀行さんに

堂々と見せられますか?


不動産投資をする上ではいやでも直面する一場面ですが

年内最後の活動として粛々とこなしたいと思います。

  
Posted by basenexus at 08:57コメント(0)トラックバック(0)
2013年12月28日

なんもしないのにお歳暮が届く。

不動産投資の特性として、

自分が働かなくても物件が日々賃料を稼いでくれて、

空室の入居者は管理会社が探してくれるという

ほんとうにありがたい状況があります。


これはサラリーマン収入だけで生活していることと

比べると全く異次元の世界ですが

この状況が実現できてしまうと

ほんと、素晴らしいの一言です。


おまけに、管理会社からお歳暮まで頂いたりしてます。


正直、大家としては仕事は何もしていないのに

管理会社が大家さんのために働いてくれていて、

大家さんにお世話になったと言って

お歳暮まで・・・。



なぜこのような状態になるのかしみじみ考えてみると

大家はリスクを負って、事業を運営しているという

その1点の事実の存在だけかなと思います。


リスクを負うことは、ネガティブにとらえれば

単純に怖いので避けたいという心理が生まれてくる。


でもポジティブにとらえれば

リスクを極小化するマネージメントができさえすれば

リターンは確実に得られる。


不動産投資のリスクマネージメントというのは

・空室対策

・金利上昇への備え

・物件老朽化への対策

などですが、これらは普通にサラリーマンをこなす器量があれば

それほど難しいものではありません。


私の感覚で言えば

不動産投資の難しいところは

最初に物件を取得するときの物件選定を誤らず

銀行融資を勇気を持って引っ張り出す、

このことを乗り越えることだと思います。


それを乗り越えられるマインドがあれば

不動産投資は誰にでも出来て

なんもしないのに賃料が自分の口座に振り込まれてきて

年末にはお歳暮までもらえちゃう(笑)。


そう言って浮かれてばかりはいられない性分なので

なにか見落としているリスクはないか?

顕在化するリスクに対しては

どういう手があるだろか?

物件拡大をするためにはどうすればいいか?


そんなことがアタマを渦巻いてきたりしますが

それが大家としての仕事なのだろうと

考えたりしてます。

  
Posted by basenexus at 06:47コメント(0)トラックバック(0)
2013年12月27日

行動しないでいる自分を想像することのほうが よっぽど怖い。

年内に融資可否が出るかと期待していたC銀行ですが

どうやら年明けになりそうだとTさんから連絡。


そうするとすでに融資内諾の出ている

日本政策金融公庫に対しては今回法人融資

をお願いしているため、融資実行前提で担当者と

年内にお会いしておく必要が出てきます。



茨城に帰省する日程だと年内30日しかありませんが

そこははずさずに面会してこようと思います。


物件獲得の際はどうしてもピンポイント日程で

行動しておかなければならないことが出てきますな。


でも、そんな日程スケジュールを考えるのが

楽しく感じるから不思議です。



ピンポイントの日程行動といえば、

2棟目仙台RC物件の時も

ちょうど2年前の今日、

12月27日に物件決済で会社のたしか

年内最終出勤日を休みにして

茨城から仙台に前日の仕事を終えてから

前泊で移動したっけ。


ドキドキするようなワクワクするような気持ちだったな。

そしてRC物件のオーナーになれた。


それから2年経過してさらに4棟目を取得しようと

行動しているわけです。


やっぱり、人生の前進を狙うんだったら

それまでの人生のサイクルや考え方から

少しでもはみ出す行動をすべきだと思うのです。


正直なきもちとしては

行動する前に、恐怖や心配な気持ちがいくつも起きる。


でもね、それを乗り越えて行動してみると

実際は鮮やかな明るい展望が待っていたという感じだな。


今回もいろいろ考えると恐怖や心配は正直アタマをよぎるけど

でも、それに囚われて行動しないでいる自分を想像することのほうが

よっぽど怖い。



皆さんはどう考えて行動していますか?

  
Posted by basenexus at 07:24コメント(0)トラックバック(0)
2013年12月26日

2年3ヶ月かかった。

1棟目の1Kx10戸のボロアパートの

残り2部屋の空室に同時に申し込みがあったと

管理会社から連絡がありました!


これでこのアパートもやっと満室になります。


振り返ればこのアパートで不動産賃貸経営を開始して

たくさんの学びを得てきました。


・購入時にさくら事務所インスペクションの自費実施

・DIYリフォーム

・LPガス会社の湯沸かし器全交換

・売主さんとの物件瑕疵に関する交渉

・個性的かつ野心的リフォーム実行とS社長との出会い

・空室対策コンサルを受けたこと

・最初の全国ネット系管理会社の営業マンの質の問題との格闘

・上記の結果管理会社を変更し安定化へ

・賃料設定の重要性

・フルローンの気づきで2棟目のRC物件へステップアップ

 etc.



この物件を取得して満室にたどりつくまで2年3ヶ月。

基本は所詮1600万円の格安ボロ物件です。


新米大家として奮闘して、楽しい思いもあれば、

悔しい思いも重ねてやっと満室に辿りつきました。


購入時の物件情報の満室の表面利回りは20%でしたが

実際満室になる現在の表面利回りは17.6%。


ボロ物件の宿命で賃料ダウンはある程度は

想定はしていましたからいわば想定の範囲内ということ!?



やはり最初の物件で、投資指標をかなり固めに見て、

その結果「実際に」この状態に持ってこれて一安心ではあります。



今後、年数経過にしたがって修繕費用も

かなり発生してくると思いますので

それも覚悟しながらこの満室状態を

維持していければと思います。



不動産賃貸経営は小規模でも、

実際に運営・経営してみて初めてさまざまな

気づきや学びが得られます。


格安のボロ物件を最初に取得したのは、

そういう意味で正解でした。


空室リスクや修繕リスクに大きくさらされても

それなりの手を打ってリスク対策して行くなかで

キャッシュフローが持ち出しにならないという

予想想定があれば安心してさまざまなトライを

実行できます。



そして実際そうしてきました。


物件ののキャッシュフローシミュレーションをしっかりした上で

目にかなう物件を取得して

さまざまな賃貸経営の実際を経験する。


致死的なダメージにならない範囲に収まるという

安心感を持ちながらトライ&エラーを繰り返す。


そのことによって大家力が磨かれていくのだと

考えています。

  
Posted by basenexus at 06:00コメント(0)トラックバック(0)
2013年12月25日

「借金パワーで金持ちになる」

水戸RC物件に関して融資審査依頼中の

C銀行の結果が年内に出るかどうかを待っていますが、

もし融資OKで条件的に納得できれば

今回の物件はそれで購入するとして

すでに内諾の出ている日本政策金融公庫の融資枠は

温存出来ることになります。



そうするとその枠を使ってさらにもう1棟を

法人で購入できるのではという次の一手が浮かんできます。


そんな雑念がアタマの中を駆け巡っているわけですが

不動産賃貸経営モード全開ですね(笑)。



私の場合は、自己資金は極力使わない

文字通りハイレバレッジ型の投資になっているので

投資指標をしっかりシミュレーションして

安全性をしっかり担保しなければなりません。


ここを踏み外すと大怪我をすると自分自身に

厳に戒めています。


ここ数日沢孝史さんの

「借金パワーで金持ちになる」

という以前買った本をまた読み返しているところです。


「借金」という言葉の響きがよくありませんが

投資対象のリスクをしっかりと認識した上で

融資を引きキャッシュフローを拡大していけば

資産は必然的に増えていくわけです。


この基本をしっかりと踏まえた上で

2014年も果敢に前進していきたい。



今日はクリスマスですね。


そんなことはお構いなく

本業サラリーマンの仕事が

なんだかんだと忙しい日々です。


一方で水戸RC物件の4棟目のことを

あーでもないこーでもないと

考えていると気が休まる

私のクリスマスです(笑)。

  
Posted by basenexus at 06:25コメント(0)トラックバック(0)
2013年12月24日

同じ価値観を持つ人と同じ空間で会話する 

普段の私の会社生活の中では

当然のことながら

不動産投資の話は誰ともできません。


会社の中の価値観になんとか自分を合わせて

仕事をしているわけです。


一方で昨日は、仙台大家の会の勉強会&オフ会(忘年会)

でした。


そこは、仙台に物件を持つ大家さん同士の

コミュニティなので

当然のことながら不動産投資、

不動産賃貸経営の話ばかりです。


昨日は初対面の方と何名もお話しましたが

同じ価値観を持つもの同志なので

すぐに不動産賃貸経営に関する話で盛り上がります。


その会話の中のいたるところに

自分の不動産賃貸経営に役に立ちそうなヒントが

散りばめられています。


みなさんもおそらく普段の生活の中では

不動産投資に関しては、一人で本を読んだり

不動産投資をしている方のブログを見たり

一人で情報収集して、一人で考えていることが多いと思います。



それも当然必要なことですが

実際に不道産投資をしている方とリアルに会って

お話してみることはとても重要だと思います。


リアルに会って、同じ価値観や目標を持ったかたと

会話する。


このことによって、自分一人考えているときとは

全く違う脳への刺激が生まれてきて

モチベーションが俄然違ってきます。

不動産投資をしている同じ価値観を持つ人と

同じ空間で会話する。



みなさんも意識して実行することをおすすめします。

きっと、次なる一歩へのきっかけが見えてくると思います。

  
Posted by basenexus at 07:04コメント(0)トラックバック(0)

空室対策の具体的戦略 2013/12/23

私の3棟目は茨城にある自宅から

クルマで5分程度の場所にあります。


人口20万人程度の街なので

賃貸付けの環境は基本的に弱いのですが

近くに国立大学がありその学生が

メインターゲットの物件です。


昨年秋に取得して25戸あるうち8室が

空室だったのをなんとか2つまでに

縮めてきていたのですが

一昨日のメルマガでお話したように

そのひと部屋に入居が決まりそうです。


そうすると25部屋中24部屋が埋まり

稼働率としては96%になります。


昨年の秋に取得して、

なんとかここまで持ってこれました。


ここに至るために私が取った戦略は

管理会社との強力な信頼関係の構築です。



管理会社も私の自宅から

クルマで5分程度の場所にあり、

その国立大学の学生の賃貸付けは

結構強いのですが、学生需要期以外の社会人の

賃貸付けはあまり強くありません。


昨年秋に取得して以降、

既に今年の4月に入る学生は

他物件等に入居が決まっていたため

4月時点で空室を埋めることができませんでした。


また、私の仙台の単身赴任の時期とも重なって

ほとんど入居対策ができなかった。


で、どうしたかというと、

自宅と管理会社が近いことを利用し

自宅に帰るたびに社長さん、担当店長さんに

会いにお店に行ってました。


途中、同じ街の他の不動産会社に賃貸付けを

依頼しようと動いたりしましたが

その際に、社長さん店長さんとハラを割って話し合い、

二股かけずに行くことを決めました。


その甲斐あってなんとかここまで持ってこれたので

これも今年の大きな前進だと思っています。



物件の拡大も重要ですが

やはり、所有する物件の安定経営を実現することが

拡大するための基礎となりますからね。



管理会社に行く時、

ギラギラと空室を埋めてくれ!

とあからさまに話をしても

それはうまく行かない。


私がお店に行けば、

それだけで先方は言いたいことは

イヤというほど分かってます。


世間話程度から始まって、なにか波長の合う話題が出て来れば

その話を続けて、お互いの持っている情報や意見の交換など

になることを目指してお茶を飲みに行っていたという感覚。


そんな信頼関係のような空気が作れれば

それがイコール空室対策になっていたって感じです。

  
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幸運とは 準備と機会が会った時に起きる。 2013/12/22

今回の水戸RC物件の売買契約は、

私と売主さんは直接お会いしないまま、

契約締結となりました。


媒介不動産会社のTさんが仙台まできて

重要事項説明書と売買契約書の内容説明

そして、私のサインと押印。

その翌日、売主さんに同じくサインと押印。


今日郵送でその売買契約書が

私の手元に届きました。


銀行融資は、日本政策金融公庫のフルローンの

内諾をもらっていますが、

Tさんが関東のある地銀に現在強力に

申し込み中なのでその融資が通り

条件がよければそちらにするつもりです。



今回の私の4棟目の取得方針は

私の地元茨城で今後賃貸経営を

拡大安定させていくという方針に沿って、

水戸あたりの物件取得をと

目論んでいたのですがそのとおり

になりつつあります。



「幸運とは 準備と機会が会った時に起きる。」


という言葉があります。


水戸の物件を取得したいと考え

一度別な水戸物件を確認していたのですが、

その業者はこちらからのアプローチには

反応が鈍いままで進捗しませんでした。


今回の水戸物件は、物件価格、積算評価

利回り、立地、すべてが狙い通りです。


そして、融資内諾も契約もスムーズに動いてきています。


マインドセットの重要性や

「ついてる、ついてる。」という

言葉を意識的に言い続けていますが、

行動する基礎となる気持ちの持ち方が

やっぱり重要でそれが実現できているので

今回の物件取得がてきてきたのだと解釈しています。


「幸運とは 準備と機会が会った時に起きる。 」


至言です。

  
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物件稼働率96.6%! 2013/12/21

私の現在の所有物件は3棟で合計58戸あるのですが

そのうち、空室は4戸。



その2戸に入居者が決まりそうな情報を

おととい、昨日と連絡受けました。



もしそれが決まれば、稼働率96.6%になりますが、

なんとかこれも100%にしたい。



思い起こせば、1棟目を取得したときは

空室のDIYリフォームのために

毎週末、片道1時間30分かけて

物件に通ってました。


おもちゃを与えられた子供のような

気持ちで物件をいじってた(笑)。

空室対策の教科書的なアプローチではなく

自分のしたいことを単純にしていたという感じです。


その後、多少大家らしくなり、

現在は単身赴任で、経営効率も十分に考えて

業者に依頼することを基本にしていますが

いずれは、もっとDIYリフォームをやりたい。


DIY作業が大好きなので

それを存分に活かして不動産賃貸経営に

全力投球したい!


いま思い描く目標のイメージを鮮明にしながら

それがどうしたら実現できるかを考える。


いまナポレオンヒルの「思考は現実化する」を

読んでいますが、まさに地で行っているような

気がしてます!?


今年もあと10日。

いい感じで締めくくれそうだし、

2014年はさらに飛躍するぞ!

って思ってます。


皆さんはどんな年末の10日を過ごそうとしてますか?


  
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「実現したい」と思い「行動する」  2013/12/20

昨日、無事水戸RC物件の契約が完了しました。


そして同じ日に設立した合同会社の

登記書類、印鑑などが届きました。


とても嬉しく感じると同時に

大きなステップアップの日になったと

思っています。


契約は、媒介会社のTさんとその部下の方が

東京から仙台まで来てくれて

駅に近いホテルの小部屋で行いました。



私の仙台の単身赴任の状況では、

今回の水戸RC物件の獲得実現は、

なかなか難しいのではないかと

勝手に考えていたのですが

仙台で契約ができてしまい

すべてがあっさりと解決できて

事が進んでいきます。


思い込みで「それは難しい。」

と考えている限り難しいままですが

「それはなんとかなる。」と考えていると

いとも簡単に何とかなってしまっています。


法人の設立も正直なところ

「それは難しい。」

と思っていました。


でも、なんのことはない

Tさんから司法書士を紹介され

必要情報を連絡していたら

あっさりと設立できてしまいました。


目標が実現できるか実現できないかの差というものは

ほんとうに単純に、

「実現したい」と思い「行動する」

かしないかの差だけだということを

あらためて実感しています。



・今年中に実現したいこと

・来年実現したいこと


を年内にしっかり整理しておこうと思います。


そして、「実現したい」と思い、「行動する」。


そうすれば、確実に実現できると確信し始めました!



皆さんは今年の目標に関して実現したいと思って行動して

その目標は実現できましたか?

  
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契約の日の朝に嬉しい言葉を・・ 2013/12/19

今日は水戸RC物件の契約の日です。


昨日お話したように、

融資もなんとか獲得できる見込みなので

落ち着いて契約ができそう。


今回の水戸RC物件について、

再度その詳細をご紹介しておきますね。


物件価格3600万円で1992年の築21年のRC造。

店舗2戸+1K12戸計14戸で満室想定利回りが19.7%。

現況利回りでも13.5%。

積算価格が概算6800万円、固定資産税評価額が4800万円。


フルローンの融資内諾獲得できて、期間は20年。



かなり魅力的だと思いませんか??



いま振り返ると

11/29夕方に仙台で物件情報メールをもらい、

翌日11/30に水戸の現地確認。

その日の夕方に買い付け申し込み一番手。

物件の法人取得を前提に設立手続きして、

昨日設立完了。

一昨日にその法人にフルローン融資の内諾を獲得。

そして本日物件の売買契約。


われながら順調によく動けたなと思っています。


斎藤一人さんの言うとおり

「ついてる、ついてる。」

と意識的に言い続けてきたら

ほんとうに「ついてる」ことが起こるんですね (笑)。



今朝、家内とiPhoneのFaceTimeで会話しながら


「お父さんは、不動産やって動いていることが

 ほんとうに幸せそうだし、いいことなんだよね。」

としみじみ言ってくれてました。


今までの不動産投資にまつわる

夫婦の歴史の中で、

私としては、心にしみる嬉しい言葉です。


年末のたった3週間足らずの時間のなかで

物件獲得への進捗、法人設立、家内との信頼関係など

たくさんステップアップができたのではないかと

感じています。


今回の業者さんのTさんとは

初めての取引でしたが

物件情報メールをスタートに

物件確認後は

電話連絡のみを重ねていましたが

本日初めてお会いする予定。


それもまた楽しみです。

  
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水戸RC物件の融資結果速報! 2013/12/18

水戸RC物件の融資の審査結果速報ですが

日本政策金融公庫から

フルローンOKの連絡が来ました!!


こちらの希望どおり

今回設立する法人に対して

融資期間20年ということでした。


さらに、リフォーム費用も

別申請で融資可能とのことなので

出来上がりではオーバーローン的な借入も

出来るかもしれません。


正直、嬉しいです。



いっぽうで、第一優先だった茨城の地銀2行は

NGとの連絡も前後して受けました。

やはり、私の短期間での拡大が嫌気されたようです。



こちらは、たいへん残念です・・。



引き続き、Tさんは可能性ある他銀行への融資申請

を継続してくれているようですので

なんとか期待を繋ぎたいと思います。



しかしながら、融資は獲得できる見込みなので

取得への最低限の条件は整い

大きく前進です!



キャッシュフローシミュレーションも

今回の融資条件であらためて見直してみましたが

空室の多い現況条件かつ今回の融資条件で

月額10万程度は出そうです。



徐々に空室対策して稼働率を上げていけば

月額20万円超も射程圏内!



取得できた後は、リフォーム等を

さっそく実行して賃貸付けに

頑張りたいと思います。



年末も押し迫る中

なにかと忙しい訳ですが

なんとかこの「不安定感」を

心地よく感じて

前進していきたいと思います。


  
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